Mieterhöhung — was der Eigentümer darf und was der Mieter

Der Eigentümer einer Wohnung in Warszawa darf den Mietzins erhöhen, indem er dessen bisherige Höhe schriftlich — unter Nichtigkeitsandrohung — kündigt, unter Wahrung einer mindestens 3-monatigen Kündigungsfrist mit Wirkung zum Ende des Kalendermonats (Art. 8a des Gesetzes vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, Rechtsstand Juni 2025). Erhöhungen dürfen nicht häufiger als einmal alle 6 Monate wiederholt werden, und wenn der neue Mietzins im Jahresmaßstab 3 % des Wiederherstellungswerts der Wohnung überschreitet — für Warszawa ist das das Produkt aus Fläche und dem Index des Wojewoden von 11 190,67 zł pro m² (Zeitraum IV–IX 2025) — muss der Eigentümer auf schriftliches Verlangen des Mieters binnen 14 Tagen eine Berechnung der Erhöhung vorlegen, andernfalls ist sie nichtig.

Der Mieter hat 2 Monate ab Zustellung der Kündigung, um die Erhöhung schriftlich abzulehnen (der Vertrag endet dann mit Ablauf der Kündigungsfrist) oder — wenn die Erhöhung die Schwelle von 3 % überschreitet — sie beim Gericht anzufechten, mit dem Antrag festzustellen, dass sie unbegründet oder in anderer Höhe begründet ist. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung oder zur Beendigung des Vertrags zahlt er den bisherigen Satz.

Wie lange dauert die Kündigung der Mietzinshöhe und wann tritt die Erhöhung in Kraft?

Die Regeln für Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, regelt Art. 8a des Gesetzes über den Schutz der Mieterrechte und nicht die allgemeine Vorschrift des Zivilgesetzbuchs über die monatliche Kündigung (diese betrifft vor allem Gewerberäume). Die Kündigung muss unter Nichtigkeitsandrohung schriftlich erfolgen, den bisherigen und den neuen Satz sowie das Datum des Inkrafttretens der Änderung nennen. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate und läuft mit Wirkung zum Ende des Kalendermonats — wurde das Schreiben etwa am 12. Juni 2025 zugestellt, gilt der neue Satz erst ab dem 1. Oktober 2025 (Juli, August und September sind die vollen Monate der Kündigungsfrist).

Der Mietvertrag kann eine längere Frist als die gesetzlichen 3 Monate vorsehen, jedoch keine kürzere — eine solche Klausel wäre gegenüber dem Mieter nichtig. Zusätzlich verbietet das Gesetz, den Mietzins häufiger als einmal alle 6 Monate zu erhöhen, gerechnet ab dem Tag, an dem die vorherige Erhöhung tatsächlich wirksam wurde. Diese Grenze umfasst nicht die vom Eigentümer unabhängigen Gebühren, also die nach Zählern abgerechneten Medien.

Was ist die Schwelle von 3 % des Wiederherstellungswerts der Wohnung?

Das Gesetz schützt Mieter durch eine Grenze: Überschreitet der Mietzins im Jahresmaßstab 3 % des Wiederherstellungswerts der Wohnung (oder geht er bereits von einem solchen Niveau aus), erfordert die Erhöhung eine Begründung. Der Wiederherstellungswert berechnet sich als Produkt aus der Nutzfläche der Wohnung und dem Umrechnungsindex der Wiederherstellungskosten für 1 m², den der Wojewode halbjährlich bekannt gibt. Für Warszawa betrug dieser Index im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. September 2025 11 190,67 zł pro m².

Ein Beispiel — eine Wohnung mit 50 m² in der Hauptstadt: Der Wiederherstellungswert beträgt 50 × 11 190,67 zł = 559 533,50 zł, und 3 % dieses Betrags im Jahresmaßstab ergeben 16 786 zł, also etwa 1 399 zł monatlich. Die gesetzliche Schwelle ist in Warszawa heute also weitgehend formal — der Median des Marktmietzinses für eine Wohnung dieser Größe erreicht mehrere Tausend Złoty, sodass nahezu jeder Vertrag ihn bereits überschreitet und der Eigentümer bereit sein sollte, auf Verlangen des Mieters eine Berechnung der Erhöhung vorzulegen.

Welche Rechte hat der Mieter nach Erhalt der Kündigung?

Ab dem Tag der Zustellung der Kündigung hat der Mieter 2 Monate für seine Entscheidung. Er kann in dieser Zeit:

• eine schriftliche Berechnung verlangen — bei einer Erhöhung oberhalb der Schwelle von 3 %; der Eigentümer hat 14 Tage, und eine ausbleibende Antwort macht die Erhöhung nichtig;
• die Annahme der Erhöhung schriftlich ablehnen — das betrifft jede Erhöhung; es führt zur Auflösung der Miete mit Ablauf der Kündigungsfrist, bis dahin gilt der alte Satz;
• die Erhöhung vor Gericht anfechten — ausschließlich oberhalb der Schwelle von 3 %; die Beweislast liegt beim Eigentümer, und bis zum rechtskräftigen Urteil zahlt man den bisherigen Satz.

Reagiert der Mieter auf keine der genannten Weisen, gilt nach Ablauf der Kündigungsfrist automatisch der neue, höhere Satz.

Wie steht die Mieterhöhung im Vergleich zum Mietmarkt in Warszawa im Jahr 2025 da?

Die Marktdaten zeigen, warum das Verhandeln des Satzes oft wirksamer ist als ein Rechtsstreit. Im Januar 2025 lagen die durchschnittlichen Angebotserwartungen in Warszawa von etwa 2 980 zł für Einzimmerwohnungen bis über 10 400 zł für die größten Wohnungen — die nachstehende Tabelle beruht auf Daten von Otodom Analytics.

Fläche	Durchschnittlicher Angebotspreis (Januar 2025)	Veränderung ggü. Vorjahr
bis 40 m²	2 980 zł	-1,0 %
40–59 m²	3 934 zł	+2,4 %
60–89 m²	5 793 zł	-0,4 %
90 m² und mehr	10 453 zł	-7,8 %

Im I. Quartal 2025 blieb Warszawa die teuerste Stadt Polens mit einem Satz von bis zu 78 zł pro m² (Daten von Rankomat.pl und Rentier.io), und für Einzimmerwohnungen bis 35 m² — sogar etwa 91 zł pro m². Die jährliche Veränderung der Mietpreise betrug in allen analysierten Städten durchschnittlich etwa 6 %, also oberhalb der durchschnittlichen Jahresinflation CPI für 2024 (3,6 % laut GUS) — das ist ein wesentlicher Bezugspunkt, denn das Gesetz erkennt eine Erhöhung, die eben diesen Index nicht überschreitet, als automatisch begründet an.

Wie verhandeln Sie eine Mieterhöhung mit dem Eigentümer?

Bevor Sie auf die Kündigung antworten, prüfen Sie drei Dinge: wann die letzte Erhöhung war (es müssen 6 Monate vergangen sein), ob der neue Satz in die Marktspanne für ähnliche Wohnungen im selben Stadtteil fällt und ob das Schreiben die formalen Anforderungen erfüllt. Erst mit diesem Wissen lohnt es sich, ins Gespräch zu gehen.

In der Praxis wirken konkrete Vorschläge am besten: eine geringere Erhöhung im Gegenzug für die Verlängerung des Vertrags über einen längeren Zeitraum, die Verteilung des Anstiegs auf zwei Etappen statt eines einmaligen Sprungs oder die Verpflichtung des Eigentümers zu einer bestimmten Renovierung oder Reparatur im Gegenzug für die Annahme des Satzes. Ein solide abgefasster Mietvertrag mit klaren Regeln für Erhöhungen begrenzt von Anfang an den Raum für Streit in dieser Phase — deshalb erläutern wir Mietern, die über uns eine Bleibe suchen, diese Klauseln schon vor der Unterschrift im Rahmen der Unterstützung für Mieter.

Wann lohnt es sich, die Erhöhung abzulehnen, und wann zuzustimmen?

Eine Ablehnung ist sinnvoll, wenn der neue Satz deutlich vom Markt abweicht und ein Umzug eine reale Option ist — denken Sie jedoch daran, dass sie die Beendigung der Miete nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Folge hat, Sie also in dieser Zeit eine neue Bleibe finden müssen. Der Gerichtsweg ist nur dann sinnvoll, wenn die Erhöhung die Schwelle von 3 % des Wiederherstellungswerts überschreitet — unterhalb dieser Schwelle gibt das Gesetz keine Grundlage für eine Anfechtung, es bleiben nur Ablehnung oder Annahme.

Fällt der Satz nach der Erhöhung in die Marktspanne und liegt dem Mieter an der Lage und an Stabilität, ist eine Zustimmung verbunden mit dem Verhandeln des Zeitpunkts, zu dem die Änderung wirksam wird, oft günstiger als ein Streit, der ohnehin mit der Zahlung der Differenz samt Zinsen endet, wenn das Gericht die Erhöhung für begründet hält.

Unterscheiden sich die Regeln beim najem okazjonalny oder bei einem befristeten Vertrag?

Die Vorschriften über die Kündigung der Mietzinshöhe aus Art. 8a gelten auch für den najem okazjonalny (Gelegenheitsmietvertrag) — diese Vertragsform unterscheidet sich vor allem im Räumungsverfahren und bei der Kaution, der Mechanismus der Erhöhung bleibt derselbe: schriftliche Kündigung, 3-monatige Frist, Schwelle von 3 % und das Recht auf Ablehnung oder Klage. Auch ein befristeter Vertrag schließt diese Regeln nicht automatisch aus, es sei denn, die Parteien haben ein gesondertes Verfahren zur Änderung des Mietzinses vereinbart.

Welche Fehler in der Kündigung machen die Mieterhöhung nichtig?

Die häufigsten Gründe, aus denen eine Erhöhung keine Rechtswirkung entfaltet:

1. fehlende Schriftform oder fehlende eigenhändige Unterschrift des Eigentümers;
2. eine Kündigungsfrist von weniger als 3 Monaten oder eine Wirkung, die auf einen Zeitpunkt im Laufe des Monats statt zu dessen Ende festgelegt wurde;
3. das Fehlen einer schriftlichen Berechnung binnen 14 Tagen nach dem Verlangen des Mieters, wenn die Erhöhung die Schwelle von 3 % überschreitet;
4. eine weitere Erhöhung, die vor Ablauf von 6 Monaten seit der vorherigen eingeführt wird;
5. die Zustellung des Schreibens auf eine Weise, die sich nicht nachweisen lässt (z. B. ohne Empfangsbestätigung oder ohne Rückschein des Einschreibens).

Jeder dieser Fehler gibt dem Mieter eine solide Grundlage, die Erhöhung zu beanstanden, unabhängig davon, ob der Satz selbst marktgerecht ist.

Die Mieterhöhung gehört zu den häufigsten Streitpunkten der Warschauer Vermietung, doch bei einem gut konstruierten Vertrag und Kenntnis der Fristen endet sie selten im Konflikt. Das Team von allproperty hilft sowohl Eigentümern, eine korrekte Kündigung vorzubereiten und einen Satz im Einklang mit den Marktgegebenheiten festzulegen, als auch Mietern zu prüfen, ob die erhaltene Erhöhung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt — sehen Sie sich das Angebot für Eigentümer an oder nehmen Sie vor der Unterzeichnung oder Neuverhandlung eines Mietvertrags in Warszawa Kontakt mit uns auf. Die Reaktionsfrist läuft ab dem Tag der Zustellung des Schreibens, ungeachtet der Tageszeit oder des Wochentags — wenn die Kündigung Sie also am Freitagabend oder am Samstag erreicht hat, müssen Sie nicht bis Montag warten: Wir arbeiten 24/7 rund um die Uhr, rufen Sie sofort an: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.