Contratto di locazione — 10 punti a cui deve fare attenzione

Il contratto di locazione di un appartamento dovrebbe disciplinare con chiarezza dieci ambiti che più spesso danno origine a controversie: durata e regole di disdetta, importo e restituzione della kaucja, modalità di aumento del canone, distinzione tra piccole riparazioni e ristrutturazioni, protokół zdawczo-odbiorczy (verbale di consegna e riconsegna), consenso per animali e sublocazione, regole per le visite del proprietario, conteggio delle utenze e penali contrattuali. Secondo la legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, nella locazione ordinaria la kaucja non può superare 12 mensilità di canone (6 mensilità nel najem okazjonalny), e il proprietario deve restituirla entro un mese dalla liberazione dell’immobile. La disdetta standard di un contratto a tempo indeterminato è di tre mesi di anticipo con effetto alla fine del mese di calendario (art. 688 del codice civile), e l’aumento del canone il locatore deve annunciarlo per iscritto con tre mesi di anticipo. Le piccole riparazioni — lampadine, guarnizioni, tinteggiatura — gravano sull’inquilino, le ristrutturazioni più impegnative e la sostituzione degli impianti usurati le finanzia il proprietario. Le penali contrattuali per la risoluzione anticipata del contratto a causa di arretrati di canone sono nella maggior parte dei casi nulle di diritto. Qui sotto scomponiamo ciascuno di questi punti nei suoi dettagli concreti, con la base giuridica e indicazioni pratiche — per l’inquilino e per il locatore a Warszawa.

A quanto può ammontare la kaucja e quando il locatore deve restituirla?

La kaucja non è obbligatoria — è il proprietario a decidere se richiederla. Se sì, l’art. 6 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini fissa il limite massimo: nella locazione ordinaria di un appartamento non può superare 12 mensilità del canone in vigore il giorno della firma del contratto, mentre nel najem okazjonalny o in quello istituzionale — 6 mensilità. Nella pratica del mercato di Warszawa si incontra di solito l’equivalente di 1–2 canoni, più raramente tre per immobili di standard più elevato.

La restituzione della kaucja avviene entro un mese dal giorno della liberazione dell’immobile, previa trattenuta degli arretrati e dei costi delle riparazioni che eccedono la normale usura. La legge prevede anche una rivalutazione: se nel corso della locazione il canone è aumentato, l’importo restituito dovrebbe riflettere la nuova tariffa moltiplicata per lo stesso numero di mensilità, e comunque non meno della kaucja versata. I dettagli sui diritti dell’inquilino nel conteggio della kaucja li descriviamo in un articolo a parte: kaucja e diritti dell’inquilino.

Qual è il termine di preavviso standard del contratto di locazione?

Per un contratto a tempo indeterminato con canone pagabile mensilmente il termine di legge è di tre mesi di anticipo, con effetto alla fine del mese di calendario — ai sensi dell’art. 688 del codice civile, che in quanto norma speciale per la locazione di immobili prevale sulla regola generale di un mese dell’art. 673 §2 del codice civile. Con periodi di conteggio più lunghi — tre mesi di anticipo con effetto alla fine del trimestre. Le parti possono allungare questi termini nel contratto, ma non possono accorciarli al di sotto del minimo di legge a svantaggio dell’inquilino.

Il contratto a tempo determinato è sotto questo profilo più rigido — in linea di principio non lo si può disdire prima, a meno che il contratto non preveda espressamente tale possibilità oppure ricorrano le circostanze eccezionali previste dalla legge: devastazione dell’immobile, morosità per almeno tre periodi di pagamento completi dopo previa messa in mora, sublocazione senza il consenso del proprietario o necessità di una ristrutturazione generale dell’edificio. La clausola sulla «disdetta con preavviso di 3 mesi» in un contratto a tempo determinato risulta talvolta inefficace, se non trova fondamento in una causa concreta — conviene verificarlo prima di firmare.

Il proprietario può aumentare il canone durante la vigenza del contratto?

Sì, ma solo secondo una procedura determinata. Ai sensi dell’art. 8a della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, il proprietario aumenta il canone dando disdetta per iscritto del suo importo attuale — a pena di nullità — con un preavviso di almeno tre mesi, con effetto alla fine del mese di calendario. Se su base annua l’aumento supera il 3% del valore di ricostruzione dell’immobile, il locatore deve motivarlo e, su richiesta dell’inquilino, presentare il calcolo entro 14 giorni — altrimenti l’aumento è nullo.

L’inquilino ha due mesi dal ricevimento della comunicazione per reagire: può rifiutare per iscritto la nuova tariffa, il che pone fine alla locazione allo scadere del periodo di preavviso, oppure contestare l’aumento in tribunale come ingiustificato o eccessivo. Del meccanismo e della giurisprudenza in materia parliamo più diffusamente nell’articolo aumento del canone — diritti dell’inquilino.

Chi paga le piccole riparazioni e chi la ristrutturazione dell’appartamento?

Il confine è tracciato dall’art. 681 del codice civile e dal più dettagliato art. 6b della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini. Sull’inquilino gravano le spese «connesse all’uso ordinario dell’immobile» — piccole ed economiche rispetto al canone. Sul locatore — tutto ciò che eccede la normale utilizzazione, ossia le riparazioni strutturali e la sostituzione degli elementi usurati degli impianti, indipendentemente dalla colpa dell’inquilino.

A carico dell’inquilino	A carico del locatore
Sostituzione di lampadine, fusibili, guarnizioni	Riparazione o sostituzione dell’impianto di riscaldamento, dello scaldabagno, della caldaia
Piccole riparazioni di serrature, maniglie, ferramenta	Difetti strutturali, tetto non a tenuta, finestre
Tinteggiatura delle pareti e del lato interno delle porte	Sostituzione di mobili su misura ed elettrodomestici usurati per naturale utilizzo
Piccola manutenzione della rubinetteria sanitaria	Riparazioni necessarie affinché l’immobile sia idoneo all’uso pattuito (art. 663 del codice civile)

Se il locatore tarda con una riparazione a cui è tenuto, l’inquilino può assegnargli un termine e, decorso inutilmente, eseguire la riparazione a spese del proprietario. Conviene descrivere questo meccanismo espressamente nel contratto, per evitare controversie su chi e quando debba intervenire.

A che cosa serve il protokół zdawczo-odbiorczy e che cosa annotarvi?

Il verbale si redige due volte: alla consegna dell’immobile all’inquilino e alla sua riconsegna al termine della locazione. Dovrebbe contenere le letture dei contatori dell’acqua, della corrente e del gas, la descrizione dello stato tecnico di pareti, pavimenti e impianti, l’elenco degli arredi con il relativo stato, il numero di chiavi consegnate e — preferibilmente — la documentazione fotografica. È il documento che nella pratica risolve la maggior parte delle controversie sulla restituzione della kaucja e sul fatto che un determinato danno sia dovuto a colpa dell’inquilino o derivi dalla normale usura. Se già al momento della firma del verbale si imbatte in qualcosa di poco chiaro — un difetto non descritto, una lettura del contatore contestata o una difformità rispetto all’annuncio — non deve aspettare il mattino: il team allproperty risponde al telefono 24 ore su 24, anche di sera e nel fine settimana, al numero +48 666 866 468 (oppure +48 692 649 839).

L’assenza del verbale non rende nullo il contratto, ma indebolisce decisamente la posizione di entrambe le parti in caso di controversia — è allora difficile dimostrare in quale stato l’immobile sia stato consegnato. Il modello completo e l’elenco degli elementi da verificare li descriviamo nell’articolo protokół zdawczo-odbiorczy passo dopo passo.

L’inquilino può tenere un animale, subaffittare l’appartamento e far entrare il proprietario senza preavviso?

Sono ambiti in cui le norme lasciano alle parti parecchia libertà, quindi conta ciò che è scritto nel contratto. La sublocazione dell’immobile senza il consenso scritto del proprietario è uno dei motivi di legge per la disdetta del contratto senza preavviso — per questo richiede sempre un consenso esplicito. Gli animali domestici non sono generalmente vietati dalle norme, ma è il contratto a decidere a quali condizioni l’inquilino possa tenerli — conviene concordarlo espressamente.

Le visite del proprietario non possono avvenire in qualsiasi momento — all’inquilino spetta il pacifico godimento dell’immobile, quindi un buon contratto stabilisce il termine di preavviso (per esempio 24–48 ore, salvo guasti). Lo stesso vale per le utenze: conviene separare il canone dalle spese per corrente, gas, acqua e internet e indicare se il conteggio è forfettario o a consumo — è una frequente fonte di malintesi.

Quali penali contrattuali nel contratto di locazione sono nulle?

La penale contrattuale di cui all’art. 483 §1 del codice civile può garantire esclusivamente l’inadempimento o l’inesatto adempimento di un’obbligazione non pecuniaria. Ciò significa che non è possibile pattuire validamente una penale contrattuale per il ritardo nel pagamento del canone — il surrogato per le obbligazioni pecuniarie sono gli interessi di mora, e la clausola che impone una penale aggiuntiva per tale ritardo è nulla di diritto (art. 58 §1 del codice civile).

I tribunali, compreso il Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, hanno più volte riconosciuto come vessatorie anche le clausole che impongono all’inquilino una penale pari a diversi o a più di dieci canoni per la disdetta anticipata del contratto, quando il motivo della disdetta era di fatto un’obbligazione pecuniaria. La penale contrattuale può invece garantire validamente obbligazioni non pecuniarie — per esempio il divieto di sublocazione senza consenso o l’obbligo di rinnovare l’immobile alla riconsegna. Prima di firmare il contratto conviene verificare se la penale in esso prevista rientri affatto in questi limiti.

Un contratto ben costruito è la tutela più solida sia per il proprietario sia per l’inquilino — la maggior parte delle controversie giudiziarie nasce da omissioni in alcuni dei dieci punti sopra indicati. Se cerca un appartamento in affitto a Warszawa oppure vuole preparare e verificare il contratto in sicurezza come locatore, il team allproperty assiste in ogni fase — dalla selezione dell’inquilino al protokół zdawczo-odbiorczy. Maggiori informazioni sulla pagina per i proprietari, e se un paragrafo controverso Le capita un’ora prima della firma, chiami a qualsiasi ora: +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839.