Іпотечний кредит для іноземця в Польщі — умови банків

Так, іноземець може отримати іпотечний кредит у Польщі — за умови, що має karta pobytu (посвідку на проживання, постійного або тимчасового, дійсну ще щонайменше 6–12 місяців) і документально підтверджені доходи у злотих. Конкретні умови, стан на серпень 2026 р., виглядають так: мінімальний власний внесок — це 20% вартості нерухомості (10% зі страхуванням низького внеску), при карті тимчасового проживання банки очікують зазвичай 20–30%. Референтна ставка NBP становить 3,75% (без змін від 5 березня 2026 р.), WIBOR 3M коливається біля 3,83% — при типовій маржі близько 2 п.п. змінна ставка виходить в районі 5,8–5,9%. Кредитне рішення ухвалюється за 2–6 тижнів від подання повної заяви. Важливо для покупців поза ЄС: типову квартиру (самостійне житлове приміщення) ви купите без дозволу MSWiA — дозвіл (гербовий збір 1570 zł, формально до 2 місяців) потрібен лише при будинку із земельною ділянкою чи при ділянці. Нижче — уся процедура: статус перебування, валюта доходів, документи, податки і витрати.

Який статус перебування приймають банки?

Перше питання кожного банку стосується не заробітків, а підстави перебування. У найвигіднішому становищі — власники дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС: для більшості банків це умови практично такі самі, як для громадянина Польщі. Громадяни держав ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії проходять стандартну процедуру.

Карта тимчасового проживання також відкриває шлях до кредиту, але із застереженнями. Банки зазвичай вимагають, щоб на день подання заяви карта була дійсною ще щонайменше 6, а частіше 12 місяців наперед. Якщо карта спливає раніше, частина банків прийме підтвердження подання заяви про продовження перебування — безпечніше, однак, спершу продовжити карту. Практика буває різною: частина установ приймає виключно постійне проживання, інші визнають тимчасові карти при довшому стажі роботи. Деякі банки вимагають також номера PESEL і прописки.

Без karta pobytu іпотечний кредит на практиці недосяжний — віза, навіть довгострокова, у переважній більшості банків не є достатньою.

У якій валюті та з яких доходів банк порахує спроможність?

Згідно із законом про іпотечний кредит від 23 березня 2017 р. банк може надати вам кредит виключно у валюті, в якій ви отримуєте більшість доходів. Заробляєте у злотих — отримаєте кредит у PLN. Заробляєте в євро — банків, що кредитують у EUR, на польському ринку лише кілька, і то на менш вигідних умовах. Найпростіший шлях — це документально підтверджений дохід у Польщі.

Банки найохочіше бачать трудовий договір (umowa o pracę) — зазвичай зі щонайменше 3–6-місячним стажем у нинішнього роботодавця, а при договорах на визначений строк — із перспективою продовження працевлаштування. Підприємницька діяльність (JDG) приймається зазвичай після 12–24 місяців ведення. Важить також історія в BIK — її будує, наприклад, кредитна картка чи невеликий кредит, що погашається вчасно. Від громадян України деякі банки вимагають додатково закордонного кредитного звіту (дійсного 60 днів) і виписок із закордонних рахунків.

Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на купівлю?

Тут діє закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями — і він містить добру новину для покупців квартир. Самостійне житлове приміщення (тобто типова квартира з księga wieczysta, розташована поза прикордонною зоною) громадянин поза ЄС купить без дозволу. Звільнення охоплює також гаражне приміщення, що слугує житловим потребам набувача.

Дозвіл Міністра внутрішніх справ і адміністрації натомість потрібен, зокрема, при купівлі одноквартирного будинку із земельною ділянкою, будівельної ділянки, сільськогосподарської чи лісової нерухомості. Винятки: дозвіл не потрібен після 5 років проживання в Польщі від отримання постійного проживання (або статусу резидента ЄС), а також для подружжя громадянина Польщі через 2 роки від такого дозволу, коли нерухомість увійде до спільної сумісної власності.

Сама процедура: заява до MSWiA, гербовий збір 1570 zł, формальний строк розгляду до 2 місяців — на практиці частіше 3–4 місяці. Виданий дозвіл дійсний 2 роки — цей час врахуйте у графіку угоди та в попередньому договорі.

Скільки становлять власний внесок і відсоткова ставка у 2026 році?

Rekomendacja S KNF (рекомендація наглядового органу) встановлює мінімальний власний внесок на рівні 20% вартості нерухомості; при страхуванні низького внеску частина банків приймає 10%. Реальні вимоги, однак, залежать від статусу перебування:

Профіль покупця	Типовий власний внесок
Постійне проживання / довгостроковий резидент ЄС	10–20%
Карта тимчасового проживання	20–30%
Короткий стаж роботи, відсутність історії в BIK	30% і більше

Порахуймо на прикладі: при квартирі за 600 тис. zł внесок 20% — це 120 тис. zł, а сума кредиту — 480 тис. zł. Референтна ставка NBP становить 3,75% (без змін від 5 березня 2026 р.), а WIBOR 3M у серпні 2026 р. коливається біля 3,83%. При типовій маржі близько 2 п.п. змінна ставка виходить, отже, в районі 5,8–5,9%, а пропозиції з періодично фіксованою ставкою починаються трохи нижче.

Ринок поступово переходить також із WIBOR на показник POLSTR (у серпні 2026 р. POLSTR 3M — це близько 3,58%) — нові пропозиції дедалі частіше спираються на нього. Порівняйте умови в кількох банках: різниця 0,3 п.п. маржі при кредиті 480 тис. zł на 25 років — це десятки тисяч злотих.

Які документи підготувати до заяви?

Стандартний перелік для іноземця виглядає так:

• чинний закордонний паспорт (деякі банки просять копію всіх сторінок),
• karta pobytu — постійного або тимчасового проживання, з відповідним строком дії,
• номер PESEL (вимога частини банків),
• довідка про працевлаштування і доходи або документи JDG,
• PIT за останній рік і виписки з рахунку за 3–6 місяців,
• документи нерухомості: попередній або девелоперський договір, витяг з księga wieczysta,
• присяжні переклади всіх документів, складених іноземною мовою.

Кредитне рішення ухвалюється зазвичай протягом 2–6 тижнів від подання повної заяви. Брак документів — найчастіша причина затримок, тому комплект варто зібрати перед бронюванням квартири. Увесь шлях купівлі з фінансуванням ми описали у посібнику як купити квартиру в кредит у Варшаві.

Скільки становлять податки і супутні витрати на купівлю?

Сам кредит — це не все. На вторинному ринку ви заплатите PCC 2% (podatek od czynności cywilnoprawnych — податок на цивільно-правові дії) — при квартирі за 600 тис. zł це 12 тис. zł. Від 31 серпня 2023 р. діє звільнення від PCC при купівлі першої квартири — ним може скористатися також іноземець, який відповідає законним умовам. При купівлі нової квартири у девелопера PCC від купівлі не виникає — ПДВ уже в ціні; різниці між цими податками ми пояснюємо у статті PCC 2% чи ПДВ.

До цього додаються: taksa notarialna (нотаріальний тариф), судові збори за запис власності та іпотеки, а також PCC 19 zł від встановлення іпотеки. На витрати з угоди зарезервуйте додатково близько 2–4% ціни нерухомості — поза власним внеском.

З чого почати?

Практична послідовність дій виглядає так:

1. Перевірте чинність karta pobytu і за потреби продовжте її перед поданням заяви.
2. Зберіть документи про доходи і перевірте свою історію в BIK.
3. Визначте бюджет: власний внесок плюс 2–4% на витрати з угоди.
4. Порівняйте пропозиції кількох банків — умови для іноземців сильно різняться.
5. Лише потім підписуйте попередній договір, зі строками, що враховують кредитне рішення.

В allproperty ми допомагаємо іноземцям пройти весь цей шлях: від вибору квартири з нашого каталогу, через контакт із кредитним експертом, до нотаріального акту. При купівлі на первинному ринку ми не беремо комісії з покупця (0%), на вторинному ринку комісія становить 2%. Маєте питання про документи або про строк дії karta pobytu пізно ввечері, коли банки вже не беруть слухавку? Телефонуйте сміливо — ми доступні цілодобово 24/7: +48 666 866 468 або +48 692 649 839, перевіримо вашу ситуацію без зобов’язань.