Najem krótkoterminowy czy długoterminowy — co się bardziej opłaca

Najem długoterminowy w Warszawie daje dziś rentowność brutto na poziomie 4–6% (netto ok. 4–4,5%), przy niskim ryzyku i minimalnym zaangażowaniu właściciela. Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) może wygenerować 6–9% brutto, a w lokalizacjach premium nawet 10–12% — ale tylko przy obłożeniu rzędu 60–70% w skali roku, bo koszty operacyjne (sprzątanie, prowizje platform 12–15,5%, wyższe media) pochłaniają 30–55% przychodu. Dla typowego mieszkania dwupokojowego w dobrej lokalizacji, przy stawce 320–350 zł za dobę i czynszu długoterminowym rzędu 4200 zł miesięcznie, próg opłacalności najmu krótkoterminowego wypada w okolicach 20–21 wynajętych nocy w miesiącu — czyli ok. 65–70% obłożenia (stan na 2026 r.). Poniżej tego progu najem długoterminowy daje wyższy zysk netto przy dużo mniejszym ryzyku.

Do tego dochodzi czynnik regulacyjny: od 20 maja 2026 r. obowiązuje unijne rozporządzenie STR (2024/1028) o rejestracji i raportowaniu danych z najmu krótkoterminowego, a w Polsce trwają prace nad ustawą krajową przewidującą centralny rejestr obiektów i kary do 50 000 zł za brak wpisu. Poniżej szczegóły — liczby, koszty, podatki i ryzyka obu modeli.

Ile można zarobić na najmie długoterminowym w Warszawie?

Mediana czynszu za mieszkanie dwupokojowe (45–55 m²) w Warszawie w 2026 r. to ok. 4200 zł miesięcznie, za trzypokojowe — ok. 5600 zł. Rentowność brutto najmu długoterminowego w stolicy szacuje się na 4–6% rocznie, a netto (po podatku i kosztach) na ok. 4–4,5%, w zależności od lokalizacji i standardu lokalu.

Model ten wymaga minimalnego zaangażowania — jedna umowa na 12 miesięcy lub dłużej i kontakt z najemcą kilka razy w roku. Aktualne stawki warto śledzić w przeglądzie cen wynajmu w Warszawie w 2026 roku, bo mediana czynszu zmienia się sezonowo o kilka procent.

Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym (Airbnb, Booking)?

Średnia stawka za dobę w Warszawie to 320–350 zł, a w centrum i na prestiżowych osiedlach nawet 400–500 zł. Historyczne obłożenie w stolicy wynosi 60–68% w skali roku — to mniej niż w Krakowie czy Wrocławiu, gdzie ruch turystyczny jest bardziej stabilny.

Przy takim obłożeniu i dobrej lokalizacji roczny przychód brutto może sięgać 60 000–75 000 zł, co odpowiada rentowności brutto 6–9%, a w segmencie premium — 10–12%. Wynik jest jednak silnie uzależniony od sezonu i jakości zarządzania rezerwacjami.

Jakie obłożenie jest potrzebne, żeby najem krótkoterminowy się opłacał?

Kluczowe pytanie brzmi nie „ile da się zarobić na dobę”, lecz „ile nocy w miesiącu trzeba wynająć, żeby pobić alternatywę długoterminową”. Dla Warszawy, przy stawce 330 zł/dobę i czynszu długoterminowym 4200 zł, po uwzględnieniu prowizji platformy (12–15,5%) próg rentowności wypada przy ok. 21 nocach miesięcznie, czyli ok. 70% obłożenia.

To wysoki próg — dla porównania w Krakowie wystarczy ok. 40% obłożenia, bo relacja stawki dobowej do czynszu długoterminowego jest tam korzystniejsza. W Warszawie najem krótkoterminowy opłaca się przede wszystkim w topowych lokalizacjach (Śródmieście, Powiśle, Wola) — w mniej atrakcyjnych dzielnicach, przy obłożeniu 40–55%, wygrywa zwykle model długoterminowy.

Ile kosztuje utrzymanie i obsługa mieszkania w obu modelach?

Baza kosztów stałych jest podobna: czynsz administracyjny dla mieszkania dwupokojowego w Warszawie to mediana ok. 550 zł, media latem 320–540 zł, zimą 450–800 zł, internet 50–80 zł — pełne zestawienie opisuje artykuł ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Warszawie. Różnica pojawia się w kosztach operacyjnych, które w najmie krótkoterminowym są wielokrotnie wyższe.

Kryterium	Najem długoterminowy	Najem krótkoterminowy (STR)
Rentowność brutto (Warszawa, 2026)	4–6%	6–9% (premium do 10–12%)
Wymagane obłożenie	nie dotyczy (umowa 12+ mies.)	ok. 65–70%
Koszty operacyjne	15–30% przychodu	30–55% przychodu
Sprzątanie	brak (obowiązek najemcy)	80–200 zł/zmianę gościa
Zaangażowanie właściciela	niskie, 1–2 razy w roku	wysokie, stały nadzór lub zarządca
Ryzyko regulacyjne	niskie	rosnące (rejestracja, kary)

Przy 15–20 zmianach gości miesięcznie samo sprzątanie to 1200–4000 zł, a łączne koszty mediów sięgają 900–1800 zł. Do tego dochodzi jednorazowy koszt wyposażenia — od 2000 do nawet 10 000 zł, zależnie od standardu.

Jak zmienią się przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego?

Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej stosowane jest rozporządzenie 2024/1028 (tzw. rozporządzenie STR), które nakłada na platformy — Airbnb, Booking i inne — obowiązek przekazywania danych o wynajmowanych lokalach do krajowego punktu dostępu: liczby wynajętych nocy, adresu, numeru rejestracyjnego oferty. Duże platformy raportują co miesiąc.

Równolegle Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która ma objąć najem do 30 dni przepisami zbliżonymi do hotelarskich: obowiązkową rejestrację w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), wymogi sanitarne i przeciwpożarowe oraz kary do 50 000 zł za brak wpisu. Projekt zakłada uproszczone zasady dla mniejszych obiektów (do 6 lokali i 30 miejsc noclegowych w budynku) — powyżej tego progu obowiązują pełne wymogi hotelowe.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu na doby?

W obecnym stanie prawnym nie — orzecznictwo konsekwentnie wskazuje, że uchwała wspólnoty wprowadzająca zakaz najmu krótkoterminowego w regulaminie jest nieważna, bo wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingeruje w prawo własności lokalu. Wspólnota może jednak reagować na realne uciążliwości — hałas, niszczenie części wspólnych — na podstawie ogólnych przepisów o własności lokali.

To się może zmienić: w toku prac legislacyjnych pojawiają się propozycje, by dać wspólnotom i gminom prawo do ograniczania najmu na doby w konkretnych budynkach czy strefach. Właściciele planujący taką inwestycję powinni na bieżąco sprawdzać stan przepisów — inaczej niż przy najmie okazjonalnym, gdzie zasady są od dawna ustabilizowane.

Jak rozliczyć podatek z najmu krótkoterminowego i długoterminowego?

Oba modele mogą korzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych — 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki, rozliczane w PIT-28. Szczegóły stawek i terminów opisuje artykuł o ryczałcie od najmu.

Różnica pojawia się, gdy najem krótkoterminowy prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły. Krajowa Informacja Skarbowa w interpretacji z 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.512.2024) potwierdziła, że taka działalność może zostać uznana za działalność gospodarczą, z obowiązkiem rejestracji VAT po przekroczeniu 240 000 zł obrotu rocznie (limit zwolnienia podmiotowego podniesiono od 1 stycznia 2026 r.; stawka VAT 8% dla usług zakwaterowania, PKWiU 55). Interpretacja z kwietnia 2025 r. dopuściła jednak rozliczanie STR jako najmu prywatnego ryczałtem 8,5% — pod warunkiem braku cech działalności gospodarczej. Każdy przypadek warto ocenić indywidualnie z doradcą podatkowym.

Jakie są największe ryzyka obu modeli?

Najem długoterminowy niesie przede wszystkim ryzyko niepłacącego lub uciążliwego najemcy oraz koszty ewentualnej eksmisji — dlatego duża część właścicieli zabezpiecza się umową najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Drugie ryzyko to związanie kapitału na dłuższy okres przy relatywnie niższej stopie zwrotu.

Najem krótkoterminowy wiąże się z sezonowością przychodów, wyższym zużyciem lokalu przy częstej rotacji gości oraz rosnącą niepewnością regulacyjną — rejestracja w CWTON, potencjalne kary do 50 000 zł i możliwe przyszłe ograniczenia ze strony gmin czy wspólnot. Wymaga też albo dużego nakładu własnego czasu, albo opłacenia profesjonalnego zarządcy, co dodatkowo obniża marżę netto.

Wybór między najmem krótko- a długoterminowym zależy w praktyce od lokalizacji konkretnego mieszkania, dostępnego czasu na zarządzanie i tolerancji na zmieniające się przepisy — to informacje ogólne, nie rekomendacja inwestycyjna dla konkretnego przypadku. Zespół allproperty pomaga właścicielom ocenić realny potencjał danego lokalu w obu modelach i przygotować go do wynajmu — szczegóły oferty dla inwestorów znajdziesz w sekcji dla właścicieli, a aktualną ofertę mieszkań w katalogu mieszkania. Przy modelu krótkoterminowym zapytania i zameldowania gości zdarzają się o każdej porze, także w nocy czy w weekend — dlatego jesteśmy dostępni 24/7. Masz pytanie o obłożenie, formalności albo pilną sprawę związaną z zameldowaniem poza standardowymi godzinami? Zadzwoń: +48 666 866 468 lub +48 692 649 839.