Flip oder langfristige Vermietung — was lohnt sich heute in Warschau

Die langfristige Vermietung in Warszawa bringt in der Regel 4–6% Bruttorendite jährlich, also rund 4–4,5% netto nach Kosten, und ein reibungslos durchgeführter Flip kann mit einer Marge im niedrigen zweistelligen Prozentbereich in 4–12 Monaten abgeschlossen werden. Auch die Steuern trennen diese Strategien: Die private Vermietung rechnen Sie pauschal mit 8,5% ab (12,5% oberhalb von 100 Tsd. zł Einnahmen), und der Gewinn aus einem vor Ablauf von 5 Jahren verkauften Flip wird mit 19% PIT belastet. Die Größe des Marktes macht einen Unterschied – bei einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 18,9 Tsd. zł/m² auf dem Zweitmarkt und einem Transaktionspreis von rund 16,4 Tsd. zł/m² (Daten der NBP, I. Quartal 2026) bleibt Warszawa der teuerste Wohnungsmarkt in Polen, sodass beide Strategien hier anders aussehen als in kleineren Städten. Konkret: Eine Wohnung für 700 Tsd. zł, vermietet für 3 500 zł monatlich, generiert 42 Tsd. zł Einnahmen jährlich und 3 570 zł Pauschalsteuer, und ein Modell-Flip für 500 Tsd. zł mit einer Renovierung für 80 Tsd. zł kann rund 86 Tsd. zł Marge vor Steuern ergeben. Die Vermietung gewinnt bei Vorhersehbarkeit und geringem Arbeitsaufwand, der Flip – beim Tempo der Rückführung, verlangt aber einen Kauf unter Marktwert und vollen Einsatz. Rechnen wir beide Wege Schritt für Schritt durch.

Was bleibt real in der Tasche bei langfristiger Vermietung?

Ausgangspunkt ist die Bruttorendite: die jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Beispiel: Eine Zweizimmerwohnung für 700 Tsd. zł, vermietet für 3 500 zł monatlich, ergibt 42 Tsd. zł jährlich, also 6% brutto. Das ist eher die Obergrenze – in Warszawa werden Einzimmerwohnungen im Durchschnitt für 2 400–3 600 zł vermietet und Zweizimmerwohnungen für 3 000–5 500 zł monatlich (Stand 2025); die aktuellen Sätze nach Stadtteilen haben wir im Überblick über die Mietpreise in Warschau zusammengestellt.

Vom Bruttowert ziehen Sie die realen Kosten ab: czynsz administracyjny (Verwaltungsumlage) in Leerstandszeiten, Versicherung, kleinere Reparaturen, Auffrischung der Wohnung zwischen Mietern und im Durchschnitt 2–4 Wochen Mietunterbrechung pro Jahr. Nach diesen Korrekturen pendelt die Nettorendite einer typischen Warschauer Wohnung um 4–4,5%. Einen Teil dieser Arbeit – Mietersuche, Vertrag, Übergabe der Wohnung und laufende Abrechnungen – nimmt dem Investor die Mietbetreuung für Eigentümer ab. Die Rückführung allein über die Miete dauert also etwa 18–21 Jahre – zum Ergebnis muss man jedoch die langfristige Wertsteigerung der Immobilie hinzurechnen, die historisch für einen großen Teil der Gesamtrendite verantwortlich war.

Wie funktioniert ein Flip und warum verdienen Sie beim Kauf, nicht beim Verkauf?

Ein Flip ist der Kauf unter Marktwert – Zwangsversteigerungen, Erbschaftsverkäufe, Wohnungen mit Sanierungsbedarf, Off-Market-Angebote – und anschließend Renovierung und möglichst schneller Verkauf. Der entscheidende Grundsatz: Die Marge legen Sie am Tag des Kaufs fest, nicht am Tag des Verkaufs.

Rechnen wir ein Modellszenario durch. Sie kaufen eine sanierungsbedürftige Wohnung für 500 Tsd. zł. PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen) 2% sind 10 Tsd. zł, die Notargebühr mit Ausfertigungen und der Eintragung in die księga wieczysta (Grundbuch) rund 3–4 Tsd. zł, die Renovierung mit Material 80 Tsd. zł. Gesamtkosten: rund 594 Tsd. zł. Ein Verkauf nach der Renovierung für 680 Tsd. zł bedeutet rund 86 Tsd. zł Marge vor Steuern – bei 4–8 Monaten Arbeit und vollständiger Kapitalbindung während dieser gesamten Zeit.

Welche Steuer zahlen Sie beim Flip? PIT-39, Satz 19% und die 5-Jahres-Grenze

Der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie sie gekauft haben, unterliegt 19% PIT auf den Gewinn (nicht auf den Verkaufspreis). In unserem Beispiel: 19% von 86 Tsd. zł sind rund 16,3 Tsd. zł Steuer, und die Erklärung PIT-39 geben Sie bis zum 30. April des auf den Verkauf folgenden Jahres ab. Die Steuer lässt sich dank der ulga mieszkaniowa (Wohnungsbaufreibetrag) vermeiden – wenn Sie innerhalb von 3 Jahren ab dem Ende des Verkaufsjahres die Einnahmen für eigene Wohnzwecke verwenden: Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, Bau, Renovierung oder Tilgung eines zuvor aufgenommenen Hypothekenkredits.

Zwei Dinge, die Flipper häufig vergessen. Erstens kann das Finanzamt regelmäßiges, wiederholtes Flippen als Gewerbetätigkeit einstufen – dann rechnen Sie nach der Steuerskala (12/32%) oder linear mit 19% ab, es kommen ZUS-Beiträge (Sozialversicherung) hinzu und in manchen Fällen auch die Mehrwertsteuer. Zweitens gilt seit dem 1. Januar 2024 ein PCC-Satz von 6% beim Kauf der sechsten und jeder weiteren Wohneinheit in demselben Bauprojekt – eine Vorschrift, die auf Großabnahmen zielt.

Wie rechnen Sie die Mietsteuer im Jahr 2026 ab?

Seit 2023 rechnen Sie die private Vermietung ausschließlich über die Pauschale auf erfasste Einnahmen ab: 8,5% bis 100 Tsd. zł Einnahmen jährlich und 12,5% auf den Betrag oberhalb dieser Schwelle. Ehepartner nutzen nach Abgabe einer Erklärung das erhöhte Limit von 200 Tsd. zł. Bei einer Miete von 42 Tsd. zł jährlich beträgt die Steuer 3 570 zł.

Der Nachteil dieser Form: keine Werbungskosten – weder Renovierung noch Kreditzinsen können Sie abziehen. Die Abrechnung erfolgt auf dem Formular PIT-28; Einzelheiten, Fristen und Beispiele haben wir in einem gesonderten Ratgeber zur Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen beschrieben.

Welche Kosten übersieht man leicht in der Kalkulation?

Bevor Sie die Strategien vergleichen, stellen Sie sicher, dass Ihre Tabelle alle Posten enthält:

• PCC 2% auf dem Zweitmarkt – bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł sind das 12 Tsd. zł (auf dem Erstmarkt zahlen Sie statt PCC die im Preis enthaltene Mehrwertsteuer),
• Notargebühr, Ausfertigungen und Gerichtsgebühren – in der Regel 2–4 Tsd. zł,
• Finanzierungskosten – die Verzinsung von Hypothekenkrediten ist auf rund 5,7–6,4% gesunken (Stand August 2026, nach der Senkung des Referenzzinssatzes der NBP auf 3,75% im März 2026), doch die Zinsen können weiterhin einen großen Teil der Flip-Marge auffressen,
• Home Staging, Fotoshooting und Bewerbung des Inserats beim Verkauf,
• bei der Vermietung: Leerstände, Auffrischung der Wohnung, Versicherung,
• Reserve für Renovierungsüberraschungen – in älteren Mietshäusern realistisch 10–15% des Budgets.

Flip oder langfristige Vermietung — wie fällt der Vergleich aus?

Kriterium	Flip	Langfristige Vermietung
Horizont	4–12 Monate	10+ Jahre
Typisches Ergebnis	Marge im niedrigen zweistelligen Prozentbereich pro Projekt	4–6% brutto jährlich + Wertsteigerung
Steuer	19% PIT (PIT-39) oder Unternehmenssteuern	Pauschale 8,5% / 12,5%
Aufwand	hoch: Kauf, Renovierung, Verkauf	niedrig bis mittel
Hauptrisiko	Überschätzung des Verkaufspreises, Renovierungsbudget	Leerstand, schwieriger Mieter
Kapital	für Monate gebunden, kommt dann zurück	für Jahre gebunden

Was wählen: vier Kontrollfragen

Statt eine allgemeingültige Antwort zu suchen, beantworten Sie sich vier Fragen. Haben Sie 10–20 Stunden pro Woche für die Durchführung von Renovierung und Verkauf? Ein Flip ist ein Projekt, keine Geldanlage. Haben Sie Zugang zu Gelegenheiten unter Marktwert? Ohne das geht ein Flip in Warszawa bei den aktuellen Preisen selten auf.

Akzeptieren Sie, dass Kapital feststecken kann, wenn sich der Markt verlangsamt? Der Plan B für einen misslungenen Flip ist in der Regel … die Wohnung zu vermieten. Ist Ihnen ein vorhersehbarer Geldfluss wichtig? Dann liegt die Vermietung nahe – und das Risiko eines schwierigen Mieters begrenzt der najem okazjonalny (Gelegenheitsmietvertrag) mit notarieller Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, die innerhalb von 14 Tagen nach Mietbeginn beim Finanzamt angemeldet wird.

Die obigen Zahlen sind allgemeine Informationen, keine Anlageberatung – jede Transaktion sollte individuell berechnet werden, auf Basis aktueller Daten und der Unterlagen der konkreten Wohnung.

Bei allproperty arbeiten wir auf beiden Seiten dieser Strategien: Wir helfen, Wohnungen mit Potenzial zu finden (rynek pierwotny / Erstmarkt – 0% Provision vom Käufer, Zweitmarkt – 2%), führen den Verkauf nach der Renovierung durch und betreuen die Vermietung vom Vertrag bis zu den Abrechnungen (Provision: 50% der Monatsmiete). Wenn Sie überlegen, welcher Weg zu Ihrer Situation passt – schreiben oder rufen Sie an, wir rechnen es gemeinsam durch, unverbindlich. Eine gute Gelegenheit für einen Flip – besonders ein Off-Market-Angebot – kann innerhalb weniger Stunden vom Markt verschwinden, deshalb arbeiten wir rund um die Uhr. Sind Sie abends oder am Wochenende auf etwas Vielversprechendes gestoßen? Rufen Sie sofort an unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.