Welche Dokumente braucht man für die Anmietung einer Wohnung in Polen
Welche Dokumente für die Wohnungsmiete in Polen Mieter und Eigentümer brauchen — Praxis in Warszawa: Ausweis, Einkommen, PESEL, RODO, najem okazjonalny.
Für die Anmietung einer Wohnung in Polen braucht der Mieter einen gültigen Personalausweis oder Reisepass (Ausländer zusätzlich die karta pobytu, den Aufenthaltstitel, oder ein Visum) sowie einen Einkommensnachweis — meist eine Verdienstbescheinigung der letzten 3 Monate, den Arbeitsvertrag zur Einsicht oder einen Kontoauszug. Der Vermieter wiederum sollte ein Dokument über seinen Rechtstitel an der Wohnung vorweisen können (Auszug aus der księga wieczysta, dem polnischen Grundbuch, oder eine Eigentumsurkunde) sowie seinen Personalausweis. Bei einer gewöhnlichen Miete ist das praktisch der vollständige Satz — keine Vorschrift verlangt mehr.
Beim najem okazjonalny (Gelegenheitsmiete mit notarieller Unterwerfungserklärung) kommen zusätzlich die Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in Form eines akt notarialny (notarielle Urkunde) hinzu (die Kosten liegen in der Regel bei einigen Hundert Złoty), die Benennung einer Ersatzwohnung in Polen sowie die schriftliche Zustimmung deren Eigentümers. Eine Regel sollte man sich merken, die beide Seiten oft vergessen: Eine Verdienstbescheinigung oder eine Kopie des Arbeitsvertrags sind Marktpraxis, keine gesetzliche Pflicht. Der Mieter darf ihre Vorlage verweigern, und der Vermieter sollte — nach dem Grundsatz der Datenminimierung aus der RODO (der polnischen DSGVO) — nicht mehr Daten verlangen, als für Abschluss und Durchführung des Vertrags nötig sind. Nachfolgend die vollständige Liste für beide Seiten, die Unterschiede zwischen Arbeitsvertrag und B2B-Tätigkeit sowie die Besonderheiten der Vermietung an Ausländer.
Welche Ausweisdokumente werden für die Anmietung einer Wohnung benötigt?
Grundlage jedes Mietvertrags ist die Identitätsprüfung. Der Vermieter hat das Recht, um Vorlage des Personalausweises oder Reisepasses zur Einsicht zu bitten und daraus die erforderlichen Daten zu notieren: Vorname, Nachname, PESEL-Nummer, Serie und Nummer des Dokuments. Er hat jedoch kein Recht, eine Fotokopie des gesamten Dokuments zu verlangen oder es auch nur kurz einzubehalten — das wäre eine übermäßige Datenverarbeitung im Sinne der RODO.
Bei Ausländern ist der Reisepass das Ausweisdokument; Bürger der EU und des EWR können auch den Personalausweis ihres Landes verwenden. Eine PESEL-Nummer ist bei der gewöhnlichen Miete nicht erforderlich — in den Vertrag können die Daten aus dem Reisepass oder der karta pobytu eingetragen werden. Mehr über die PESEL-Nummer und die Meldepflicht schreiben wir im Text über PESEL und Meldung für Ausländer.
Wie kann der Mieter sein Einkommen belegen — Arbeitsvertrag oder B2B?
Die Art des Einkommensnachweises hängt von der Beschäftigungsform ab. Personen mit Arbeitsvertrag legen in der Regel eine Bescheinigung des Arbeitgebers über die Höhe des Nettoentgelts der letzten 3 Monate vor oder den Vertrag selbst zur Einsicht, vorzugsweise unbefristet oder für die gesamte Mietdauer geltend. Bei Werk- und Auftragsverträgen (umowa zlecenie, umowa o dzieło) hilft zusätzlich die PIT-11 oder PIT-37 des Vorjahres, die die Kontinuität des Einkommens zeigt.
Personen mit eigener Gewerbetätigkeit (B2B) haben seltener eine klassische „Verdienstbescheinigung” — stattdessen zeigen sie einen Auszug des Firmenkontos der letzten 3–6 Monate, die PIT-36 oder PIT-36L des Vorjahres sowie auf Verlangen Bescheinigungen von ZUS (Sozialversicherung) und Finanzamt über den Nichtrückstand bei Beiträgen. In der Marktpraxis geht man davon aus, dass das monatliche Nettoeinkommen mindestens 2,5- bis 3-mal höher sein sollte als die Miete — das ist jedoch ein Brauch, keine rechtliche Anforderung. Ein im Voraus vorbereiteter vollständiger Satz verkürzt die Suche: Genau so begleiten wir Mieter durch den gesamten Mietprozess, von der Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Vertrags.
| Einkommensform | Grunddokument | Ergänzendes Dokument |
|---|---|---|
| Arbeitsvertrag | Bescheinigung des Arbeitgebers | Kontoauszug mit Eingängen |
| Umowa zlecenie / o dzieło | Kopie des Vertrags | PIT-11 oder PIT-37 des letzten Jahres |
| B2B-Tätigkeit | Auszug des Firmenkontos | PIT-36 / PIT-36L, Bescheinigung ZUS/Finanzamt |
| Einkommen aus anderer Vermietung | Von beiden Seiten unterzeichneter Mietvertrag | Zahlungsnachweise über 3 Monate |
Was darf der Vermieter nicht verlangen — wo verlaufen die Grenzen der RODO?
Der Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c RODO, in Polen seit 2018 geltend) bedeutet, dass der Vermieter ausschließlich Daten erheben darf, die für Abschluss und Durchführung des Mietvertrags erforderlich sind. Im Stadium des Erstgesprächs genügen Vorname, Nachname, Kontaktdaten und eine allgemeine Angabe zur Beschäftigung — die PESEL-Nummer, die Ausweisdaten oder die Bankkontonummer werden erst bei der Vorbereitung des eigentlichen Vertrags gebraucht.
Unzulässig sind Fragen nach Gesundheitszustand, Behinderung, Religion, politischer Überzeugung, sexueller Orientierung oder Familienplanung — das sind Daten besonderer Kategorien nach Art. 9 RODO, deren Erhebung bei der Miete keine Rechtfertigung hat. Der Vermieter hat auch kein Recht, den Mieter eigenständig beim BIK (Kreditauskunftei) zu überprüfen, ohne dessen Einwilligung — er kann den Bewerber lediglich bitten, seinen Bericht selbst abzurufen (eine kostenlose Datenkopie steht einmal in 6 Monaten zu) und ihn vorzuzeigen. Wenn die erhobenen Daten über diesen Rahmen hinausgehen, darf der Mieter nach der Rechtsgrundlage eines solchen Verlangens fragen.
Welche Dokumente sollte der Vermieter vorbereiten?
Die Dokumentationspflicht betrifft nicht nur den Mieter. Der Vermieter sollte bereit sein, seinen Rechtstitel an der Wohnung zu belegen — mit einem Auszug aus der księga wieczysta, dem notariellen Kaufvertrag oder einem anderen Eigentumsdokument — und bei einer Vermietung im Namen einer anderen Person zusätzlich mit einer Vollmacht. Ein sorgfältiger Vermieter bereitet außerdem einen Vertragsentwurf in zwei gleichlautenden Exemplaren sowie ein protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll) mit den Zählerständen vor. Wenn Sie sich damit nicht selbst befassen möchten, übernehmen wir diesen gesamten Teil im Rahmen der Mietbetreuung für Eigentümer.
Es lohnt sich, die księga wieczysta noch vor der Unterzeichnung zu prüfen — die KW-Nummer erlaubt zu verifizieren, ob die Person, die die Wohnung anbietet, tatsächlich Eigentümer ist und ob die Wohnung nicht mit einer Hypothek oder dem Recht eines Dritten belastet ist. Die Regeln zum Lesen eines solchen Eintrags beschreiben wir im Text über die księga wieczysta.
Welche zusätzlichen Dokumente gelten beim najem okazjonalny?
Der najem okazjonalny ist eine verbreitete Form des Vermieterschutzes und erfordert einen Satz zusätzlicher Dokumente. Entscheidend ist die Erklärung des Mieters über die freiwillige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung und die Räumung der Wohnung, die zwingend in Form eines akt notarialny erstellt wird — anders als der übrige Vertrag, der schriftlich geschlossen werden kann. Dazu kommen die Benennung einer anderen Wohnung in Polen, in die der Mieter im Fall der Vollstreckung ausziehen wird, sowie die schriftliche Zustimmung des Eigentümers dieser Wohnung, dass der Mieter dort wohnen darf.
Den Vertrag über den najem okazjonalny muss der Vermieter außerdem innerhalb von 14 Tagen ab Beginn der Miete beim Finanzamt anmelden (Art. 19b des Gesetzes über den Schutz der Rechte der Mieter). Den vollständigen Satz an Regeln und Musterdokumenten beschreiben wir ausführlich im Leitfaden zum najem okazjonalny.
Wie läuft die Anmietung einer Wohnung für einen Ausländer ab?
Bürger der EU und des EWR mieten eine Wohnung zu denselben Bedingungen wie Polen — es genügt der Reisepass oder der Personalausweis ihres Landes, ohne zusätzliche Genehmigungen. Bürger von Staaten außerhalb der EU sollten zusätzlich einen gültigen Aufenthaltstitel besitzen: ein Schengen- oder nationales Visum (Aufenthalt bis 90 oder 365 Tage) oder eine karta pobytu czasowego bzw. stałego (befristeter oder unbefristeter Aufenthaltstitel) bei längerem Aufenthalt. Der legale Aufenthalt selbst ist keine formale Voraussetzung für die Gültigkeit des Mietvertrags, in der Praxis fragt der Vermieter aber fast immer danach.
Eine PESEL-Nummer ist beim gewöhnlichen Mietvertrag nicht verpflichtend, wird jedoch beim najem okazjonalny unerlässlich, weil der Notar sie für die Erstellung der Urkunde benötigt. Die Erteilung der PESEL-Nummer im Gemeindeamt ist kostenlos, und das Verfahren dauert in der Regel von sofort bis zu einigen Arbeitstagen. Im Ausland erzielte Einkünfte sollten durch eine beeidigte Übersetzung ins Polnische belegt werden — das ist eine übliche Anforderung bei längeren Mietverhältnissen.
Ein rechtzeitig vorbereiteter Satz an Dokumenten verkürzt die Suchzeit und minimiert das Risiko eines Streits zu Beginn des Mietverhältnisses. Bei allproperty helfen wir, den Bewerber zu prüfen, die erforderlichen Bescheinigungen zusammenzustellen und einen Vertrag nach den aktuellen Vorschriften vorzubereiten — auch beim najem okazjonalny und bei der Vermietung an Ausländer. Die Provision für die Mietbetreuung beträgt 50 % der Monatsmiete, ohne versteckte Gebühren. Der Termin für die Vertragsunterzeichnung fällt oft auf den Abend, nach der Arbeit beider Seiten — wenn in letzter Minute eines der Dokumente fehlt oder ein Zweifel an einer Klausel auftaucht, rufen Sie zu jeder Zeit an: Wir arbeiten rund um die Uhr (24/7), Telefon +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.
Часті питання
Welche Dokumente muss der Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags vorlegen?
Der Mieter sollte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorzeigen (Ausländer zusätzlich die karta pobytu, den Aufenthaltstitel, oder ein Visum) sowie einen Einkommensnachweis — meist eine Verdienstbescheinigung der letzten 3 Monate, den Arbeitsvertrag oder einen Kontoauszug. Referenzen des vorherigen Vermieters sind nicht verpflichtend, erhöhen aber die Glaubwürdigkeit des Bewerbers.
Darf der Vermieter eine Verdienstbescheinigung verlangen?
Ja, das Verlangen einer Verdienstbescheinigung ist gängige Marktpraxis und keine Vorschrift verbietet es, doch der Mieter hat das Recht, ihre Vorlage zu verweigern. In einem solchen Fall lässt sich das Einkommen z. B. durch einen Kontoauszug der letzten 3–6 Monate oder die PIT-Erklärung des Vorjahres belegen.
Welche Daten darf der Vermieter nach RODO nicht vom Mieter verlangen?
Nach dem Grundsatz der Datenminimierung aus der RODO (der polnischen DSGVO), die in Polen seit 2018 gilt, sollte der Vermieter nicht nach Gesundheitszustand, Religion, politischer Überzeugung, sexueller Orientierung oder Familienplanung des Mieters fragen. Er hat auch kein Recht, eine Fotokopie des gesamten Personalausweises zu verlangen — es genügt, das Dokument zur Einsicht vorzuzeigen und die erforderlichen Daten zu notieren.
Welche zusätzlichen Dokumente sind beim najem okazjonalny erforderlich?
Neben dem Standardvertrag und den Ausweisdokumenten wird eine Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in Form eines akt notarialny (notarielle Urkunde) benötigt, die Benennung einer Ersatzwohnung auf dem Gebiet Polens sowie die schriftliche Zustimmung deren Eigentümers, dass der Mieter dort wohnen darf. Der Notartermin kostet in der Regel einige Hundert Złoty.
Braucht ein Ausländer eine PESEL-Nummer, um in Polen eine Wohnung zu mieten?
Nein — ein gewöhnlicher Mietvertrag kann allein auf Grundlage des Reisepasses oder der karta pobytu geschlossen werden, ohne PESEL-Nummer. Die PESEL wird erst beim najem okazjonalny notwendig, weil der Notar sie für die Erstellung der notariellen Urkunde über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung benötigt. Die Erteilung der PESEL-Nummer im Gemeindeamt ist kostenlos.