Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung — was lohnt sich mehr

Die Langzeitvermietung in Warszawa bringt heute eine Bruttorentabilität von 4–6% (netto etwa 4–4,5%), bei geringem Risiko und minimalem Aufwand für den Eigentümer. Die Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) kann 6–9% brutto erwirtschaften, in Premium-Lagen sogar 10–12% — aber nur bei einer Auslastung von 60–70% im Jahresdurchschnitt, denn die Betriebskosten (Reinigung, Plattformprovisionen von 12–15,5%, höhere Nebenkosten) verschlingen 30–55% des Umsatzes. Für eine typische Zweizimmerwohnung in guter Lage liegt die Rentabilitätsschwelle der Kurzzeitvermietung bei einem Tagespreis von 320–350 zł und einer Langzeitmiete von rund 4200 zł monatlich bei etwa 20–21 vermieteten Nächten pro Monat — also bei rund 65–70% Auslastung (Stand 2026). Unterhalb dieser Schwelle bringt die Langzeitvermietung einen höheren Nettogewinn bei deutlich geringerem Risiko.

Hinzu kommt der regulatorische Faktor: Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-STR-Verordnung (2024/1028) über die Registrierung und Datenmeldung bei der Kurzzeitvermietung, und in Polen laufen die Arbeiten an einem nationalen Gesetz, das ein zentrales Objektregister und Bußgelder bis 50 000 zł für einen fehlenden Eintrag vorsieht. Nachfolgend die Details — Zahlen, Kosten, Steuern und Risiken beider Modelle.

Wie viel lässt sich mit der Langzeitvermietung in Warszawa verdienen?

Der Median der Miete für eine Zweizimmerwohnung (45–55 m²) liegt in Warszawa im Jahr 2026 bei rund 4200 zł monatlich, für eine Dreizimmerwohnung bei etwa 5600 zł. Die Bruttorentabilität der Langzeitvermietung in der Hauptstadt wird auf 4–6% jährlich geschätzt, netto (nach Steuern und Kosten) auf rund 4–4,5%, je nach Lage und Standard der Wohnung.

Dieses Modell erfordert minimalen Aufwand — ein Vertrag über 12 Monate oder länger und Kontakt mit dem Mieter einige Male im Jahr. Die aktuellen Sätze verfolgen Sie am besten in der Übersicht der Mietpreise in Warszawa im Jahr 2026, denn der Median der Miete verändert sich saisonal um einige Prozent.

Wie viel lässt sich mit der Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) verdienen?

Der durchschnittliche Tagespreis in Warszawa liegt bei 320–350 zł, im Zentrum und in prestigeträchtigen Wohnanlagen sogar bei 400–500 zł. Die historische Auslastung in der Hauptstadt beträgt 60–68% im Jahresdurchschnitt — das ist weniger als in Kraków oder Wrocław, wo der Touristenverkehr stabiler ist.

Bei einer solchen Auslastung und guter Lage kann der jährliche Bruttoumsatz 60 000–75 000 zł erreichen, was einer Bruttorentabilität von 6–9% entspricht, im Premium-Segment 10–12%. Das Ergebnis hängt jedoch stark von der Saison und der Qualität des Buchungsmanagements ab.

Welche Auslastung ist nötig, damit sich die Kurzzeitvermietung lohnt?

Die entscheidende Frage lautet nicht „wie viel lässt sich pro Nacht verdienen”, sondern „wie viele Nächte pro Monat muss man vermieten, um die Langzeit-Alternative zu schlagen”. Für Warszawa liegt die Rentabilitätsschwelle bei einem Tagespreis von 330 zł und einer Langzeitmiete von 4200 zł nach Berücksichtigung der Plattformprovision (12–15,5%) bei etwa 21 Nächten monatlich, also bei rund 70% Auslastung.

Das ist eine hohe Schwelle — zum Vergleich reichen in Kraków etwa 40% Auslastung, weil dort das Verhältnis von Tagespreis zu Langzeitmiete günstiger ausfällt. In Warszawa lohnt sich die Kurzzeitvermietung vor allem in Spitzenlagen (Śródmieście, Powiśle, Wola) — in weniger attraktiven Stadtteilen gewinnt bei einer Auslastung von 40–55% in der Regel das Langzeitmodell.

Was kosten Unterhalt und Betreuung der Wohnung in beiden Modellen?

Die Basis der Fixkosten ist ähnlich: der czynsz administracyjny (Verwaltungsumlage an die Hausverwaltung) für eine Zweizimmerwohnung in Warszawa liegt im Median bei rund 550 zł, die Nebenkosten im Sommer bei 320–540 zł, im Winter bei 450–800 zł, das Internet bei 50–80 zł — die vollständige Aufstellung beschreibt der Artikel was der Unterhalt einer Wohnung in Warszawa kostet. Der Unterschied entsteht bei den Betriebskosten, die bei der Kurzzeitvermietung um ein Vielfaches höher liegen.

Kriterium	Langzeitvermietung	Kurzzeitvermietung (STR)
Bruttorentabilität (Warszawa, 2026)	4–6%	6–9% (Premium bis 10–12%)
Erforderliche Auslastung	entfällt (Vertrag ab 12 Monaten)	ca. 65–70%
Betriebskosten	15–30% des Umsatzes	30–55% des Umsatzes
Reinigung	keine (Pflicht des Mieters)	80–200 zł pro Gästewechsel
Aufwand des Eigentümers	gering, 1–2 Mal im Jahr	hoch, ständige Aufsicht oder Verwalter
Regulatorisches Risiko	gering	wachsend (Registrierung, Bußgelder)

Bei 15–20 Gästewechseln monatlich kostet allein die Reinigung 1200–4000 zł, und die gesamten Nebenkosten erreichen 900–1800 zł. Hinzu kommen die einmaligen Ausstattungskosten — von 2000 bis zu 10 000 zł, je nach Standard.

Wie werden sich die Vorschriften zur Kurzzeitvermietung ändern?

Seit dem 20. Mai 2026 wird in der gesamten Europäischen Union die Verordnung 2024/1028 (die sogenannte STR-Verordnung) angewendet, die Plattformen — Airbnb, Booking und andere — verpflichtet, Daten über die vermieteten Objekte an eine nationale Zugangsstelle zu übermitteln: die Zahl der vermieteten Nächte, die Adresse, die Registrierungsnummer des Angebots. Große Plattformen melden monatlich.

Parallel dazu bereitet das Ministerium für Sport und Tourismus eine Novelle des Gesetzes über Hotelleistungen vor, die die Vermietung bis 30 Tage Regeln unterwerfen soll, die denen des Hotelgewerbes nahekommen: verpflichtende Registrierung im Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON, zentrales Verzeichnis touristischer Beherbergungsobjekte), sanitäre und brandschutztechnische Anforderungen sowie Bußgelder bis 50 000 zł für einen fehlenden Eintrag. Der Entwurf sieht vereinfachte Regeln für kleinere Objekte vor (bis 6 Wohnungen und 30 Schlafplätze im Gebäude) — oberhalb dieser Schwelle gelten die vollen Hotelanforderungen.

Darf die Eigentümergemeinschaft die tageweise Vermietung verbieten?

Nach der geltenden Rechtslage nicht — die Rechtsprechung weist konsequent darauf hin, dass ein Beschluss der wspólnota mieszkaniowa (Eigentümergemeinschaft), der in der Hausordnung ein Verbot der Kurzzeitvermietung einführt, unwirksam ist, weil er über den Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht und in das Eigentumsrecht an der Wohnung eingreift. Die Gemeinschaft kann jedoch auf reale Belästigungen reagieren — Lärm, Beschädigung der Gemeinschaftsflächen — und zwar auf Grundlage der allgemeinen Vorschriften über das Wohnungseigentum.

Das kann sich ändern: Im Zuge der Gesetzesarbeiten tauchen Vorschläge auf, Gemeinschaften und Gemeinden das Recht einzuräumen, die tageweise Vermietung in konkreten Gebäuden oder Zonen einzuschränken. Eigentümer, die eine solche Investition planen, sollten den Stand der Vorschriften laufend prüfen — anders als beim najem okazjonalny (Gelegenheitsmietvertrag mit notarieller Unterwerfungserklärung), wo die Regeln seit Langem stabil sind.

Wie wird die Steuer aus Kurzzeit- und Langzeitvermietung abgerechnet?

Beide Modelle können die Pauschalbesteuerung der erfassten Einnahmen nutzen — 8,5% bis 100 000 zł Einnahmen jährlich und 12,5% auf den darüber liegenden Betrag, abgerechnet im Formular PIT-28. Details zu Sätzen und Fristen beschreibt der Artikel über den Pauschalbetrag bei der Vermietung.

Der Unterschied entsteht, wenn die Kurzzeitvermietung organisiert und fortlaufend betrieben wird. Die Krajowa Informacja Skarbowa (nationale Steuerauskunft) hat in einer Auslegung aus dem Jahr 2024 (Az. 0115-KDIT3.4011.512.2024) bestätigt, dass eine solche Tätigkeit als Gewerbetätigkeit eingestuft werden kann, mit Pflicht zur VAT-Registrierung nach Überschreiten von 240 000 zł Jahresumsatz (die Grenze der subjektiven Befreiung wurde zum 1. Januar 2026 angehoben; VAT-Satz 8% für Beherbergungsleistungen, PKWiU 55). Eine Auslegung vom April 2025 ließ jedoch die Abrechnung der STR als private Vermietung mit dem Pauschalsatz von 8,5% zu — unter der Bedingung, dass die Merkmale einer Gewerbetätigkeit fehlen. Jeder Fall sollte individuell mit einem Steuerberater bewertet werden.

Was sind die größten Risiken beider Modelle?

Die Langzeitvermietung birgt vor allem das Risiko eines nicht zahlenden oder lästigen Mieters sowie die Kosten einer eventuellen Räumung — deshalb sichert sich ein großer Teil der Eigentümer über einen najem okazjonalny mit notarieller Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ab. Das zweite Risiko ist die Bindung des Kapitals über einen längeren Zeitraum bei relativ niedrigerer Rendite.

Die Kurzzeitvermietung ist mit saisonal schwankenden Einnahmen, höherem Verschleiß der Wohnung bei häufigem Gästewechsel sowie wachsender regulatorischer Unsicherheit verbunden — Registrierung im CWTON, mögliche Bußgelder bis 50 000 zł und mögliche künftige Einschränkungen durch Gemeinden oder Eigentümergemeinschaften. Sie erfordert außerdem entweder viel eigene Zeit oder die Bezahlung eines professionellen Verwalters, was die Nettomarge zusätzlich senkt.

Die Wahl zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung hängt in der Praxis von der Lage der konkreten Wohnung, der verfügbaren Zeit für die Verwaltung und der Toleranz gegenüber sich ändernden Vorschriften ab — dies sind allgemeine Informationen, keine Anlageempfehlung für einen konkreten Fall. Das Team von allproperty hilft Eigentümern, das reale Potenzial einer Wohnung in beiden Modellen einzuschätzen und sie für die Vermietung vorzubereiten — Details des Angebots für Investoren finden Sie im Bereich für Eigentümer, das aktuelle Wohnungsangebot im Katalog Wohnungen. Beim Kurzzeitmodell kommen Anfragen und Gästeanmeldungen zu jeder Tageszeit vor, auch nachts oder am Wochenende — deshalb sind wir rund um die Uhr (24/7) erreichbar. Haben Sie eine Frage zur Auslastung, zu Formalitäten oder eine dringende Angelegenheit rund um die Anmeldung außerhalb der üblichen Zeiten? Rufen Sie an: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.