Şirket için daire kiralama ve çalışan relokasyonları

Relokasyonla gelen bir çalışanı yerleştiren bir şirket adına yapılan daire kiralaması, tüketici kiralamasından farklı kurallara tabidir. Burada najem okazjonalny uygulanmaz, %23 oranında KDV eklenir (KDV kanunu md. 43 fıkra 1 bent 36 ile Maliye Bakanı’nın 8 Ekim 2021 tarihli genel yorumu, no. PT1.8101.1.2021 birlikte) ve çalışanın konaklaması için PIT istisnası aylık 500 zł’ye kadardır (PIT kanunu md. 21 fıkra 1 bent 19, Ağustos 2026 itibarıyla). Kurumsal kiralamada kaucja genellikle 1–3 aylık kira karşılığıdır ve belirli süreli bir sözleşme ancak sözleşmenin kendisi öngörüyorsa erken feshedilebilir (Medeni Kanun md. 673 § 3) — çünkü gerçek kişilere ayrılmış najem okazjonalny koruması burada işlemez. Otodom Analytics’in Haziran 2026 verilerine göre Warszawa’da ortalama ilan kirası 4 890 zł’ye ulaşıyor; bu da başkenti Polonya’nın en pahalı kira piyasası yapıyor. Aşağıda eksiksiz bir rehber bulacaksınız: hukuki dayanak, sözleşmenin kilit klozları, KDV ve PIT mahsubu ile ekibin Warszawa’ya relokasyon maliyetleri — Ağustos 2026 itibarıyla.

Şirket adına daire kiralama nasıl işler?

Sözleşmenin tarafı şirkettir — KRS ve NIP numarasıyla — ve metinde konutta oturmaya yetkili kişiler isim isim belirtilir: bir çalışan, bazen ailesi, bazen de dönüşümlü çalışan bir ekip. Şirket kirayı havaleyle öder ve faaliyet gideri olarak muhasebeleştirir; mülk sahibi ise mali durumunu KRS’de ve finansal raporlarda kontrol edebileceği bir ödeyici kazanır. Sözleşmeler tüketici kiralamalarından daha uzun olabiliyor — 12, 24, büyük relokasyonlarda 36 aya kadar — ve daha seyrek olarak borçla sonuçlanıyor, çünkü şirket için kiranın zamanında ödenmesi hem itibar hem de projenin sürekliliği meselesidir. Çalışan içinse bu, Polonya’daki ilk gününden itibaren hazır bir daire demek.

Şirket için kiralama, najem okazjonalny midir?

Kiracı haklarının korunması kanununun 19a maddesindeki najem okazjonalny (fırsat kirası), kiracının gerçek kişi olduğu sözleşmelere ayrılmıştır. Dolayısıyla bir şirketle, Medeni Kanun hükümlerine göre (md. 659–692) „olağan” bir kira sözleşmesi yaparsınız — icraya boyun eğme yönünde noter beyanı olmadan. Karşılığında daha geniş bir sözleşme serbestliği kazanırsınız: kiracıları koruyan hükümler, kendi konut ihtiyacını karşılayan gerçek kişiler düşünülerek yazılmıştır, bu yüzden şirketle olan ilişkiyi her şeyden önce sözleşmenin kendisi şekillendirir. Özel kişiler için najem okazjonalny mekanizmasının tamamını najem okazjonalny rehberimizde anlattık.

Kilit hüküm Medeni Kanun md. 673 § 3’tür: belirli süreli olarak kurulan bir sözleşme yalnızca sözleşmede belirtilen hâllerde feshedilebilir. Fesih sebeplerini sözleşmeye yazmazsanız, iki taraf da sürenin sonuna kadar bağlı kalır. Ayrıca konutta fiilen oturan kişilerin olası bir tahliyede korumadan yararlanabileceğini unutmayın — daireyi kimin, hangi esaslarla kullandığının net biçimde belirlenmesi bu yüzden daha da önemli.

Şirket için kira sözleşmesi hangi klozları içermeli?

Bir şirketle yapılan sözleşmede en az yedi noktayı düzenlemekte fayda var:

1. Oturmaya yetkili kişilerin listesi ve bunun değiştirilme usulü — örneğin sözleşmenin tamamına ek yapmadan, yazılı bildirimle çalışan rotasyonu.
2. Kullandırma ile alt kiranın ayrımı — şirketin konutu yalnızca belirtilen çalışanlara kullandırdığını, ticari alt kiranın hariç tutulduğunu açıkça yazın.
3. Erken sona erdirme klozu — örneğin çalışanın Polonya’daki sözleşmesi sona erdiğinde 2–3 aylık bildirim süresiyle fesih hakkı; böyle bir kayıt olmadan Medeni Kanun md. 673 § 3 sözleşmeden erken çıkışı engeller.
4. Kaucja — kurumsal kiralamada uygulamada 1–3 aylık kira karşılığı kabul edilir; kesinti kalemlerini ve iade süresini belirleyin.
5. Zarardan sorumluluk — kiracı (şirket), konutu kullandırdığı kişilerin eylem ve ihmallerinden sorumludur.
6. Fotoğraflı protokół zdawczo-odbiorczy (teslim-tesellüm tutanağı) — konutun tesliminde ve her sakin rotasyonunda; nasıl düzenleneceğini protokół zdawczo-odbiorczy yazımızda anlattık.
7. Devir opsiyonu — çalışan Warszawa’da daha uzun süre kalıyorsa sözleşme, mülk sahibinin onayıyla şirketten özel kişi olarak ona devredilebilir.

Şirket için kiralama KDV’den muaf mı?

Konut kiralamasına ilişkin KDV istisnası (KDV kanunu md. 43 fıkra 1 bent 36), kiralamanın yalnızca kiracının konut amaçlarına hizmet etmesini gerektirir. Maliye Bakanı, 8 Ekim 2021 tarihli genel yorumunda (no. PT1.8101.1.2021) bir ticari kuruluş adına yapılan daire kiralamasının — bu kuruluş daireyi kendi çalışanlarına konut amacıyla kullandırsa bile — istisnadan yararlanamayacağına ve %23 oranına tabi olduğuna hükmetti. Tek istisna sosyal kiralama ajanslarıdır. Bu yaklaşımı NSA içtihadı da doğruluyor (başta 26 Nisan 2023 tarihli I FSK 524/20 sayılı karar).

Rakamlarla ne demek: aktif KDV mükellefiyseniz ve bir şirkete daireyi net 5 000 zł’ye kiralıyorsanız, aylık 1 150 zł KDV eklersiniz. Kişisel istisnadan yararlanan özel bir mülk sahibi vergi eklemez — ve 1 Ocak 2026’dan itibaren bu istisnanın sınırı yıllık 200 000 zł cirodan 240 000 zł’ye yükseldi (KDV kanunu md. 113). Yine de yeni bir teknik yükümlülüğü hatırlamak gerekiyor: 1 Nisan 2026’dan itibaren bir şirkete kesilen kira faturası, kiraya verenin aktif KDV mükellefi olup olmadığından bağımsız olarak Ulusal e-Fatura Sistemi’ne (KSeF) girmek zorunda. Öte yandan şirketin böyle bir kiralamadan KDV indirimi hakkı zaman zaman tartışma konusu oluyor, bu yüzden bu konuyu sözleşmeyi imzalamadan önce bir vergi danışmanıyla teyit etmekte fayda var.

Görev konaklamasında çalışanın PIT’i nasıl hesaplanır?

Çalışana sağlanan ücretsiz konaklama, onun iş ilişkisinden elde ettiği bir gelirdir. Ancak PIT kanunu bir istisna öngörüyor: sağlanan menfaatin değeri çalışan başına aylık 500 zł’ye kadar vergiden muaftır (md. 21 fıkra 1 bent 19); şartı, çalışanın işyerinin bulunduğu yerleşim yeri dışında oturması ve artırılmış gelir elde etme giderlerinden yararlanmamasıdır (md. 21 fıkra 14). Aşan kısım vergilendirilir — istisnanın sınırını ve şartlarını, 2025 ve 2026 boyunca düzenli olarak verilen KIS bireysel yorumları da doğruluyor.

Örnek: şirket 3 600 zł’ye bir daire kiralıyor ve içine iki çalışan yerleştiriyor. Her birine 1 800 zł düşüyor; bunun 500 zł’si muaf, 1 300 zł’si çalışanın gelirine ekleniyor. Şirketin kendisi açısından ekibin konaklama harcamaları kural olarak gider olarak indirilebilir. Özel mülk sahibi tarafında ise kira geliri ryczałt (götürü usul) ile beyan edilir: yıllık 100 000 zł gelire kadar %8,5 ve aşan kısım için %12,5 — bu hesaplamanın esaslarını kira gelirinde ryczałt yazımızda daha ayrıntılı anlattık.

2026’da bir çalışanın Warszawa’ya relokasyonu ne kadara mal oluyor?

Warszawa, Polonya’nın en pahalı kira piyasası olmayı sürdürüyor. Otodom Analytics’in Haziran 2026 verilerine göre incelenen 16 vilayet merkezinden 13’ünde zam kaydedildi, ancak en pahalı ile en ucuz piyasa arasındaki fark neredeyse 2 930 zł’ye ulaşıyor. Aşağıda seçilmiş şehirlerdeki ortalama ilan bedelleri:

Şehir	Ortalama ilan kirası (Otodom Analytics, Haziran 2026)
Warszawa	4 890 zł
Trójmiasto	yaklaşık 3 177 zł
Kraków	yaklaşık 3 148 zł
Wrocław	yaklaşık 3 115 zł
Kielce (en ucuz piyasa)	1 960 zł

Uygulamada İK bütçeleri çoğunlukla en yoğun aranan segmenti hedefliyor: 3 800–5 200 zł aralığındaki iki odalı daireler (2026 ilk çeyrek verileri, yaklaşık 45–55 m²). Ailesiyle gelen bir yöneticinin relokasyonunda ise belirgin biçimde daha fazlasını öngörmek gerekiyor — daha büyük metrekare ve uluslararası okullara yakın konum bedeli yükseltiyor. İlan kirasının üstüne bir de czynsz administracyjny (site/aidat gideri) ile faturaları ekleyin — genellikle aylık ek 700–1 000 zł (Temmuz 2026 itibarıyla). Başkentteki güncel kira bedellerinin tam dökümünü 2026’da Warszawa kira fiyatları raporunda bulabilirsiniz.

Relokasyon süreci adım adım nasıl işliyor?

İyi kurgulanmış bir süreç, İK ile yapılan brifingle başlar: kişi başına bütçe, çalışan sayısı, geliş tarihleri. Ardından ilanların seçilmesi, hâlâ yurt dışında olan çalışan için video kaydı alınan çevrim içi gezmeler, kurumsal kiralamaya göre hazırlanmış sözleşmenin müzakeresi — rotasyon ve erken sona erdirme klozları dâhil — ve konutun tutanakla teslimi gelir. Taşınmadan sonra ise günlük hizmet kalır: arızalar, sakin rotasyonları, sözleşme uzatmaları. Daire kiralamada kiracı hizmetimiz kapsamında bu süreci baştan sona yürütüyoruz, sözleşmeleri çalışanın dilinde de hazırlıyoruz ve kiralamada komisyonumuz aylık kiranın %50’sidir.

Ekibinizi Warszawa’ya mı taşıyorsunuz, yoksa mülk sahibi olarak şirkete kiralamak istediğiniz bir daireniz mi var? allproperty’ye yazın — bütçe varsayımlarınızı gözden geçirir, size uygun ilanların bir listesini ve kurumsal kiralamaya göre bir sözleşme örneği hazırlarız. Relokasyonla gelen çalışanların uçakları günün her saatinde iniyor ve İK’dan gelen sorular her zaman mesai saatlerine sığmıyor — bu yüzden 7/24 ulaşılabiliriz, istediğiniz saatte arayın: +48 666 866 468 veya +48 692 649 839.