Короткострокова чи довгострокова оренда — що вигідніше

Довгострокова оренда у Варшаві дає сьогодні валову прибутковість на рівні 4–6% (чисту — близько 4–4,5%) за низького ризику та мінімальної залученості власника. Короткострокова оренда (Airbnb, Booking) може дати 6–9% валових, а в преміальних локаціях навіть 10–12% — але лише за заповнюваності порядку 60–70% у річному вимірі, бо операційні витрати (прибирання, комісії платформ 12–15,5%, вищі комунальні) з’їдають 30–55% доходу. Для типової двокімнатної квартири в хорошій локації, за ставки 320–350 zł за добу та довгострокової плати порядку 4200 zł на місяць, поріг окупності короткострокової оренди припадає приблизно на 20–21 здану ніч на місяць — тобто близько 65–70% заповнюваності (станом на 2026 р.). Нижче цього порогу довгострокова оренда дає вищий чистий прибуток за значно меншого ризику.

До цього додається регуляторний чинник: від 20 травня 2026 р. діє європейський регламент STR (2024/1028) про реєстрацію та звітування даних із короткострокової оренди, а в Польщі тривають роботи над національним законом, який передбачає центральний реєстр об’єктів і штрафи до 50 000 zł за відсутність запису. Нижче — деталі: цифри, витрати, податки та ризики обох моделей.

Скільки можна заробити на довгостроковій оренді у Варшаві?

Медіана орендної плати за двокімнатну квартиру (45–55 м²) у Варшаві у 2026 р. — близько 4200 zł на місяць, за трикімнатну — близько 5600 zł. Валову прибутковість довгострокової оренди у столиці оцінюють у 4–6% річних, а чисту (після податку та витрат) — приблизно у 4–4,5%, залежно від локації та стандарту приміщення.

Ця модель вимагає мінімальної залученості — один договір на 12 місяців або довше і контакт з орендарем кілька разів на рік. Актуальні ставки варто відстежувати в огляді цін оренди у Варшаві у 2026 році, бо медіана плати змінюється сезонно на кілька відсотків.

Скільки можна заробити на короткостроковій оренді (Airbnb, Booking)?

Середня ставка за добу у Варшаві — 320–350 zł, а в центрі та на престижних осередках навіть 400–500 zł. Історична заповнюваність у столиці становить 60–68% у річному вимірі — це менше, ніж у Кракові чи Вроцлаві, де туристичний рух стабільніший.

За такої заповнюваності та хорошої локації річний валовий дохід може сягати 60 000–75 000 zł, що відповідає валовій прибутковості 6–9%, а в преміальному сегменті — 10–12%. Результат, однак, сильно залежить від сезону та якості управління бронюваннями.

Яка заповнюваність потрібна, щоб короткострокова оренда окупалася?

Ключове питання звучить не «скільки можна заробити за добу», а «скільки ночей на місяць треба здати, щоб перевершити довгострокову альтернативу». Для Варшави, за ставки 330 zł/добу та довгострокової плати 4200 zł, з урахуванням комісії платформи (12–15,5%) поріг рентабельності припадає приблизно на 21 ніч на місяць, тобто близько 70% заповнюваності.

Це високий поріг — для порівняння, у Кракові достатньо близько 40% заповнюваності, бо співвідношення добової ставки до довгострокової плати там сприятливіше. У Варшаві короткострокова оренда окупається насамперед у топових локаціях (Śródmieście, Powiśle, Wola) — у менш привабливих районах, за заповнюваності 40–55%, зазвичай перемагає довгострокова модель.

Скільки коштує утримання та обслуговування квартири в обох моделях?

База постійних витрат схожа: czynsz administracyjny (адміністративний внесок) для двокімнатної квартири у Варшаві — медіана близько 550 zł, комунальні влітку 320–540 zł, узимку 450–800 zł, інтернет 50–80 zł — повний перелік описує стаття скільки коштує утримання квартири у Варшаві. Різниця виникає в операційних витратах, які в короткостроковій оренді в рази вищі.

Критерій	Довгострокова оренда	Короткострокова оренда (STR)
Валова прибутковість (Варшава, 2026)	4–6%	6–9% (преміум до 10–12%)
Потрібна заповнюваність	не стосується (договір 12+ міс.)	близько 65–70%
Операційні витрати	15–30% доходу	30–55% доходу
Прибирання	немає (обов’язок орендаря)	80–200 zł/зміну гостя
Залученість власника	низька, 1–2 рази на рік	висока, постійний нагляд або керуючий
Регуляторний ризик	низький	зростає (реєстрація, штрафи)

За 15–20 змін гостей на місяць саме лише прибирання — це 1200–4000 zł, а сукупні витрати на комунальні сягають 900–1800 zł. До цього додається одноразова вартість облаштування — від 2000 до навіть 10 000 zł, залежно від стандарту.

Як зміняться правила щодо короткострокової оренди?

Від 20 травня 2026 р. у всьому Європейському Союзі застосовується регламент 2024/1028 (так званий регламент STR), який зобов’язує платформи — Airbnb, Booking та інші — передавати дані про орендовані приміщення до національної точки доступу: кількість зданих ночей, адресу, реєстраційний номер оголошення. Великі платформи звітують щомісяця.

Паралельно Міністерство спорту і туризму готує зміни до закону про готельні послуги, які мають поширити на оренду до 30 днів норми, наближені до готельних: обов’язкову реєстрацію в Центральному реєстрі туристичних об’єктів для ночівлі (CWTON), санітарні та протипожежні вимоги, а також штрафи до 50 000 zł за відсутність запису. Проєкт передбачає спрощені правила для менших об’єктів (до 6 приміщень і 30 спальних місць у будівлі) — понад цей поріг діють повні готельні вимоги.

Чи може житлова спільнота заборонити подобову оренду?

За чинного правового стану — ні: судова практика послідовно вказує, що ухвала спільноти, яка вводить заборону короткострокової оренди в регламенті, є недійсною, бо виходить за межі управління спільною нерухомістю і втручається у право власності на приміщення. Проте спільнота може реагувати на реальні незручності — шум, псування спільних частин — на підставі загальних норм про власність на приміщення.

Це може змінитися: у ході законодавчих робіт з’являються пропозиції надати спільнотам і ґмінам право обмежувати подобову оренду в конкретних будівлях чи зонах. Власникам, які планують таку інвестицію, варто постійно перевіряти стан законодавства — на відміну від najem okazjonalny (нагодна оренда), де правила давно усталені.

Як розрахувати податок з короткострокової та довгострокової оренди?

Обидві моделі можуть користуватися ryczałt від обліковуваних доходів — 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% від суми понад це, зі звітуванням у PIT-28. Деталі ставок і термінів описує стаття про ryczałt з оренди.

Різниця виникає, коли короткострокову оренду ведуть організовано і безперервно. Krajowa Informacja Skarbowa (податкова інформаційна служба) в інтерпретації 2024 р. (сигн. 0115-KDIT3.4011.512.2024) підтвердила, що така діяльність може бути визнана господарською діяльністю з обов’язком реєстрації VAT після перевищення 240 000 zł обороту на рік (ліміт суб’єктного звільнення підвищено від 1 січня 2026 р.; ставка VAT 8% для послуг розміщення, PKWiU 55). Проте інтерпретація від квітня 2025 р. допустила облік STR як приватної оренди за ryczałt 8,5% — за умови відсутності ознак господарської діяльності. Кожен випадок варто оцінити індивідуально з податковим радником.

Які найбільші ризики обох моделей?

Довгострокова оренда несе насамперед ризик неплатоспроможного або проблемного орендаря та витрати на можливе виселення — тому значна частина власників захищається договором najem okazjonalny (нагодна оренда) з нотаріальною заявою про добровільне підпорядкування виконанню. Другий ризик — зв’язування капіталу на довший період за відносно нижчої ставки повернення.

Короткострокова оренда пов’язана з сезонністю доходів, вищим зношенням приміщення за частої ротації гостей та зростаючою регуляторною невизначеністю — реєстрація в CWTON, потенційні штрафи до 50 000 zł і можливі майбутні обмеження з боку ґмін чи спільнот. Вона також потребує або великих витрат власного часу, або оплати професійного керуючого, що додатково знижує чисту маржу.

Вибір між короткостроковою та довгостроковою орендою на практиці залежить від локації конкретної квартири, наявного часу на управління та терпимості до змінних норм — це загальна інформація, а не інвестиційна рекомендація для конкретного випадку. Команда allproperty допомагає власникам оцінити реальний потенціал певного приміщення в обох моделях і підготувати його до оренди — деталі пропозиції для інвесторів знайдете в розділі для власників, а актуальну пропозицію квартир — у каталозі квартири. За короткострокової моделі запити та заселення гостей трапляються будь-коли, у тому числі вночі чи у вихідні — тому ми доступні цілодобово 24/7. Маєте питання про заповнюваність, формальності або термінову справу, пов’язану із заселенням поза стандартними годинами? Телефонуйте: +48 666 866 468 або +48 692 649 839.