Quanto può chiedere il proprietario come deposito cauzionale?

In un contratto ordinario il deposito (kaucja) non può superare dodici volte il canone mensile (art. 6 co. 1 della legge sugli inquilini), nel najem okazjonalny sei volte (art. 19a co. 4). Una o due mensilità sono più comuni: è una nostra stima della prassi. Il deposito va restituito entro un mese dalla riconsegna dell’appartamento (art. 6 co. 4).

Entro quando devo registrarmi (meldunek) a Varsavia?

I cittadini di UE, paesi EFTA e Svizzera entro il 30° giorno dall’arrivo all’indirizzo (art. 41 co. 1 della legge sull’anagrafe, ustawa o ewidencji ludności). Lo stesso vale per i loro familiari e per i familiari di cittadini polacchi (art. 41 co. 2 e 2a). Gli altri stranieri entro il 4° giorno (art. 41 co. 3). Se restate in Polonia al massimo 30 giorni, non c’è obbligo (art. 42 co. 2).

Posso registrarmi online?

Come cittadini UE o EFTA sì, secondo gov.pl: servono un profilo affidabile (profil zaufany) o una firma elettronica qualificata. Se i dati corrispondono al registro fondiario dell’immobile, la registrazione è automatica; altrimenti un funzionario controlla il contratto e la dichiarazione del proprietario. Avere già queste credenziali poco dopo l’arrivo dipende dalla vostra situazione, e molti vanno prima all’ufficio (stima). I cittadini di altri paesi non possono registrarsi online.

Con quale preavviso si disdice un contratto a tempo indeterminato?

Se la durata della locazione di un appartamento non è stabilita e il canone si paga mensilmente, salvo diversa previsione del contratto si può disdire con un preavviso di tre mesi, per la fine di un mese di calendario (art. 688 Codice civile). Un preavviso più breve per l’inquilino conviene scriverlo nel contratto prima della firma (stima). Nei contratti a termine la disdetta anticipata è possibile solo nei casi previsti dal contratto (art. 673 § 3).

Affittare casa a Varsavia senza karta pobytu: cosa chiedono i proprietari e come funziona la registrazione (meldunek) con carta d’identità, visto o ingresso senza visto

Q: Serve il numero PESEL per firmare un contratto di affitto?

La legge non pone questa condizione: non l’abbiamo trovata né nel Codice civile (Kodeks cywilny) né nella legge sulla tutela dei diritti degli inquilini (ustawa o ochronie praw lokatorów), e il contratto si firma con passaporto o carta d’identità. Il PESEL serve per altre cose, per esempio per molti servizi online. Quali documenti chiedere lo decide il proprietario, quindi domandate prima della firma. Stato al 7 ottobre 2026.

Q: Un cittadino UE riceve la karta pobytu?

No. Secondo la legge sull’ingresso e il soggiorno dei cittadini UE, chi resta in Polonia più di tre mesi deve far registrare il proprio soggiorno (art. 20 co. 1). La tessera di soggiorno (karta pobytowa) spetta ai familiari che non hanno la cittadinanza UE. L’autorità competente è il voivoda del luogo di soggiorno (art. 39 co. 1). Per i paesi EFTA e la Svizzera non abbiamo verificato la questione: chiedete al voivoda. Non diamo consulenza sul singolo caso.

Sì. Per un contratto di locazione ordinario (najem) per un appartamento a Varsavia la legge non richiede né la karta pobytu né il numero PESEL: questa condizione non l’abbiamo trovata né nel Codice civile (Kodeks cywilny) né nella legge sulla tutela dei diritti degli inquilini (ustawa o ochronie praw lokatorów), e il contratto si firma con passaporto o carta d’identità. Da cittadini UE, poi, una tessera di soggiorno non la ricevete comunque: chi resta più di tre mesi fa registrare il proprio soggiorno presso il voivoda (art. 20 co. 1 della legge del 14 luglio 2006). Se affittare a voi e quali documenti vedere lo decide il proprietario; «la legge non lo vieta» non significa quindi che tutti accetteranno.

Questo testo lo ha scritto allproperty, un’agenzia che cerca appartamenti per gli inquilini, perciò le nostre condizioni stanno nell’ultima sezione. Dove scriviamo «la legge richiede», trovate il riferimento alla norma; «stima» indica la prassi, non una regola di diritto. Abbiamo verificato le norme e le pagine di gov.pl il 7 ottobre 2026. Il testo si rivolge prima di tutto a chi viene da UE, paesi EFTA e Svizzera; dove per chi arriva con visto o senza visto vale qualcosa di diverso, lo indichiamo accanto. Quale titolo di soggiorno vi serva e quanto possiate restare non lo spieghiamo: sono domande per gov.pl e per il voivoda.

Servono la karta pobytu o il PESEL per affittare casa?

Dal punto di vista giuridico no. La legge non fa della karta pobytu né del PESEL una condizione del contratto ordinario. La forma scritta è rispettata con la firma autografa sul documento o con lo scambio di copie, ciascuna firmata da una delle parti (art. 78 § 1 k.c.). Il contratto di locazione di locali per più di un anno dovrebbe essere scritto, altrimenti la legge lo considera concluso a tempo indeterminato (art. 660 k.c.). Come documento d’identità basta il passaporto o la carta d’identità.

Nella pratica il proprietario può rifiutare o porre condizioni, perché la libertà contrattuale vale per entrambe le parti. Alcuni non conoscono le regole sul soggiorno degli stranieri e temono problemi con la registrazione o con i pagamenti. È una nostra stima: statistiche sui rifiuti non ne abbiamo.

Un cittadino UE riceve la karta pobytu?

No. La legge sull’ingresso, il soggiorno e l’uscita dei cittadini UE e dei loro familiari (Dz.U. 2026 poz. 1065) distingue: se il soggiorno in Polonia dura più di tre mesi, il cittadino UE deve registrare il soggiorno, mentre un familiare senza cittadinanza UE ottiene una karta pobytowa (art. 20 co. 1). La domanda si presenta di persona, al più tardi il giorno successivo allo scadere di tre mesi dall’ingresso (art. 21 co. 2). Si mostra un documento di viaggio valido; i cittadini UE possono presentare invece un altro documento valido che attesti identità e cittadinanza (art. 21 co. 4). Competente è il voivoda del luogo di soggiorno (art. 39 co. 1), a Varsavia il voivoda della Masovia. Il certificato di registrazione del soggiorno vale dieci anni (art. 27 co. 3).

Questa registrazione del soggiorno presso il voivoda è una cosa diversa dal meldunek presso il comune, spiegato più sotto. Quali documenti il voivoda chieda nel singolo caso (art. 21 co. 3) non lo valutiamo: lo chiarite con l’ufficio. Per i cittadini dei paesi EFTA e della Svizzera non abbiamo verificato la registrazione del soggiorno.

Cosa chiedono i proprietari al posto della karta pobytu?

La legge non elenca i documenti che un proprietario può chiedere, quindi quanto segue è la nostra stima di ciò che si chiede più spesso. Conviene preparare questo set prima delle visite.

Passaporto o carta d’identità e, per chi arriva con visto o senza visto, una prova del soggiorno legale (visto o timbro d’ingresso), così il proprietario vede fino a quando potete restare.
Prova del reddito: estratto conto, contratto di lavoro, lettera del datore di lavoro, fatture se lavorate in proprio. Quali prove vengono accettate e come mostrarle senza distribuire copie inutili lo spieghiamo nell’articolo sul reddito dall’estero; un elenco generale è nell’articolo sui documenti per l’affitto.
Deposito cauzionale (kaucja): per legge al massimo dodici mensilità in un contratto ordinario e sei nel najem okazjonalny (art. 6 co. 1 e art. 19a co. 4 della legge sugli inquilini). Una o due mensilità sono più comuni (stima). Va restituito entro un mese dalla riconsegna (art. 6 co. 4); i dettagli sono nell’articolo sul deposito.
Contatti e date: numero di telefono, indirizzo all’estero, data di arrivo e durata prevista del soggiorno.
Pagamento anticipato: alcuni proprietari chiedono più mensilità in anticipo. La legge non regola questa somma a parte, la scelta è vostra. Pagate solo dopo la firma del contratto e solo sul conto indicato nel contratto.

Come funziona la registrazione (meldunek) con carta d’identità, visto o senza visto?

Un obbligo di registrazione esiste, e funziona così.

Domanda	Cittadini UE, EFTA e svizzeri e loro familiari	Altri stranieri (visto o ingresso senza visto)
Termine	Entro il 30° giorno dall’arrivo all’indirizzo (art. 41 co. 1–2a)	Entro il 4° giorno dall’arrivo (art. 41 co. 3)
Quando non serve	Soggiorno in Polonia fino a 30 giorni (art. 42 co. 2)	Soggiorno in Polonia fino a 30 giorni (art. 42 co. 2)
Documento	Documento di viaggio valido o altro documento valido che attesti identità e cittadinanza, per esempio la carta d’identità (art. 43 co. 4); i familiari senza passaporto UE mostrano in più la propria tessera di soggiorno	Visto; in caso di ingresso senza visto il documento di viaggio, cioè il passaporto (art. 43 co. 3)
Senza PESEL	L’obbligo di presentarsi di persona dell’art. 40 co. 3 riguarda solo gli stranieri non indicati nell’art. 41 co. 1–2a	Presenza di persona necessaria (art. 40 co. 3)
Online	Possibile per i cittadini UE e dei paesi EFTA con profilo affidabile o firma elettronica qualificata; i familiari mostrano i documenti all’ufficio (gov.pl)	Non possibile (gov.pl)
Durata dichiarata	Non legata a un documento di soggiorno: l’art. 41 co. 4 vale solo per gli altri stranieri	Non oltre il soggiorno legale secondo il vostro documento (art. 41 co. 4)
Costo	Registrazione gratuita; il certificato di registrazione per soggiorno temporaneo costa 17 PLN, gratuito con registrazione automatica online (gov.pl)	Registrazione gratuita; certificato 17 PLN (gov.pl)

All’ufficio del comune (a Varsavia l’ufficio di quartiere, urząd dzielnicy) servono il modulo, il documento d’identità e una prova del vostro diritto di abitare nell’immobile, per esempio il contratto di locazione. Secondo gov.pl, sul modulo il soggiorno lo conferma il proprietario o un’altra persona con titolo giuridico sull’immobile (art. 28 co. 2 e art. 30 co. 2 n. 10 in combinato con l’art. 40 co. 1 e 2). Prima di firmare chiedete quindi al proprietario se firmerà il modulo. Se non vuole, gov.pl descrive un percorso tramite procedimento amministrativo presso l’ufficio; l’esito lo decide l’ufficio e noi non lo promettiamo. Nella registrazione online il sistema registra automaticamente se i vostri dati coincidono con il registro fondiario dell’immobile; altrimenti allegate il contratto o la dichiarazione del proprietario e un funzionario li esamina (gov.pl).

Per i soggiorni tra 30 giorni e tre mesi gov.pl cita il soggiorno temporaneo soprattutto oltre i tre mesi allo stesso indirizzo; in caso di dubbio chiedete all’ufficio. Per PESEL e primi giorni trovate le informazioni generali negli articoli su PESEL e meldunek e sui primi giorni a Varsavia.

La durata del contratto dipende dal mio status di soggiorno?

Dal punto di vista giuridico solo per la registrazione, e solo per gli stranieri che non vengono da UE, paesi EFTA o Svizzera: la durata dichiarata non può superare il soggiorno legale (art. 41 co. 4). Da cittadini UE non siete vincolati. Il contratto di locazione in sé potete concluderlo per la durata che preferite (un contratto a termine di oltre dieci anni dopo dieci anni è considerato a tempo indeterminato, art. 661 § 1 k.c.). Poi decide la prassi.

Cosa vede il proprietario (stima): se un visto o il soggiorno senza visto scade prima del contratto, teme che partiate e smettiate di pagare. Un contratto annuale è allora più difficile da ottenere di uno che segua il soggiorno documentato. Per i cittadini UE questo argomento di solito cade, perché il loro soggiorno non dipende da un visto (stima).
Cosa conta per voi: di regola un contratto a termine può essere sciolto solo nei casi previsti dal contratto stesso (art. 673 § 3 k.c.). Senza una clausola di uscita anticipata restate parte del contratto anche dopo la partenza.
Cosa potete negoziare (stima): una durata che segua il vostro soggiorno con proroga tramite appendice (aneks), oppure un contratto più lungo con diritto di uscire con uno o due mesi di preavviso. Se la durata non è stabilita e il canone è mensile, salvo diversa previsione del contratto la locazione di un appartamento si può disdire con un preavviso di tre mesi per la fine di un mese di calendario (art. 688 k.c.). Un preavviso più breve per voi conviene scriverlo nel contratto (stima).

Si può firmare un najem okazjonalny senza karta pobytu?

L’art. 19a non indica la karta pobytu come condizione, ma questo tipo di contratto ha requisiti propri che non vanno bene a tutti. Il proprietario deve essere una persona fisica che non affitta appartamenti come attività economica, e il contratto è a termine, per non più di dieci anni (art. 19a co. 1). Al contratto si allegano una dichiarazione notarile dell’inquilino di sottomissione all’esecuzione forzata e di impegno a lasciare l’appartamento, l’indicazione di un altro immobile in cui potreste abitare e il consenso del suo proprietario (art. 19a co. 2). Il deposito è limitato a sei mensilità (co. 4).

Per chi si è appena trasferito e non ha contatti in Polonia il problema è di solito il secondo indirizzo; ne parliamo nell’articolo sul najem okazjonalny per stranieri senza alloggio sostitutivo, lo schema generale è nella guida al najem okazjonalny. La dichiarazione la redige un notaio, e il notaio non possiamo sostituirlo.

Come vi aiutiamo?

allproperty cerca appartamenti per gli inquilini e vi segue nella vostra lingua: ucraino, russo, inglese, polacco, tedesco, italiano, spagnolo e turco. Raccogliamo la vostra richiesta (budget, zona, stanze, data di arrivo) e facciamo visite online in videochiamata: chiediamo di mostrare i punti importanti, verifichiamo ciò che chiedereste voi, parla direttamente con il proprietario e traduce a voce (non è una traduzione giurata). In questa fase l’agente può chiedere in anticipo se il proprietario affitta con passaporto o carta d’identità e se firmerà il modulo per la registrazione. Non garantiamo che un proprietario così si trovi: la decisione è sua.

Dopo il trasloco veniamo con voi all’ufficio e aiutiamo a compilare i documenti per il PESEL; decide l’ufficio, e il risultato non lo promettiamo. Questo aiuto è compreso nel 70%. Quale registrazione o titolo di soggiorno vi serva e quanto possiate restare non lo consigliamo.

Il compenso per la ricerca è il 70% di un canone mensile (czynsz najmu; le spese condominiali, czynsz administracyjny, e le utenze non rientrano nel calcolo) in base a un contratto di mediazione (umowa pośrednictwa), dovuto dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), fattura senza IVA. Esempio: con un czynsz najmu di 3.500 zł il compenso è di 2.450 zł. Cosa comprende il servizio è scritto nel contratto di mediazione.

Compila il modulo di ricerca: indicate zona, numero di stanze, budget e data di arrivo; il tipo di documento di soggiorno (carta d’identità / visto / senza visto / karta pobytu) lo comunicate all’agente nella prima conversazione; non inviate scansioni di documenti. Compenso: 70% di un canone mensile (czynsz najmu) dopo la firma del contratto di locazione, fattura senza IVA. Telefono: +48 666 866 468.

Fonti

Verificate il 7 ottobre 2026.

Ustawa o ewidencji ludności (legge sull’anagrafe), testo consolidato Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 30, 40, 41, 42, 43.
Ustawa o wjeździe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej i członków ich rodzin (legge sull’ingresso e il soggiorno dei cittadini UE), testo consolidato Dz.U. 2026 poz. 1065: art. 20, 21, 27, 39.
Ustawa o ochronie praw lokatorów (legge sulla tutela degli inquilini), testo consolidato Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 19a.
Kodeks cywilny (Codice civile), testo consolidato Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, 660, 661, 673, 688.
gov.pl, Zamelduj się na pobyt stały lub czasowy (dla cudzoziemców), aggiornata l’11 marzo 2026.

L’immagine di copertina è un’illustrazione generata con l’IA.