Краткосрочная или долгосрочная аренда — что выгоднее

Долгосрочная аренда в Варшаве даёт сегодня валовую доходность на уровне 4–6% (нетто около 4–4,5%) при низком риске и минимальном участии собственника. Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking) может принести 6–9% брутто, а в премиальных локациях даже 10–12% — но только при загрузке порядка 60–70% в годовом выражении, потому что операционные расходы (уборка, комиссии платформ 12–15,5%, более высокие коммунальные платежи) съедают 30–55% выручки. Для типичной двухкомнатной квартиры в хорошей локации, при ставке 320–350 zł за сутки и долгосрочной арендной плате порядка 4200 zł в месяц, порог окупаемости краткосрочной аренды приходится примерно на 20–21 сданную ночь в месяц — то есть около 65–70% загрузки (по состоянию на 2026 год). Ниже этого порога долгосрочная аренда даёт более высокую чистую прибыль при гораздо меньшем риске.

К этому добавляется регуляторный фактор: с 20 мая 2026 года действует общеевропейский регламент STR (2024/1028) о регистрации и передаче данных по краткосрочной аренде, а в Польше идёт работа над национальным законом, предусматривающим центральный реестр объектов и штрафы до 50 000 zł за отсутствие записи. Ниже — детали: цифры, расходы, налоги и риски обеих моделей.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде в Варшаве?

Медиана арендной платы за двухкомнатную квартиру (45–55 м²) в Варшаве в 2026 году — около 4200 zł в месяц, за трёхкомнатную — около 5600 zł. Валовая доходность долгосрочной аренды в столице оценивается в 4–6% годовых, а чистая (после налога и расходов) — примерно в 4–4,5%, в зависимости от локации и стандарта помещения.

Эта модель требует минимального участия — один договор на 12 месяцев или дольше и контакт с арендатором несколько раз в год. Актуальные ставки стоит отслеживать в обзоре цен аренды в Варшаве в 2026 году, потому что медиана арендной платы сезонно меняется на несколько процентов.

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде (Airbnb, Booking)?

Средняя ставка за сутки в Варшаве — 320–350 zł, а в центре и на престижных жилых комплексах даже 400–500 zł. Историческая загрузка в столице составляет 60–68% в годовом выражении — это меньше, чем в Кракове или Вроцлаве, где туристический поток стабильнее.

При такой загрузке и хорошей локации годовая валовая выручка может достигать 60 000–75 000 zł, что соответствует валовой доходности 6–9%, а в премиальном сегменте — 10–12%. Однако результат сильно зависит от сезона и качества управления бронированиями.

Какая загрузка нужна, чтобы краткосрочная аренда окупалась?

Ключевой вопрос звучит не «сколько можно заработать за сутки», а «сколько ночей в месяц нужно сдать, чтобы обойти долгосрочную альтернативу». Для Варшавы, при ставке 330 zł/сутки и долгосрочной арендной плате 4200 zł, с учётом комиссии платформы (12–15,5%) порог рентабельности приходится примерно на 21 ночь в месяц, то есть около 70% загрузки.

Это высокий порог — для сравнения, в Кракове достаточно около 40% загрузки, потому что там соотношение суточной ставки к долгосрочной арендной плате выгоднее. В Варшаве краткосрочная аренда окупается прежде всего в топовых локациях (Средместье, Повисле, Воля) — в менее привлекательных районах при загрузке 40–55% обычно выигрывает долгосрочная модель.

Сколько стоит содержание и обслуживание квартиры в обеих моделях?

База постоянных расходов схожа: czynsz administracyjny (эксплуатационный сбор в дом) для двухкомнатной квартиры в Варшаве — медиана около 550 zł, коммунальные летом 320–540 zł, зимой 450–800 zł, интернет 50–80 zł — полную раскладку описывает статья сколько стоит содержание квартиры в Варшаве. Разница появляется в операционных расходах, которые при краткосрочной аренде многократно выше.

Критерий	Долгосрочная аренда	Краткосрочная аренда (STR)
Валовая доходность (Варшава, 2026)	4–6%	6–9% (премиум до 10–12%)
Требуемая загрузка	не применяется (договор 12+ мес.)	около 65–70%
Операционные расходы	15–30% выручки	30–55% выручки
Уборка	нет (обязанность арендатора)	80–200 zł за смену гостя
Вовлечённость собственника	низкая, 1–2 раза в год	высокая, постоянный контроль или управляющий
Регуляторный риск	низкий	растущий (регистрация, штрафы)

При 15–20 сменах гостей в месяц одна только уборка обходится в 1200–4000 zł, а совокупные коммунальные расходы достигают 900–1800 zł. К этому добавляется разовая стоимость оснащения — от 2000 до даже 10 000 zł в зависимости от стандарта.

Как изменятся правила, касающиеся краткосрочной аренды?

С 20 мая 2026 года во всём Европейском союзе применяется регламент 2024/1028 (так называемый регламент STR), который обязывает платформы — Airbnb, Booking и другие — передавать данные о сдаваемых помещениях в национальный пункт доступа: количество сданных ночей, адрес, регистрационный номер объявления. Крупные платформы отчитываются ежемесячно.

Параллельно Министерство спорта и туризма готовит поправки к закону о гостиничных услугах, которые должны распространить на аренду до 30 дней правила, близкие к гостиничным: обязательную регистрацию в Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON — Центральный реестр туристических объектов размещения), санитарные и противопожарные требования, а также штрафы до 50 000 zł за отсутствие записи. Проект предполагает упрощённые правила для небольших объектов (до 6 помещений и 30 спальных мест в здании) — выше этого порога действуют полные гостиничные требования.

Может ли товарищество собственников запретить посуточную аренду?

При действующем правовом положении — нет: судебная практика последовательно указывает, что решение wspólnota (товарищества собственников жилья), вводящее запрет на краткосрочную аренду в регламенте, недействительно, поскольку выходит за рамки управления общим имуществом и вмешивается в право собственности на помещение. При этом товарищество может реагировать на реальные неудобства — шум, порчу общих частей — на основании общих норм о собственности на помещения.

Это может измениться: в ходе законодательной работы появляются предложения дать товариществам и гминам право ограничивать посуточную аренду в конкретных зданиях или зонах. Собственникам, планирующим такую инвестицию, стоит постоянно следить за состоянием законодательства — в отличие от najem okazjonalny (аренды по особому режиму), где правила давно стабилизировались.

Как рассчитать налог с краткосрочной и долгосрочной аренды?

Обе модели могут использовать ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (упрощённый налог с учтённой выручки) — 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% со суммы сверх лимита, декларируется в PIT-28. Подробности ставок и сроков описывает статья про ryczałt с аренды.

Разница появляется, когда краткосрочная аренда ведётся организованно и непрерывно. Krajowa Informacja Skarbowa (национальная налоговая информация) в разъяснении 2024 года (№ 0115-KDIT3.4011.512.2024) подтвердила, что такая деятельность может быть признана предпринимательской, с обязанностью регистрации по VAT после превышения оборота 240 000 zł в год (лимит субъектного освобождения повышен с 1 января 2026 года; ставка VAT 8% для услуг размещения, PKWiU 55). Разъяснение от апреля 2025 года, однако, допустило учёт STR как частной аренды по ryczałt 8,5% — при условии отсутствия признаков предпринимательской деятельности. Каждый случай стоит оценивать индивидуально с налоговым консультантом.

Каковы главные риски обеих моделей?

Долгосрочная аренда несёт прежде всего риск неплатящего или проблемного арендатора и расходы на возможное выселение — поэтому значительная часть собственников подстраховывается договором najem okazjonalny с нотариальным заявлением о добровольном подчинении исполнению. Второй риск — связывание капитала на длительный срок при относительно более низкой доходности.

Краткосрочная аренда связана с сезонностью выручки, более высоким износом помещения при частой ротации гостей и растущей регуляторной неопределённостью — регистрация в CWTON, потенциальные штрафы до 50 000 zł и возможные будущие ограничения со стороны гмин или товариществ собственников. Она требует также либо больших затрат собственного времени, либо оплаты профессионального управляющего, что дополнительно снижает чистую маржу.

Выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой на практике зависит от локации конкретной квартиры, доступного времени на управление и терпимости к меняющимся правилам — это общая информация, а не инвестиционная рекомендация для конкретного случая. Команда allproperty помогает собственникам оценить реальный потенциал помещения в обеих моделях и подготовить его к сдаче — детали предложения для инвесторов вы найдёте в разделе для собственников, а актуальное предложение квартир — в каталоге квартиры. При краткосрочной модели запросы и заселения гостей случаются в любое время, в том числе ночью или в выходные — поэтому мы доступны 24/7. Есть вопрос о загрузке, формальностях или срочное дело, связанное с заселением вне стандартных часов? Звоните: +48 666 866 468 или +48 692 649 839.