Mietvertrag für eine Wohnung — 10 Punkte, auf die Sie achten müssen

Ein Mietvertrag für eine Wohnung sollte zehn Bereiche klar regeln, die am häufigsten zu Streit führen: Laufzeit und Kündigungsregeln, Höhe und Rückzahlung der Kaution, das Verfahren für Mieterhöhungen, die Aufteilung zwischen Kleinreparaturen und Renovierungen, den protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll), die Zustimmung zu Haustieren und Untermiete, die Regeln für Besuche des Eigentümers, die Abrechnung der Nebenkosten sowie Vertragsstrafen. Nach dem Gesetz über den Schutz der Rechte der Mieter darf die Kaution bei der gewöhnlichen Miete das 12-Fache der Monatsmiete nicht überschreiten (das 6-Fache beim najem okazjonalny), und der Eigentümer muss sie innerhalb eines Monats ab Räumung der Wohnung zurückzahlen. Die übliche Kündigung eines unbefristeten Vertrages beträgt drei Monate im Voraus zum Ende des Kalendermonats (Art. 688 ZGB), und eine Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich mit drei Monaten Vorlauf ankündigen. Kleinreparaturen — Glühbirnen, Dichtungen, Streichen — treffen den Mieter, größere Renovierungen und den Austausch abgenutzter Installationen finanziert der Eigentümer. Vertragsstrafen für die vorzeitige Auflösung des Vertrages wegen Mietrückständen sind in den meisten Fällen kraft Gesetzes unwirksam. Nachfolgend zerlegen wir jeden dieser Punkte in Konkretes, mit Rechtsgrundlage und praktischen Hinweisen — für Mieter und Vermieter in Warszawa.

Wie hoch darf die Kaution sein und wann muss der Vermieter sie zurückgeben?

Eine Kaution ist nicht verpflichtend — der Eigentümer entscheidet, ob er sie verlangt. Wenn ja, legt Art. 6 des Gesetzes über den Schutz der Rechte der Mieter die Obergrenze fest: Bei der gewöhnlichen Wohnungsmiete darf sie das 12-Fache der am Tag der Vertragsunterzeichnung geltenden Monatsmiete nicht überschreiten, beim najem okazjonalny oder beim institutionellen Mietverhältnis — das 6-Fache. In der Praxis des Warschauer Marktes begegnet man am häufigsten dem Gegenwert von 1–2 Monatsmieten, seltener drei bei Wohnungen im höheren Standard.

Die Rückzahlung der Kaution erfolgt innerhalb eines Monats ab dem Tag der Räumung der Wohnung, nach Abzug von Rückständen und Kosten für Reparaturen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Das Gesetz sieht auch eine Valorisierung vor: Ist die Miete während des Mietverhältnisses gestiegen, sollte der zurückzuzahlende Betrag den neuen Satz multipliziert mit demselben Vielfachen widerspiegeln, nicht weniger als die eingezahlte Kaution. Einzelheiten zu den Rechten des Mieters bei der Abrechnung der Kaution beschreiben wir in einem gesonderten Artikel: Kaution und Mieterrechte.

Wie lang ist die übliche Kündigungsfrist eines Mietvertrages?

Für einen unbefristeten Vertrag mit monatlich zahlbarer Miete beträgt die gesetzliche Frist drei Monate im Voraus, mit Wirkung zum Ende des Kalendermonats — gemäß Art. 688 ZGB, der als Sondervorschrift für die Miete von Räumen der allgemeinen Ein-Monats-Regel aus Art. 673 § 2 ZGB vorgeht. Bei längeren Abrechnungszeiträumen — drei Monate im Voraus zum Quartalsende. Die Parteien können diese Fristen im Vertrag verlängern, dürfen sie aber nicht zulasten des Mieters unter das gesetzliche Minimum verkürzen.

Ein befristeter Vertrag ist in dieser Hinsicht strenger — grundsätzlich kann er nicht vorzeitig gekündigt werden, es sei denn, der Vertrag sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor oder es liegen außergewöhnliche gesetzliche Umstände vor: Verwüstung der Wohnung, Mietrückstand für mindestens drei volle Zahlungsperioden nach vorheriger Zahlungsaufforderung, Untermiete ohne Zustimmung des Eigentümers oder die Notwendigkeit einer Generalsanierung des Gebäudes. Eine Klausel über eine „Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten” in einem befristeten Vertrag ist mitunter unwirksam, wenn sie sich nicht auf einen konkreten Grund stützt — das sollten Sie vor der Unterzeichnung prüfen.

Darf der Eigentümer die Miete während der Vertragslaufzeit erhöhen?

Ja, aber nur in einem bestimmten Verfahren. Nach Art. 8a des Gesetzes über den Schutz der Rechte der Mieter erhöht der Eigentümer die Miete, indem er deren bisherige Höhe schriftlich kündigt — bei sonstiger Unwirksamkeit — mit einer Frist von mindestens drei Monaten, mit Wirkung zum Ende des Kalendermonats. Übersteigt die Erhöhung im Jahresmaßstab 3 % des Wiederherstellungswertes der Wohnung, muss der Vermieter sie begründen und auf Verlangen des Mieters innerhalb von 14 Tagen eine Kalkulation vorlegen — andernfalls ist die Erhöhung unwirksam.

Der Mieter hat zwei Monate ab Erhalt der Kündigung, um zu reagieren: Er kann den neuen Satz schriftlich ablehnen, was das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet, oder die Erhöhung vor Gericht als unbegründet oder überhöht anfechten. Mehr über den Mechanismus und die Rechtsprechung dazu schreiben wir im Artikel Mieterhöhung — Rechte des Mieters.

Wer zahlt Kleinreparaturen und wer die Renovierung der Wohnung?

Die Grenze zieht Art. 681 des Zivilgesetzbuches sowie der detailliertere Art. 6b des Gesetzes über den Schutz der Rechte der Mieter. Den Mieter treffen Aufwendungen, die „mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung verbunden” sind — klein und im Verhältnis zur Miete günstig. Den Vermieter — alles, was über die gewöhnliche Nutzung hinausgeht, also Konstruktionsreparaturen und der Austausch abgenutzter Installationsteile, unabhängig von einem Verschulden des Mieters.

Trägt der Mieter	Trägt der Vermieter
Austausch von Glühbirnen, Sicherungen, Dichtungen	Reparatur oder Austausch der Heizungsanlage, des Boilers, des Ofens
Kleine Reparaturen an Schlössern, Klinken, Beschlägen	Konstruktionsmängel, undichtes Dach, Fenster
Streichen der Wände und der Türinnenseiten	Austausch abgenutzter Einbaumöbel und Haushaltsgeräte infolge natürlicher Abnutzung
Kleinere Wartung der Sanitärarmaturen	Reparaturen, die nötig sind, damit die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch taugt (Art. 663 ZGB)

Zögert der Vermieter mit einer Reparatur, zu der er verpflichtet ist, kann der Mieter ihm eine Frist setzen und nach deren fruchtlosem Ablauf die Reparatur auf Kosten des Eigentümers ausführen lassen. Es lohnt sich, diesen Mechanismus ausdrücklich im Vertrag zu beschreiben, um Streit darüber zu vermeiden, wer wann reagieren soll.

Wozu dient der protokół zdawczo-odbiorczy und was gehört hinein?

Das Protokoll wird zweimal erstellt: bei der Übergabe der Wohnung an den Mieter und bei ihrer Rückgabe nach Ende des Mietverhältnisses. Es sollte die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas enthalten, eine Beschreibung des technischen Zustands von Wänden, Böden und Installationen, eine Liste der Ausstattung samt deren Zustand, die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie — am besten — eine fotografische Dokumentation. Es ist das Dokument, das in der Praxis die meisten Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution entscheidet und darüber, ob ein bestimmter Schaden durch Verschulden des Mieters entstanden ist oder aus der gewöhnlichen Abnutzung folgt. Wenn Ihnen schon bei der Unterzeichnung des Protokolls etwas Unklares auffällt — ein nicht beschriebener Mangel, ein strittiger Zählerstand oder eine Abweichung von der Anzeige — müssen Sie nicht bis zum Morgen warten: Das Team von allproperty nimmt rund um die Uhr ab, auch abends und am Wochenende, unter der Nummer +48 666 866 468 (oder +48 692 649 839).

Das Fehlen eines Protokolls macht den Vertrag nicht unwirksam, schwächt aber die Position beider Seiten im Streitfall erheblich — dann lässt sich schwer beweisen, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Ein vollständiges Muster und die Liste der zu prüfenden Punkte beschreiben wir im Artikel protokół zdawczo-odbiorczy Schritt für Schritt.

Darf der Mieter ein Tier halten, die Wohnung untervermieten und den Eigentümer unangekündigt hereinlassen?

Das sind Bereiche, in denen die Vorschriften den Parteien viel Spielraum lassen, es kommt also darauf an, was im Vertrag steht. Die Untervermietung der Wohnung ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers ist einer der gesetzlichen Gründe für eine fristlose Kündigung des Vertrages — deshalb erfordert sie immer eine ausdrückliche Zustimmung. Haustiere verbieten die Vorschriften nicht allgemein, aber der Vertrag entscheidet, unter welchen Bedingungen der Mieter sie halten darf — das sollte man ausdrücklich vereinbaren.

Besuche des Eigentümers dürfen nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt stattfinden — dem Mieter steht die ungestörte Nutzung der Wohnung zu, also legt ein guter Vertrag eine Frist für die Vorankündigung fest (z. B. 24–48 Stunden, außer bei einem Notfall). Ähnlich bei den Nebenkosten: Es lohnt sich, die Miete von den Zahlungen für Strom, Gas, Wasser und Internet zu trennen und anzugeben, ob die Abrechnung pauschal oder nach Zählern erfolgt — eine häufige Quelle von Missverständnissen.

Welche Vertragsstrafen im Mietvertrag sind unwirksam?

Die Vertragsstrafe nach Art. 483 § 1 ZGB kann ausschließlich die Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung einer nichtgeldlichen Verpflichtung absichern. Das bedeutet, dass sich für den Verzug bei der Mietzahlung keine Vertragsstrafe wirksam vereinbaren lässt — das Surrogat für Geldverpflichtungen sind Verzugszinsen, und eine Klausel, die eine zusätzliche Strafe für einen solchen Verzug auferlegt, ist kraft Gesetzes unwirksam (Art. 58 § 1 ZGB).

Gerichte, darunter das Gericht für Wettbewerbs- und Verbraucherschutz, haben wiederholt auch Klauseln als unzulässig eingestuft, die dem Mieter eine Strafe in Höhe von mehreren oder mehr als zehn Monatsmieten für die vorzeitige Kündigung des Vertrages auferlegen, wenn der Grund der Kündigung faktisch eine Geldverpflichtung war. Eine Vertragsstrafe kann dagegen nichtgeldliche Verpflichtungen wirksam absichern — zum Beispiel das Verbot der Untermiete ohne Zustimmung oder die Pflicht, die Wohnung bei der Rückgabe zu renovieren. Vor der Unterzeichnung des Vertrages sollten Sie prüfen, ob die darin vereinbarte Strafe überhaupt in diese Grenzen fällt.

Ein gut konstruierter Vertrag ist die solideste Absicherung sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter — die meisten Gerichtsstreitigkeiten entstehen aus Unklarheiten in einigen der obigen zehn Punkte. Wenn Sie eine Mietwohnung in Warszawa suchen oder als Vermieter einen Vertrag sicher vorbereiten und prüfen lassen wollen, hilft das Team von allproperty in jeder Phase — von der Auswahl des Mieters bis zum protokół zdawczo-odbiorczy. Mehr auf der Seite für Eigentümer, und wenn Ihnen eine strittige Klausel eine Stunde vor der Unterzeichnung begegnet, rufen Sie zu jeder Zeit an: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.