Najem okazjonalny para extranjeros: cuándo hace falta una dirección sustitutiva y cuándo no (estatus UKR)

Si es ciudadano de la UE, para un najem okazjonalny normalmente hacen falta la dirección de otra vivienda y el consentimiento escrito de su titular (art. 19a de la ley de protección de los inquilinos). Solo están exentos los beneficiarios de protección temporal con estatus UKR: desde el 5 de marzo de 2026 lo establece expresamente el art. 112e de la ley de protección de extranjeros. La declaración notarial del inquilino y una fianza de hasta seis mensualidades se aplican en ambos casos.

Datos a 7 de octubre de 2026, comprobados en los textos de las leyes publicados en Dz.U. y en las páginas de gov.pl; fuentes al final.

Qué se adjunta al contrato	Con estatus UKR	Sin estatus UKR (también ciudadanos de la UE)
Declaración notarial del inquilino (oświadczenie o poddaniu się egzekucji)	necesaria	necesaria
Dirección de otra vivienda (lokal zastępczy)	no necesaria	necesaria
Consentimiento del titular de esa vivienda	no necesario	necesario
Sustituir la dirección en 21 días si deja de estar disponible	no se aplica	se aplica
Fianza (kaucja)	hasta 6 mensualidades	hasta 6 mensualidades

¿Necesita un extranjero una dirección sustitutiva en el najem okazjonalny?

Sí, salvo que le alcance la protección temporal. La ley de protección de los inquilinos no hace excepciones para los extranjeros, tampoco para los ciudadanos de otros países de la UE. Para usted rigen las mismas reglas que para quien llega de Ucrania, Bielorrusia, Kazajistán o cualquier otro país. Qué es el najem okazjonalny en general lo explicamos en la guía (en inglés); aquí tratamos solo la cuestión de la dirección.

Esta modalidad es posible cuando el propietario es una persona física que no se dedica profesionalmente a alquilar viviendas; el contrato es de duración determinada, de hasta 10 años (art. 19a apdo. 1). Se adjuntan (apdo. 2):

1. la declaración del inquilino en forma de acta notarial, por la que acepta la ejecución forzosa de la obligación de desalojar;
2. la indicación de otra vivienda (lokal zastępczy) en la que el inquilino podría vivir tras un desahucio;
3. la declaración del propietario de esa vivienda, o de una persona con título jurídico sobre ella, que consiente que el inquilino y quienes conviven con él vivan allí. Si el arrendador lo exige, la firma debe estar legitimada ante notario.

La ley no exige familiares en Polonia. Exige el consentimiento de una persona que sea propietaria de la vivienda o tenga un título jurídico sobre ella. No tener familia aquí no bloquea nada por sí solo, pero necesita a alguien dispuesto a firmar.

Como ciudadano de la UE no recibe una tarjeta de residencia: si permanece más de 3 meses, está obligado a registrar su estancia (art. 20 apdo. 1 de la ley sobre la entrada y estancia de ciudadanos de la UE, Dz.U. 2026 poz. 1065) y recibe un certificado de registro. Esto no cambia nada respecto a la dirección sustitutiva: el registro no es una excepción al art. 19a.

Estatus UKR: ¿por qué no hace falta dirección sustitutiva (art. 112e)?

El art. 112e de la ley de protección de extranjeros dispone que, cuando un beneficiario de protección temporal celebra un najem okazjonalny, no se aplican el art. 19a apdo. 2 puntos 2 y 3, apdo. 3 y el art. 19d apdo. 5 de la ley de protección de los inquilinos. En palabras sencillas: no tiene que indicar otra vivienda, no necesita el consentimiento de su titular, no rige la obligación de sustituir la dirección en 21 días y el arrendador no puede resolver el contrato por la falta de esa dirección.

No es una novedad de 2026. Una norma similar, para los ciudadanos ucranianos incluidos en la ley especial, figuraba desde el 12 de marzo de 2022 en el art. 69 de esa ley. La ley de 23 de enero de 2026 que liquida la ley especial (Dz.U. 2026 poz. 203) derogó ese artículo e introdujo el art. 112e, en vigor desde el 5 de marzo de 2026 (art. 54 de la ley). Los contratos celebrados con base en el art. 69 se rigen por el art. 112e (art. 51).

Quedan el contrato por escrito (art. 19a apdo. 6), la declaración notarial del inquilino, una fianza de hasta 6 mensualidades (apdo. 4) y la obligación del propietario de comunicar la celebración del contrato a la oficina tributaria en 14 días (art. 19b). Pida al propietario la prueba de esa comunicación: sin ella no se aplican los arts. 19c y 19d, y con ellos el procedimiento simplificado de desahucio.

El art. 2 punto 1a define al beneficiario como el extranjero perteneciente a un grupo de desplazados indicado en una decisión del Consejo de la UE; en la práctica, una persona cuyo PESEL lleva el estatus UKR. Al propietario se le suele acreditar con el documento Diia.pl en la aplicación mObywatel o con un extracto del registro PESEL en gov.pl; el método vigente compruébelo en gov.pl.

La protección temporal dura hasta el 4 de marzo de 2028: el Consejo de la UE la prorrogó con la Decisión de Ejecución 2026/1912 del 30 de julio de 2026, y la UdSC lo comunicó el 6 de agosto de 2026. Las páginas más antiguas y algunas normas polacas aún indican el 4 de marzo de 2027, así que antes de firmar compruebe la fecha en gov.pl.

¿Qué cambia después del CUKR, una tarjeta de residencia o una salida de Polonia de más de 30 días?

La protección temporal termina por ley en los casos del art. 109b apdo. 1. Para el alquiler importan estos:

• salir de Polonia más de 30 días (punto 2);
• la concesión de un permiso de residencia permanente o temporal, del estatus de residente de larga duración de la UE, del estatus de refugiado o de otro título de la lista del punto 4;
• incumplir el plazo de 30 días para el PESEL UKR (punto 1), renunciar a la protección, solicitar protección internacional, recibir protección en otro Estado de la UE o adquirir la nacionalidad (puntos 3, 5-7).

Hay otra vía, fuera del art. 109b, que está vigente ahora mismo. Si su PESEL UKR se asignó con base en una declaración y usted no confirmó su identidad con un documento de viaje en un ayuntamiento (gmina) antes del 31 de agosto de 2026, su estatus se cambió a NUE desde el 1 de septiembre de 2026 y perdió el derecho del art. 106 apdo. 1 (art. 25 apdos. 1-3 de la ley de 23 de enero de 2026). Nuestra valoración: esa persona ya no está dentro del art. 112e. Si esto puede afectarle, compruebe su estatus en mObywatel o en su gmina.

El CUKR (tarjeta de residencia para ciudadanos de Ucrania) se expide por 3 años. Según el art. 42r de la ley especial (texto refundido, Dz.U. 2026 poz. 1293), desde el día en que se recoge la tarjeta, el derecho de estancia anterior pasa por ley a ser un permiso de residencia temporal por la vigencia de la tarjeta, y la UdSC escribe expresamente que el estatus UKR se transforma en estatus CUKR. Nuestra lectura: recibir el CUKR encaja, por tanto, en el art. 109b apdo. 1 punto 4 letra c.

Para el alquiler, de esto se sigue lo siguiente. El art. 112e se refiere al beneficiario de protección temporal. Nuestra valoración: quien ya no lo es no puede invocar la excepción en un nuevo najem okazjonalny, y se aplica la regla general sobre la dirección sustitutiva. Qué ocurre con un contrato firmado antes, la ley no lo dice, y la jurisprudencia no la hemos revisado; consulte a un notario o a un abogado. Solicitar o no el CUKR u otra tarjeta es decisión suya; es una cuestión para gov.pl y MOS, no para este artículo.

¿Quién puede ser la «dirección sustitutiva» y qué firma?

La ley menciona al propietario de la vivienda o a una persona con título jurídico sobre ella (art. 19a apdo. 2 punto 3). Puede ser un familiar, un amigo, un compañero de trabajo: cualquiera que realmente pueda disponer de la vivienda y esté de acuerdo. Firma una declaración de consentimiento para que el inquilino y quienes conviven con él puedan instalarse allí si el desahucio se ejecuta por la fuerza. No es un contrato de alquiler, y la ley no impone a esa persona la obligación de pagar por usted. Pero el consentimiento es real, así que debe entender lo que firma.

Si el arrendador lo exige, un notario legitima la firma. La ley no indica en qué ciudad o país debe estar la vivienda. Nuestra valoración: un arrendador puede no aceptar una dirección muy lejana o en el extranjero, porque es su garantía; pregúntele antes de empezar a reunir documentos.

¿Se puede hacer todo a distancia y quién traduce en la notaría?

No del todo. La declaración del inquilino es un acta notarial: las firmas se ponen en presencia del notario (art. 88 de la ley notarial), el acta se lee antes de firmar (art. 94 § 1) y el notario trabaja en su despacho, fuera de él solo en circunstancias especiales (art. 3 § 1-2). En el texto vigente de la ley notarial no hemos encontrado una norma que permita otorgar un acta así en línea. La búsqueda, las visitas y la negociación pueden hacerse desde el extranjero, pero la cita con el notario hay que planificarla según su llegada y reservarla con antelación. La persona que da el consentimiento para la dirección sustitutiva también debe legitimar su firma ante notario si el arrendador lo exige.

¿Quién traduce? Los actos notariales se otorgan en polaco. Si un compareciente no conoce el polaco y no se adjunta una traducción a un idioma que conozca, el notario debe traducir el acta personalmente o con un traductor jurado (art. 87 § 1 punto 1 con art. 2 § 3). A petición suya, el acta puede redactarse además en un idioma extranjero: o bien por el conocimiento del idioma del propio notario, acreditado como el de los traductores jurados, o bien con un traductor jurado (art. 2 § 3). Un resumen hecho por nuestro agente no es una traducción jurada y no sustituye la traducción en la notaría. Pregunte antes a la notaría por las condiciones y el coste de la traducción.

¿Cómo se comprueba un servicio comercial de «direcciones»?

En el mercado hay ofertas de pago: una empresa facilita una dirección y el consentimiento firmado de un «propietario». La ley no menciona estos servicios ni como permitidos ni como prohibidos, y no hemos encontrado sentencias al respecto. Nuestra valoración: una dirección puramente formal puede ser cuestionada por el arrendador o en la ejecución; es una valoración, no una norma. Antes de pagar, compruebe:

1. Si la vivienda existe y quién firma. Debe firmar el propietario o una persona con título jurídico. Pida el número del registro de la propiedad (księga wieczysta) y consúltelo gratis en ekw.ms.gov.pl.
2. Si el contenido del consentimiento se ajusta a la ley: debe permitir que el inquilino y quienes conviven con él vivan en esa vivienda, con la firma legitimada ante notario si el arrendador lo exige.
3. Qué compra exactamente, por cuánto tiempo y a qué precio, por escrito. ¿Cubre toda la duración del contrato y qué pasa si la dirección deja de estar disponible? La sustitución debe encontrarse en 21 días (art. 19a apdo. 3).
4. Si su arrendador acepta esa dirección. Pregúntele antes de pagar; la decisión es suya.
5. A dónde envía el pasaporte y los escaneos. Son sus datos personales. Desconfíe de las webs que piden un pago por adelantado sin contrato; las señales de alerta las describimos en cómo reconocer un anuncio de alquiler falso (en inglés).

¿Qué es el najem instytucjonalny y cuándo no hace falta dirección sustitutiva?

El najem instytucjonalny (arts. 19f-19j) es una modalidad distinta para arrendadores que se dedican profesionalmente al alquiler de viviendas: un autónomo, una empresa u otra organización. El najem okazjonalny, en cambio, solo es posible cuando el propietario es una persona física sin esa actividad (art. 19a apdo. 1); para un propietario concreto existe, por tanto, una modalidad o la otra.

En el najem instytucjonalny no hace falta dirección sustitutiva: no figura en la lista de anexos. Quedan la declaración notarial del inquilino (art. 19f apdo. 3, con la cláusula adicional de que, en caso de desahucio, no nace el derecho a una vivienda social ni a un local temporal), una fianza de hasta 6 mensualidades (apdo. 5), la forma escrita (art. 19g apdo. 1) y el mismo tope para los honorarios del notario, 1/10 del salario mínimo (art. 19g apdo. 2). El contrato es de duración determinada.

Si un arrendador concreto usa esta modalidad lo decide él: no todos los que alquilan muchos apartamentos la eligen. Pregunte directamente qué tipo de contrato le ofrecen.

¿Cómo se encuentra a un propietario que acepte un contrato ordinario?

El najem ordinario no necesita ni dirección sustitutiva ni notario. La fianza está limitada a 12 mensualidades (art. 6 apdo. 1) y se devuelve en el plazo de un mes desde que se deja el apartamento (sus derechos sobre la fianza (en inglés)). Algunos propietarios eligen el okazjonalny porque el desahucio ordinario pasa por el juzgado; es una valoración, no una estadística, y no hemos encontrado datos recientes sobre lo extendida que está esta exigencia.

Pregunte por el tipo de contrato antes de la visita, no después. Un mensaje de ejemplo en polaco: «Dzień dobry, czy umowa ma być najmem okazjonalnym? Jeśli tak, czy akceptuje Pan/Pani adres lokalu zastępczego od osoby trzeciej? Czy możliwy jest zwykły najem?» Si tiene estatus UKR, añada la referencia al art. 112e de la ley de protección de extranjeros.

Cuando buscamos, normalmente preguntamos de antemano al propietario qué tipo de contrato ofrece y si es posible un najem ordinario. No podemos prometer el consentimiento del propietario: la decisión es suya. Le atendemos en su idioma: español, alemán, italiano, inglés, ucraniano, ruso, polaco y turco. Nuestro servicio de búsqueda para inquilinos cuesta el 70 % de una mensualidad de alquiler (solo la renta, czynsz najmu, sin el czynsz administracyjny ni los suministros; por ejemplo, 2 450 zł con un alquiler de 3 500 zł) y se paga después de firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), con factura sin IVA. El formulario de búsqueda está en la página para inquilinos y puede llamarnos al +48 666 866 468.

Fuentes (comprobadas el 7 de octubre de 2026)

• Ley de 21 de junio de 2001 de protección de los derechos de los inquilinos, texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725: arts. 6, 19a, 19b, 19d, 19f, 19g. Texto
• Ley de 13 de junio de 2003 sobre la concesión de protección a los extranjeros, texto refundido Dz.U. 2026 poz. 862: art. 2 punto 1a, arts. 106, 109b, 112e. Texto
• Ley de 23 de enero de 2026 que liquida la ley especial sobre Ucrania, Dz.U. 2026 poz. 203: arts. 4, 25, 51, 54. Texto
• Ley de 12 de marzo de 2022 sobre la ayuda a los ciudadanos de Ucrania: art. 69 en Dz.U. 2022 poz. 583, arts. 42c y 42r en el texto refundido Dz.U. 2026 poz. 1293. Dz.U. 2022 poz. 583
• Ley de 14 de julio de 2006 sobre la entrada y estancia de ciudadanos de la UE y sus familiares, texto refundido Dz.U. 2026 poz. 1065: arts. 20, 21. Texto
• Ley notarial (Prawo o notariacie), texto refundido Dz.U. 2026 poz. 614: arts. 2 § 3, 3, 87, 88, 94. Texto
• Reglamento del Consejo de Ministros de 11 de septiembre de 2025 sobre el salario mínimo de 2026 (4 806 zł), Dz.U. 2025 poz. 1242; reglamento del Ministro de Justicia sobre las tarifas máximas notariales, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12.
• UdSC, Prórroga de la protección temporal hasta el 4 de marzo de 2028 (6 de agosto de 2026); UdSC, CUKR: procedimiento; el comunicado de la UdSC remite a la Decisión de Ejecución (UE) 2026/1912 del Consejo del 30 de julio de 2026 (no pudimos abrir el texto en EUR-Lex, así que la fuente comprobada es la página de la UdSC).

Esto es información general, no asesoramiento jurídico ni migratorio. Las dudas sobre su derecho de residencia corresponden a gov.pl, al MOS o a un abogado.

La imagen de portada se ha generado con IA.