Quanto costa il notaio per il najem okazjonalny?

L'onorario del notaio per la dichiarazione dell'inquilino non può superare 1/10 del salario minimo (art. 19a comma 7). Il salario minimo 2026 è di 4.806 zł (Dz.U. 2025 poz. 1242), quindi il tetto è di 480,60 zł. Si aggiunge l'IVA; le copie (wypisy) si pagano a parte, fino a 6 zł a pagina (§ 12 del regolamento sulle tariffe notarili). L'autentica della firma del titolare dell'indirizzo sostitutivo costa extra. Dati al 07.10.2026.

Che cosa succede se l'indirizzo sostitutivo non è più disponibile?

L'inquilino ha 21 giorni da quando viene a sapere di non poter più abitare lì per indicare un altro indirizzo e presentare il consenso del nuovo titolare (art. 19a comma 3). Se non lo fa, il locatore può recedere per iscritto con un preavviso di almeno 7 giorni (art. 19d comma 5). Queste norme non si applicano ai beneficiari della protezione temporanea (art. 112e). Dati al 07.10.2026.

Un locatore può chiedere l'indirizzo sostitutivo a un cittadino UE?

Sì, se firma un najem okazjonalny: l'esenzione dell'art. 112e riguarda solo i beneficiari della protezione temporanea, non i cittadini UE. Nessuno è però obbligato a scegliere il najem okazjonalny. Chieda se è possibile un najem ordinario; la decisione spetta al locatore.

Un locatore può chiedere comunque l'indirizzo sostitutivo a chi ha lo status UKR?

La legge non lo richiede: l'art. 112e esclude questi allegati per i beneficiari della protezione temporanea, quindi può non fornire l'indirizzo. Ma nessuna norma obbliga un locatore a firmare con Lei un najem okazjonalny o un contratto qualsiasi. Se insiste, proponga un najem ordinario o gli mostri il testo dell'art. 112e. L'esito dipende dal locatore.

Fino a quando dura la protezione temporanea?

Secondo un comunicato dell'Ufficio per gli stranieri (UdSC) del 6 agosto 2026, fino al 4 marzo 2028: il Consiglio UE ha prorogato la protezione di un anno con la decisione di esecuzione 2026/1912 del 30 luglio 2026. Le pagine più vecchie di gov.pl e alcune norme polacche indicano ancora il 4 marzo 2027. In alcuni casi la protezione termina prima, per esempio se si lascia la Polonia per più di 30 giorni. Controlli la data su gov.pl; dati al 07.10.2026.

L'esenzione vale anche per i contratti firmati prima del 2026?

Sì, secondo il testo della legge. Ai contratti di najem okazjonalny conclusi in base all'art. 69 della legge speciale sull'Ucraina (in vigore dal 12 marzo 2022) si applica l'art. 112e (art. 51 della legge del 23 gennaio 2026, Dz.U. 2026 poz. 203). Che cosa accada a tale contratto se l'inquilino perde poi la protezione, la legge non lo dice. Chieda a un notaio o a un avvocato. Dati al 07.10.2026.

Quanta cauzione si può chiedere per il najem okazjonalny?

Non più di sei volte il canone mensile, calcolato sulla tariffa in vigore il giorno della conclusione del contratto (art. 19a comma 4). La cauzione si restituisce entro un mese dal rilascio dell'immobile, dopo la detrazione dei crediti del proprietario (comma 5). Con il najem ordinario si può chiedere di più: 12 mensilità (art. 6 comma 1). Il locatore può chiedere una cauzione ma non è obbligato. Dati al 07.10.2026.

Devo accettare il najem okazjonalny?

No. Nessuna norma costringe l'inquilino a firmare proprio questo tipo di contratto, né obbliga il locatore ad affittare a condizioni ordinarie. L'art. 19a descrive solo che cosa si allega se le parti scelgono l'okazjonalny. Se Le viene proposto, chieda se è possibile un najem ordinario e confronti le due soluzioni per cauzione e durata.

Najem okazjonalny per stranieri: quando serve un indirizzo sostitutivo e quando no (status UKR)

Se è cittadino UE, per il najem okazjonalny di solito servono l’indirizzo di un altro immobile e il consenso scritto del suo titolare (art. 19a della legge sulla tutela dei conduttori). Ne sono esentati soltanto i beneficiari della protezione temporanea con lo status UKR: dal 5 marzo 2026 lo prevede espressamente l’art. 112e della legge sulla protezione degli stranieri. La dichiarazione notarile dell’inquilino e una cauzione fino a sei mensilità valgono in entrambi i casi.

Dati al 7 ottobre 2026, verificati sui testi delle leggi pubblicati in Dz.U. e sulle pagine di gov.pl; fonti in fondo.

Che cosa si allega al contratto	Con lo status UKR	Senza status UKR (anche cittadini UE)
Dichiarazione notarile dell’inquilino (oświadczenie o poddaniu się egzekucji)	necessaria	necessaria
Indirizzo di un altro immobile (lokal zastępczy)	non necessario	necessario
Consenso del titolare di quell’immobile	non necessario	necessario
Sostituzione dell’indirizzo entro 21 giorni se viene meno	non si applica	si applica
Cauzione (kaucja)	fino a 6 mensilità	fino a 6 mensilità

Uno straniero ha bisogno di un indirizzo sostitutivo per il najem okazjonalny?

Sì, a meno che non rientri nella protezione temporanea. La legge sulla tutela dei conduttori non prevede eccezioni per gli stranieri, nemmeno per i cittadini di altri Stati UE. Per Lei valgono le stesse regole che valgono per chi arriva da Ucraina, Bielorussia, Kazakistan o altri Paesi. Che cos’è il najem okazjonalny in generale lo spieghiamo nella guida; qui trattiamo solo la questione dell’indirizzo.

Questa forma di locazione è possibile quando il proprietario è una persona fisica che non svolge attività imprenditoriale di locazione; il contratto è a tempo determinato, non oltre 10 anni (art. 19a comma 1). Si allegano (comma 2):

la dichiarazione dell’inquilino in forma di atto notarile, con cui accetta l’esecuzione forzata dell’obbligo di rilasciare l’immobile;
l’indicazione di un altro immobile (lokal zastępczy) in cui l’inquilino potrebbe abitare dopo uno sfratto;
la dichiarazione del proprietario di quell’immobile, o di una persona con titolo giuridico su di esso, che consente all’inquilino e ai suoi conviventi di abitarvi. Se il locatore lo richiede, la firma deve essere autenticata da un notaio.

La legge non richiede parenti in Polonia. Richiede il consenso di una persona che è proprietaria dell’immobile o ha un titolo giuridico su di esso. Non avere familiari qui non blocca quindi nulla di per sé, ma serve qualcuno disposto a firmare.

Come cittadino UE non riceve una carta di soggiorno: se resta più di 3 mesi, ha l’obbligo di registrare il soggiorno (art. 20 comma 1 della legge sull’ingresso e il soggiorno dei cittadini UE, Dz.U. 2026 poz. 1065) e riceve un certificato di registrazione. Questo non cambia nulla per l’indirizzo sostitutivo: la registrazione non è un’eccezione all’art. 19a.

Status UKR: perché non serve un indirizzo sostitutivo (art. 112e)?

L’art. 112e della legge sulla protezione degli stranieri stabilisce che, quando un beneficiario della protezione temporanea conclude un najem okazjonalny, non si applicano l’art. 19a comma 2 punti 2 e 3, comma 3 e l’art. 19d comma 5 della legge sulla tutela dei conduttori. In parole semplici: non deve indicare un altro immobile, non serve il consenso del suo titolare, non vale l’obbligo di sostituire l’indirizzo entro 21 giorni e il locatore non può recedere dal contratto per la mancanza dell’indirizzo.

Non è una novità del 2026. Una regola analoga, per i cittadini ucraini rientranti nella legge speciale, c’era dal 12 marzo 2022 nell’art. 69 di quella legge. La legge del 23 gennaio 2026 sul superamento della legge speciale (Dz.U. 2026 poz. 203) ha abrogato quell’articolo e ha inserito l’art. 112e, in vigore dal 5 marzo 2026 (art. 54 della legge). I contratti conclusi in base all’art. 69 sono soggetti all’art. 112e (art. 51).

Restano il contratto scritto (art. 19a comma 6), la dichiarazione notarile dell’inquilino, una cauzione fino a 6 mensilità (comma 4) e l’obbligo del proprietario di comunicare entro 14 giorni la conclusione del contratto all’ufficio delle imposte (art. 19b). Chieda al proprietario la prova della comunicazione: senza di essa non si applicano gli artt. 19c e 19d, e con essi la procedura semplificata di sfratto.

L’art. 2 punto 1a definisce il beneficiario come lo straniero appartenente a un gruppo di sfollati indicato in una decisione del Consiglio UE; in pratica è una persona il cui PESEL riporta lo status UKR. Lo si dimostra al proprietario più spesso con il documento Diia.pl nell’app mObywatel o con un estratto dal registro PESEL su gov.pl; il metodo aggiornato lo verifichi su gov.pl.

La protezione temporanea dura fino al 4 marzo 2028: il Consiglio UE l’ha prorogata con la decisione di esecuzione 2026/1912 del 30 luglio 2026, e l’UdSC lo ha comunicato il 6 agosto 2026. Le pagine più vecchie e alcune norme polacche indicano ancora il 4 marzo 2027, quindi prima di firmare controlli la data su gov.pl.

Che cosa cambia dopo il CUKR, una carta di soggiorno o un’uscita dalla Polonia per più di 30 giorni?

La protezione temporanea termina per legge nei casi dell’art. 109b comma 1. Per l’affitto contano questi:

uscita dalla Polonia per più di 30 giorni (punto 2);
rilascio di un permesso di soggiorno permanente o temporaneo, dello status di soggiornante di lungo periodo UE, dello status di rifugiato o di un altro titolo dell’elenco del punto 4;
mancato rispetto del termine di 30 giorni per il PESEL UKR (punto 1), rinuncia alla protezione, domanda di protezione internazionale, protezione in un altro Stato UE o acquisto della cittadinanza (punti 3, 5-7).

C’è un’altra via, fuori dall’art. 109b, che è attuale proprio adesso. Se il Suo PESEL UKR è stato attribuito in base a una dichiarazione e non ha confermato la Sua identità con un documento di viaggio presso un comune entro il 31 agosto 2026, il Suo status è stato cambiato in NUE dal 1° settembre 2026 e ha perso il diritto previsto dall’art. 106 comma 1 (art. 25 commi 1-3 della legge del 23.01.2026). La nostra valutazione: una persona così non rientra più nell’art. 112e. Se la cosa potrebbe riguardarLa, controlli il Suo status in mObywatel o presso il comune.

Il CUKR (carta di soggiorno per i cittadini ucraini) viene rilasciato per 3 anni. Secondo l’art. 42r della legge speciale (testo unico, Dz.U. 2026 poz. 1293), dal giorno del ritiro della carta il precedente diritto di soggiorno diventa per legge un permesso di soggiorno temporaneo per la durata della carta, e l’UdSC scrive espressamente che lo status UKR si trasforma in status CUKR. La nostra lettura: il rilascio del CUKR rientra quindi nell’art. 109b comma 1 punto 4 lett. c.

Per l’affitto ne consegue questo. L’art. 112e riguarda il beneficiario della protezione temporanea. La nostra valutazione: chi non lo è più non può invocare l’esenzione per un nuovo najem okazjonalny, e vale la regola generale sull’indirizzo sostitutivo. Che cosa accada a un contratto firmato prima, la legge non lo dice, e la giurisprudenza non l’abbiamo verificata; chieda a un notaio o a un avvocato. Se chiedere il CUKR o un’altra carta lo decide Lei; è una questione per gov.pl e MOS, non per questo articolo.

Chi può essere l’«indirizzo sostitutivo» e che cosa firma?

La legge indica il proprietario dell’immobile o una persona con titolo giuridico su di esso (art. 19a comma 2 punto 3). Può essere un parente, un amico, un collega: chiunque abbia davvero il diritto di disporre dell’immobile e sia d’accordo. Firma una dichiarazione di consenso affinché l’inquilino e le persone che vivono con lui possano trasferirsi lì se lo sfratto viene eseguito in via coattiva. Non è un contratto di locazione, e la legge non pone a quella persona alcun obbligo di pagare per Lei. Ma il consenso è reale, quindi deve capire che cosa firma.

Se il locatore lo richiede, la firma è autenticata da un notaio. La legge non indica la città o il Paese in cui deve trovarsi l’immobile. La nostra valutazione: un locatore può non accettare un indirizzo lontano o all’estero, perché è la sua garanzia; gli chieda quindi, prima di raccogliere i documenti.

Si può fare tutto a distanza, e chi traduce dal notaio?

Non del tutto. La dichiarazione dell’inquilino è un atto notarile: le firme si appongono alla presenza del notaio (art. 88 della legge notarile), l’atto viene letto prima della firma (art. 94 § 1) e il notaio opera nel suo studio, fuori solo in circostanze particolari (art. 3 § 1-2). Nel testo vigente della legge notarile non abbiamo trovato una norma che consenta di stipulare un simile atto online. Ricerca, visite e trattativa possono avvenire dall’estero, ma la visita dal notaio va pianificata sul Suo arrivo e prenotata in anticipo. Anche chi dà il consenso per l’indirizzo sostitutivo deve far autenticare la firma dal notaio, se il locatore lo richiede.

Chi traduce? Gli atti notarili si compiono in polacco. Se una parte non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione in una lingua a lei nota, il notaio deve tradurre l’atto personalmente o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 punto 1 con art. 2 § 3). Su Sua richiesta l’atto può essere redatto anche in lingua straniera: o in base alla conoscenza della lingua da parte del notaio, attestata come per i traduttori giurati, o con un traduttore giurato (art. 2 § 3). Il riassunto fatto da un nostro agente non è una traduzione giurata e non sostituisce la traduzione dal notaio. Chieda in anticipo allo studio condizioni e costi della traduzione.

Come si verifica un servizio commerciale di «indirizzi»?

Sul mercato ci sono offerte a pagamento: un’azienda fornisce un indirizzo e il consenso firmato del «proprietario». La legge non cita questi servizi né come ammessi né come vietati, e non abbiamo trovato sentenze in merito. La nostra valutazione: un indirizzo puramente formale può essere contestato dal locatore o in sede esecutiva; è una valutazione, non una norma. Prima di pagare verifichi:

Se l’immobile esiste e chi firma. Deve firmare il proprietario o una persona con titolo giuridico. Chieda il numero del registro fondiario (księga wieczysta) e lo consulti gratuitamente su ekw.ms.gov.pl.
Se il contenuto del consenso è conforme alla legge: deve consentire all’inquilino e ai suoi conviventi di abitare in quell’immobile, con firma autenticata dal notaio se il locatore lo richiede.
Che cosa esattamente acquista, per quanto tempo e a che prezzo, per iscritto. L’offerta copre tutta la durata del contratto? E se l’indirizzo viene meno: la sostituzione va trovata entro 21 giorni (art. 19a comma 3).
Se il Suo locatore accetta un indirizzo del genere. Glielo chieda prima di pagare; la decisione è sua.
Dove invia il passaporto e le scansioni. Sono dati personali. Diffidi dei siti che chiedono un pagamento anticipato senza contratto; i segnali d’allarme li descriviamo in come riconoscere un annuncio di affitto falso.

Che cos’è il najem instytucjonalny e quando non serve un indirizzo sostitutivo?

Il najem instytucjonalny (artt. 19f-19j) è una forma distinta per i locatori che svolgono attività di locazione: un imprenditore individuale, una società o un’altra organizzazione. Il najem okazjonalny, invece, è possibile solo quando il proprietario è una persona fisica senza tale attività (art. 19a comma 1); per un dato proprietario esiste quindi o l’una o l’altra forma.

Nel najem instytucjonalny l’indirizzo sostitutivo non serve: non è nell’elenco degli allegati. Restano la dichiarazione notarile dell’inquilino (art. 19f comma 3, con la clausola aggiuntiva che in caso di sfratto non sorge il diritto a un alloggio sociale o a un locale temporaneo), una cauzione fino a 6 mensilità (comma 5), la forma scritta (art. 19g comma 1) e lo stesso tetto per l’onorario del notaio, 1/10 del salario minimo (art. 19g comma 2). Il contratto è a tempo determinato.

Spetta al singolo locatore decidere se usare questa forma: non tutti quelli che affittano molti appartamenti la scelgono. Chieda direttamente quale tipo di contratto Le viene proposto.

Come si trova un locatore che accetta un contratto ordinario?

Il najem ordinario non richiede né un indirizzo sostitutivo né il notaio. La cauzione è limitata a 12 mensilità (art. 6 comma 1) e va restituita entro un mese dal rilascio dell’immobile (i Suoi diritti sulla cauzione). Alcuni locatori scelgono l’okazjonalny perché lo sfratto ordinario passa dal tribunale; è una valutazione, non una statistica, e dati recenti sulla diffusione di questa richiesta non ne abbiamo trovati.

Chieda il tipo di contratto prima della visita, non dopo. Un messaggio d’esempio in polacco: «Dzień dobry, czy umowa ma być najmem okazjonalnym? Jeśli tak, czy akceptuje Pan/Pani adres lokalu zastępczego od osoby trzeciej? Czy możliwy jest zwykły najem?» Se ha lo status UKR, aggiunga il riferimento all’art. 112e della legge sulla protezione degli stranieri.

Quando cerchiamo, di solito chiediamo prima al proprietario che tipo di contratto offre e se un najem ordinario è possibile. Non possiamo promettere il consenso del proprietario: la decisione è sua. La seguiamo nella Sua lingua: italiano, tedesco, spagnolo, inglese, ucraino, russo, polacco e turco. Il nostro servizio di ricerca per chi affitta costa il 70% di un canone mensile (solo il canone, czynsz najmu, senza czynsz administracyjny né utenze; per esempio 2.450 zł con un canone di 3.500 zł) e si paga dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), con fattura senza IVA. Il modulo di ricerca è nella pagina per chi cerca casa in affitto, e può chiamarci al +48 666 866 468.

Fonti (verificate il 7 ottobre 2026)

Legge del 21.06.2001 sulla tutela dei diritti dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725: artt. 6, 19a, 19b, 19d, 19f, 19g. Testo
Legge del 13.06.2003 sulla concessione della protezione agli stranieri, testo unico Dz.U. 2026 poz. 862: art. 2 punto 1a, artt. 106, 109b, 112e. Testo
Legge del 23.01.2026 sul superamento della legge speciale sull’Ucraina, Dz.U. 2026 poz. 203: artt. 4, 25, 51, 54. Testo
Legge del 12.03.2022 sull’assistenza ai cittadini ucraini: art. 69 in Dz.U. 2022 poz. 583, artt. 42c e 42r nel testo unico Dz.U. 2026 poz. 1293. Dz.U. 2022 poz. 583
Legge del 14.07.2006 sull’ingresso e il soggiorno dei cittadini UE e dei loro familiari, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1065: artt. 20, 21. Testo
Legge notarile (Prawo o notariacie), testo unico Dz.U. 2026 poz. 614: artt. 2 § 3, 3, 87, 88, 94. Testo
Regolamento del Consiglio dei ministri dell’11.09.2025 sul salario minimo 2026 (4.806 zł), Dz.U. 2025 poz. 1242; regolamento del Ministro della Giustizia sulle tariffe massime notarili, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12.
UdSC, Proroga della protezione temporanea fino al 4 marzo 2028 (06.08.2026); UdSC, CUKR: procedura; il comunicato dell’UdSC rinvia alla decisione di esecuzione (UE) 2026/1912 del Consiglio del 30.07.2026 (il testo su EUR-Lex non siamo riusciti ad aprirlo, quindi la fonte verificata è la pagina dell’UdSC).

Queste sono informazioni generali, non una consulenza legale o migratoria. Le questioni sul Suo diritto di soggiorno vanno rivolte a gov.pl, al MOS o a un avvocato.

L’immagine di copertina è stata generata con l’IA.