Mietwohnung auf Ursynów — Stadtteilführer

Die Miete einer Wohnung auf Ursynów lag im August 2024 in der Regel bei 2.500–3.500 PLN für eine Einzimmerwohnung, 3.200–4.500 PLN für eine 2-Zimmer-Wohnung und 4.500–6.500 PLN für eine 3-Zimmer-Wohnung — zuzüglich czynsz administracyjny (Verwaltungsumlage an die Hausgemeinschaft) in Höhe von 500–800 PLN monatlich. Ursynów ist einer der größten und grünsten Stadtteile von Warszawa, aufgeteilt in 13 Siedlungen, von denen fünf unmittelbar an Stationen der Metrolinie M1 liegen (Ursynów, Stokłosy, Imielin, Natolin, Kabaty). Genau die Entfernung zum Aufzug der Metro und nicht der Name des Stadtteils differenziert die Mietsätze am stärksten — eine Wohnung 5 Minuten von Kabaty kann deutlich mehr kosten als eine identische Fläche an der Puławska, von wo aus man die Metro mit dem Bus erreichen muss.

Nachfolgend zeigen wir, wie die Preise nach Flächen aufgeschlüsselt aussehen, worin sich die einzelnen Teilgebiete unterscheiden, wie der Verkehr hier funktioniert und für wen sich Ursynów am besten eignet.

Was kostet die Miete einer Wohnung auf Ursynów?

Die Mietpreise auf Ursynów hängen vor allem von drei Faktoren ab: der Entfernung zur Metrostation, dem Standard des Gebäudes (Plattenbau aus den 1980er Jahren gegenüber neueren Bauträgerprojekten) und der Siedlung. In den Angeboten aus den Jahren 2024/2025 wurden Einzimmerwohnungen mit 25–40 m² in der Regel für 2.500–3.500 PLN Kaltmiete vermietet, wozu noch der czynsz administracyjny hinzukommt — für eine Wohnung mit 40 m² sind das etwa 700–800 PLN monatlich.

Fläche	Miete (Orientierungswert)	Czynsz administracyjny
Einzimmerwohnung 25–35 m²	2.500–3.200 PLN	500–650 PLN
2 Zimmer 40–50 m²	3.200–4.500 PLN	650–850 PLN
3 Zimmer 55–70 m²	4.500–6.500 PLN	800–1.100 PLN

Wohnungen in neueren Projekten im Bereich Jeziorki oder Wyczółki haben in der Regel einen höheren czynsz administracyjny (Aufzug, Sicherheitsdienst, Gemeinschaftsflächen), dafür aber niedrigere Heizkosten als Wohnungen im Plattenbau auf Stokłosy oder in Stary Imielin. Einen breiten Überblick über die Preise in der gesamten Stadt und nicht nur auf Ursynów finden Sie im Artikel Mietpreise in Warszawa im Jahr 2026.

Welche Teilgebiete hat Ursynów und worin unterscheiden sie sich?

Ursynów gliedert sich formal in 13 Siedlungen: Dąbrówka, Grabów, Jeziorki Północne, Jeziorki Południowe, Kabaty, Natolin, Pyry, Skarpa Powsińska, Stary Służew, Stary Imielin, Ursynów-Centrum, Ursynów Północny und Wyczółki. In der Praxis verwenden die Bewohner eine einfachere Einteilung in den „hohen Ursynów” — die dichte Mehrfamilienbebauung im nördlichen, östlichen und mittleren Teil — sowie den „grünen Ursynów”, also den Streifen mit Einfamilienhausbebauung entlang der Puławska im westlichen Teil des Stadtteils.

• Kabaty — die bekannteste Siedlung, unmittelbar am Las Kabacki und an der Metrostation Kabaty; eine geschätzte Familienlage mit höheren Mietsätzen.
• Stokłosy (Teil von Ursynów Północny, zusammen mit Jary und Koński Jar) — dichte Bebauung aus den 1980er Jahren, nahe der Metrostation Stokłosy und dem Campus der SGGW.
• Natolin und Imielin — der mittlere Teil des Stadtteils, gute Verkehrsanbindung, gemischter Gebäudestandard.
• Jeziorki und Wyczółki — neuere Bauträgerprojekte im Süden, weiter von der Metro entfernt, häufiger von Familien gewählt, die eine größere Fläche suchen.

Worin sich eine der bekanntesten Siedlungen genau vom Rest des Stadtteils unterscheidet, beschreiben wir ausführlicher im Text Kabaty — worin sie sich vom übrigen Ursynów unterscheiden.

Wie sieht die Anbindung mit Metro, Straßenbahn und Bus aus?

Durch Ursynów fahren keine Straßenbahnen — die Hauptverkehrsachse des Stadtteils ist die Metrolinie M1, die hier fünf Stationen hat: Ursynów, Stokłosy, Imielin, Natolin und Kabaty (Endstation). Die gesamte Linie zählt 21 Stationen, die Züge verkehren von etwa 5:00 Uhr bis Mitternacht (freitags und samstags länger), mit einem Takt von 2–4 Minuten in der Hauptverkehrszeit. Von Kabaty bis zur Station Centrum fährt man mit der Metro etwa 20–22 Minuten, was für viele Mieterinnen und Mieter trotz der peripheren Lage auf der Stadtkarte das Hauptargument für diesen Stadtteil ist.

Der westliche Teil von Ursynów entlang der Aleja Komisji Edukacji Narodowej und der Straße Puławska wird von einem dichten Netz städtischer Buslinien bedient, die zur nächstgelegenen Metrostation bringen. Das sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung prüfen — eine Wohnung „auf Ursynów” ohne Angabe der konkreten Straße kann sowohl 5 als auch 20 Minuten bis zur nächsten Station bedeuten.

Wie ist die Infrastruktur — Parks, Schulen, Geschäfte?

Ursynów ist dank der Nähe zum Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego, zum Park Natoliński mit dem historischen Palast sowie zum Botanischen Garten in Powsin einer der grünsten Stadtteile von Warszawa. Für Familien wichtig ist auch das ausgebaute Netz an Krippen, Kindergärten und Grundschulen — der Stadtteil gehört seit Jahren zu jenen, in denen die Zahl der Bildungseinrichtungen mit der Einwohnerzahl Schritt hält, wobei die Anmeldung an den begehrtesten Schulen mit Vorlauf geplant werden sollte.

Für den täglichen Einkauf sorgen Geschäfte entlang der Aleja KEN sowie Einkaufszentren im Bereich von Ursynów und dem benachbarten Mokotów. Auf dem Gebiet des Stadtteils befinden sich außerdem der Campus der SGGW sowie ein Teil der Fakultäten der Universität Warschau, was zu einer beständigen Nachfrage nach Mietwohnungen unter Studierenden führt — besonders im Bereich Stokłosy und Ursynów-Centrum.

Für wen ist Ursynów geeignet?

Ursynów eignet sich vor allem für Familien mit Kindern, die Grün, Spielplätze und Schulen in Gehweite schätzen und zugleich eine schnelle Verbindung mit der Metro ins Zentrum brauchen. Es ist auch eine gute Wahl für Studierende der SGGW und der nahen Hochschulen sowie für Personen, die im Bereich Mokotów Służewiec arbeiten, wohin der Weg von Ursynów kurz ist. Wer Nachtleben und dichte innerstädtische Bebauung sucht, wird häufiger Śródmieście oder Wola wählen — einen Vergleich der Stadtteile unter dem Gesichtspunkt des Lebensstils finden Sie im Artikel über die besten Stadtteile für Familien mit Kindern.

Wie suchen Sie eine Mietwohnung auf Ursynów?

Bei der Wohnungssuche lohnt es sich, gleich die genaue Adresse im Verhältnis zur nächsten Metrostation zu prüfen und nicht nur den Namen der Siedlung — das ist die häufigste Ursache für Enttäuschung nach der Vertragsunterzeichnung. Wie der gesamte Weg von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe in der Praxis aussieht, erklären wir im Bereich für Mieter. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags auch, welche Unterlagen üblicherweise verlangt werden und wie die Kaution funktioniert — das haben wir in den Artikeln Unterlagen für die Wohnungsmiete und Kaution und Rechte des Mieters beschrieben. Das aktuelle Angebot an Wohnungen auf Ursynów und in anderen Stadtteilen von Warszawa finden Sie im Katalog von allproperty, und wenn Sie selbst eine Wohnung vermieten, werfen Sie auch einen Blick auf die Seite für Eigentümer.

Die Wahl zwischen Kabaty, Stokłosy und Jeziorki ist oft eine Entscheidung über mehrere hundert Złoty monatlich und über gut zehn Minuten Fahrzeit — und solche Nuancen sieht man auf den Fotos in einer Anzeige nicht. Wenn Sie eine Mietwohnung auf Ursynów suchen und schnell überprüfen möchten, ob eine bestimmte Adresse tatsächlich nahe der Metro liegt oder nur auf der Karte nahe wirkt, rufen Sie allproperty an — wir sind rund um die Uhr erreichbar, auch abends und am Wochenende, unter der Nummer +48 666 866 468 (die zweite, ebenfalls aktive Nummer: +48 692 649 839).