Gastos y suministros al alquilar en Varsovia: czynsz administracyjny, anticipos y regularización anual

El pago mensual de un apartamento de alquiler en Varsovia suele tener tres partes: czynsz najmu (la renta que recibe el propietario), czynsz administracyjny (el coste de mantener el edificio) y media, es decir, electricidad, gas, agua, calefacción y recogida de basuras. El contrato fija el total y cómo se divide en partidas, así que pida el desglose antes de firmar. El agua y la calefacción se pagan a menudo con anticipos mensuales (zaliczki), la comunidad regulariza al cerrar el periodo, y después del invierno eso puede significar un pago extra o una devolución.

Este artículo lo escribe allproperty, una agencia que busca apartamentos de alquiler para inquilinos; por eso nuestras condiciones figuran en la última sección. No es asesoramiento jurídico. Donde escribimos «la ley exige», la norma está citada al lado; «estimación» significa práctica, no norma. Las normas se han comprobado con los textos de api.sejm.gov.pl y eli.gov.pl el 7 de octubre de 2026.

A qué contratos se aplican estas reglas. Las normas de abajo (art. 6 apdo. 4, 6c, 8a y 9 de la ley de protección de los inquilinos) están escritas para un alquiler ordinario. No se aplican al najem okazjonalny ni al najem instytucjonalny, donde la ley solo aplica las disposiciones que enumera (art. 19e y 19j). En esos contratos una subida de la renta se rige por el art. 685¹ del Código Civil (aviso de terminación de la cuantía anterior, como muy tarde un mes antes, para el final de un mes natural) y por el contrato, y la fianza se devuelve según el art. 19a apdo. 5, también en el plazo de un mes. El najem okazjonalny es frecuente entre extranjeros en Varsovia; lo explicamos en nuestra guía del najem okazjonalny, que está en inglés. Pregunte al propietario qué tipo de contrato le ofrece.

¿De qué se compone el pago mensual?

En un anuncio a veces solo figura la primera parte; el resto está en la descripción o aparece durante la negociación. Por eso la primera pregunta al propietario es: ¿cuánto sale de su cuenta cada mes en total y qué partidas lo forman? Un mapa orientativo (las formas de pago describen la práctica, así que son estimaciones):

Partida	Qué es	Cómo se paga habitualmente	Qué aclarar
Czynsz najmu	La renta, el ingreso del propietario	Transferencia al propietario	Si el czynsz administracyjny ya está incluido en esta suma
Czynsz administracyjny	La aportación del propietario al mantenimiento del edificio, que paga a la comunidad de propietarios (wspólnota) o a la cooperativa de vivienda (spółdzielnia)	Usted paga al propietario junto con la renta y él paga al edificio	Qué cubre y si los anticipos de calefacción y agua están dentro
Zaliczki de calefacción y agua	Anticipos que la comunidad regulariza después	Dentro del pago al edificio o como línea aparte	Importe, periodo de regularización, quién paga la diferencia
Electricidad, gas	Suministro al apartamento según contador	Por contrato a su nombre o a través del propietario	A nombre de quién está el contrato, dónde está el contador
Recogida de basuras	La tasa municipal por hogar	A menudo dentro del pago al edificio	En qué partida está incluida
Internet, TV	Un contrato aparte con un operador	Al operador	Si el apartamento tiene conexión y a nombre de quién está el contrato

Según el ayuntamiento (página actualizada el 11 de agosto de 2026), en Varsovia la tasa de basuras se cobra por hogar. Tras acabar la reducción temporal (60 zł) el 31 de marzo de 2026, para un edificio de varias viviendas rigen de nuevo 85 zł al mes desde el 1 de abril de 2026. Si no se separan los residuos, la tarifa se duplica. Quién de los dos la paga lo decide el contrato.

La ley llama «costes independientes del propietario» (opłaty niezależne od właściciela) a los costes de suministro de energía, gas y agua al apartamento y de retirada de aguas residuales, basuras y residuos líquidos (art. 2 apdo. 1 punto 8 de la ley de protección de los inquilinos). Además del czynsz, el arrendador solo puede cobrar al inquilino esos costes (art. 9 apdo. 5), y solo si usted no tiene un contrato directo con el proveedor (art. 9 apdo. 6). La calefacción de una fuente común del edificio se suele tratar igual (estimación). Eso no significa que el czynsz administracyjny no pueda figurar como una línea aparte: el czynsz administracyjny que el propietario traslada al inquilino forma parte en la práctica del pago por el uso del apartamento (czynsz u opłaty za używanie lokalu) y consta en el contrato (estimación).

¿Qué es el czynsz administracyjny?

Es la aportación mensual del dueño del apartamento al mantenimiento del edificio. En una comunidad de propietarios, el dueño paga anticipos de los costes de administración: reparaciones y conservación, energía y agua de las zonas comunes, ascensor, seguro, impuestos, limpieza y honorarios del administrador (art. 13 apdo. 1 y art. 14 de la ley de propiedad de locales, ustawa o własności lokali). Por ley vence el día 10 de cada mes (art. 15 apdo. 1). En una cooperativa de vivienda el propietario paga las cuotas según los estatutos, también hasta el día 10 o más tarde si así lo dicen los estatutos (art. 4 apdo. 6² de la ley de cooperativas de vivienda, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Un fondo de reformas (fundusz remontowy), si existe, suele estar en la misma aportación (estimación).

Al edificio le paga el propietario del apartamento. A usted el importe le llega dentro del pago total: en el contrato figura como línea aparte o como parte de una suma única que indica el propietario (estimación). Lo importante para usted es que el contrato recoja el total y el desglose. Al valorar una subida, la ley de protección de los inquilinos parte de que el czynsz cubre los costes de mantenimiento del apartamento (koszty utrzymania lokalu): los gastos del propietario en conservación del edificio, administración, zonas comunes, ascensor, seguro e impuesto sobre bienes inmuebles (art. 2 apdo. 1 punto 8a y art. 8a apdo. 4a). Cómo lo ha planteado el propietario en su contrato solo se ve en el contrato.

En algunos edificios los anticipos de calefacción y agua van dentro de la misma aportación; en otros son una línea aparte (estimación). Pida al propietario el último aviso de cuotas de la comunidad o de la cooperativa: muestra de qué se compone la aportación. A petición del propietario, la cooperativa debe presentar el cálculo de las cuotas (art. 4 apdo. 6⁴).

En una cooperativa, las personas que usan realmente el apartamento responden solidariamente con el propietario de estas cuotas, pero solo por el periodo en que viven allí (art. 4 apdos. 6 y 6¹). Una conclusión práctica (estimación basada en el texto de la norma): pague a la cuenta indicada en el contrato, guarde los justificantes y pregunte si el propietario tiene deudas con el edificio.

¿Qué son las zaliczki y la regularización anual?

Una zaliczka es un anticipo. La comunidad calcula los costes por adelantado, cobra un pago mensual y después lo compara con lo que ocurrió de verdad. En una comunidad de propietarios el periodo de liquidación es el año natural (art. 29 apdo. 1a de la ley de propiedad de locales). En una cooperativa, la diferencia entre costes e ingresos del edificio pasa al año siguiente (art. 6 apdo. 1 de la ley de cooperativas de vivienda).

La calefacción y el agua caliente de una fuente común siguen reglas propias. El propietario o administrador del edificio elige un método y lo recoge en el reglamento de liquidación (regulamin rozliczeń, art. 45a apdos. 9 y 10 de la ley de energía). Debe dar información gratuita sobre la liquidación a todos los usuarios de los apartamentos al menos una vez al año (art. 45c apdo. 1). Según el reglamento del ministro de Clima y Medio Ambiente de 7 de diciembre de 2021, la liquidación individual de calefacción debe incluir, entre otras cosas, el saldo con el importe del pago de más (nadpłata) o de menos (niedopłata), los anticipos mensuales de la temporada siguiente y datos sobre cómo presentar una queja y resolver una disputa (§ 9). La calefacción se liquida al terminar el periodo, más a menudo después de la temporada (estimación).

Un ejemplo inventado para mostrar la cuenta, no una tarifa: un anticipo de calefacción de 150 zł al mes suma 1 800 zł al año, y la comunidad carga después al apartamento 2 300 zł. Es un pago extra de 500 zł. Si carga 1 500 zł, es un saldo a favor de 300 zł.

¿Por qué puede llegar un recibo extra después del invierno?

• Un anticipo es una previsión. La comunidad lo fija según la temporada anterior y los precios esperados. Si el invierno es más frío o el calor es más caro, el coste real supera el anticipo.
• Las tarifas cambian. La electricidad y el calor se cobran por tarifa. Para la electricidad, el regulador URE aprobó las tarifas de 2026 el 17 de diciembre de 2025: el precio medio de la energía para hogares es de 495,16 zł por MWh neto, aproximadamente un 1 % por debajo del precio «congelado» de 2025, mientras que las tarifas de distribución subieron de media un 9,36 %. Estos precios no incluyen IVA ni impuestos especiales. La tarifa eléctrica de un hogar tiene poco que ver con la regularización invernal de la calefacción del edificio; ahí importa el precio del calor del proveedor del edificio (estimación). Para su propia factura, consulte a su proveedor.
• El periodo no es el suyo. La liquidación abarca todo el edificio y todo el periodo, y usted puede haber vivido allí solo una parte. Cómo se reparte la diferencia por meses de residencia debe constar en el contrato.
• No se leyeron los contadores. Si el usuario de un apartamento no permite el acceso a los contadores, los costes pueden cargarse con una fórmula basada en la superficie o el volumen (art. 45a apdo. 11a de la ley de energía).
• La liquidación llegó tarde. El plazo lo fijan el reglamento de liquidación y los acuerdos del edificio; un pago extra puede llegar varios meses después de la temporada, a veces cuando ya se ha ido (estimación).

¿Qué preguntar al propietario antes de firmar?

1. Cuánto cuesta el apartamento al mes en total y cómo consta en el contrato: czynsz najmu, czynsz administracyjny, anticipos, media por separado.
2. Qué incluye el czynsz administracyjny: fundusz remontowy, portero automático, limpieza, plaza de aparcamiento, anticipos de calefacción y agua.
3. Cómo se calculó el anticipo de calefacción y agua y para qué periodo.
4. Una copia de la última liquidación de la comunidad, de la cooperativa o del proveedor de calor: si hubo pago extra o devolución y de cuánto.
5. Quién paga un pago extra y quién recibe un saldo a favor por su periodo, incluida una liquidación que llegue después de irse.
6. A nombre de quién están los contratos de electricidad, gas e internet y si se pueden pasar a su nombre (art. 9 apdo. 6).
7. Cómo sube el propietario los pagos y qué dice el contrato (vea la sección sobre subidas más abajo).
8. Qué se anota en el acta de entrega (protokół): lecturas y números de los contadores, fotos.
9. Si el propietario tiene deudas con el edificio (estimación).
10. Qué tipo de contrato es: alquiler ordinario, najem okazjonalny o najem instytucjonalny, porque de eso depende cuáles de las reglas de este artículo se aplican.

Obtenga las respuestas por escrito e inclúyalas en el contrato: un acuerdo verbal sirve de poco cuando la liquidación llega seis meses después.

¿Cuándo poner los contadores a mi nombre?

Anote las lecturas en el protokół el día en que recibe las llaves: la ley prevé un acta del estado técnico antes de entregar el apartamento (art. 6c; en un apartamento privado las partes pueden pactar otra cosa, art. 6f), y las lecturas de los contadores se anotan allí en la práctica (estimación). Fotografíe los contadores con sus números. Después hay dos opciones.

Los contratos siguen con el propietario. El propietario paga a los proveedores y le traslada el coste a usted: con una cantidad fija, con anticipos o según contador. En un alquiler ordinario la ley lo permite mientras usted no tenga un contrato directo (art. 9 apdo. 6), y según el sentido del art. 9 apdo. 2 usted paga como máximo lo que el propietario necesita para cubrir el coste de los suministros del apartamento. Para gas, electricidad y calor, el art. 45a apdo. 4 de la ley de energía habla de pagos que solo cubren los costes de los suministros al edificio, y la información sobre esos costes se da gratuitamente (apdo. 4a); nuestra lectura de ambas normas es una estimación.

Los contratos a su nombre. Es lo más habitual con electricidad, gas e internet. El proveedor suele pedir el contrato de alquiler y una lectura del contador (estimación, consúltelo con el proveedor que elija). Cámbielos en los primeros días para que las facturas le lleguen desde el principio. El agua y la calefacción en un edificio de varias viviendas suelen ir a través de la comunidad o de la cooperativa, y normalmente usted no tiene un contrato directo (estimación).

Al irse, vuelva a leer los contadores, fotografíelos y cierre los contratos a su nombre. Acuerde de antemano cómo se calculará la diferencia que llegue más tarde.

¿Puede el propietario subir el czynsz o las zaliczki?

Esta sección vale para un alquiler ordinario; en el najem okazjonalny y en el najem instytucjonalny los art. 8a y 9 no se aplican (art. 19e, 19j), y la subida se rige por el art. 685¹ del Código Civil (aviso de terminación de la cuantía anterior, como muy tarde un mes antes, para el final de un mes natural) y por el contrato. En un alquiler ordinario depende de qué partida se sube.

• Czynsz y otros pagos, salvo los independientes del propietario. La subida se hace con un aviso escrito con al menos 3 meses de antelación y con efecto a fin de mes (art. 8a apdos. 1 a 3), y no puede repetirse más a menudo que cada 6 meses, contados desde el día en que entró en vigor la subida anterior (art. 9 apdo. 1b). Usted tiene 2 meses para rechazarla por escrito (el contrato termina entonces al acabar el plazo del aviso) o, si la subida supera el umbral del 3 %, para impugnarla ante el tribunal (art. 8a apdo. 5). Si la suma anual supera el 3 % del valor de reposición del apartamento, el propietario debe dar el motivo y el cálculo en 14 días desde una petición escrita; si no, la subida es inválida (apdo. 4). Más en nuestro artículo sobre la subida del alquiler, en inglés.
• Costes independientes del propietario (energía, gas, agua, basuras). El procedimiento del art. 8a no se aplica (art. 8a apdo. 8). El propietario debe mostrarle por escrito la lista de pagos y el motivo de la subida, y usted paga solo la suma que él necesita para cubrir el coste de esos suministros (art. 9 apdo. 2).

Si la subida de su zaliczka cuenta como del primer o del segundo tipo depende de cómo se llame la partida y qué incluya según el contrato. Si no está seguro, consulte a un abogado.

¿Qué hacer si la regularización parece incorrecta?

1. Pida el cálculo por escrito: lecturas, anticipos cargados, coste, saldo. Para la calefacción de una fuente común estos datos son obligatorios (§ 9 del reglamento, art. 45c apdo. 1 de la ley de energía).
2. Compare las lecturas con su propio protokół y las fotos de la entrada.
3. En un alquiler ordinario, si el propietario subió los pagos de media, debe entregar un cálculo escrito y el motivo (art. 9 apdo. 2).
4. Redacte su objeción por escrito y adjunte las fotos y el cálculo.
5. Si usted y el propietario no se ponen de acuerdo en las cifras, se convierte en una disputa por dinero y fianza: la fianza en un alquiler ordinario la regula el art. 6 apdo. 4 (en el najem okazjonalny, el art. 19a apdo. 5) y la explicamos en nuestro artículo sobre la fianza, en inglés. No emitimos opiniones sobre esas disputas; consulte a un abogado.

¿Cómo ayudamos?

allproperty busca apartamentos para inquilinos. Recogemos su petición (presupuesto, zona, habitaciones, fecha de entrada) y mostramos apartamentos en línea, con detalle en video: comprobamos lo que usted preguntaría, hablamos directamente con el propietario y interpretamos de forma oral (no es una traducción jurada). Antes de firmar le explicamos en su idioma de qué se compone el pago del contrato: czynsz, czynsz administracyjny, anticipos y media, y le ayudamos a plantear al propietario las preguntas de la lista de arriba. Si le acompañamos hasta las llaves, las lecturas de los contadores se anotan en el protokół en la entrega. Sobre internet: en la visita preguntamos al propietario si el apartamento ya tiene conexión y a nombre de quién está el contrato. Si no hay internet, le ayudamos a preparar con antelación la solicitud al operador, para que la conexión coincida con su fecha de entrada. La fecha de conexión la comunica el operador.

No damos asesoramiento jurídico ni opiniones sobre disputas de fianza y regularizaciones, y la regularización la calcula la comunidad, no nosotros. Qué otros gastos mensuales tiene mantener un apartamento se explica en nuestro artículo sobre el coste de mantener un apartamento, en inglés.

Los honorarios son el 70 % de la renta mensual (czynsz najmu), se pagan una sola vez tras firmar el contrato de alquiler (umowa najmu) y se facturan como faktura bez VAT. La base de cálculo es solo la línea czynsz najmu: el czynsz administracyjny, los anticipos y los suministros, de los que trata este artículo, no forman parte de ella. Ejemplo: con un czynsz najmu de 3 500 zł los honorarios son de 2 450 zł. Qué incluye la búsqueda consta en el contrato de intermediación. Le atendemos en su idioma.

Le explicamos de qué se compone su pago antes de firmar: envíe una solicitud con fecha de entrada, presupuesto y número de habitaciones. 70 % de la renta mensual (czynsz najmu, sin czynsz administracyjny ni suministros) tras firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), factura sin IVA. Teléfono: +48 666 866 468.

Fuentes

Comprobadas el 7 de octubre de 2026.

• Ustawa o ochronie praw lokatorów (ley de protección de los inquilinos), texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725: art. 2 apdo. 1 puntos 8 y 8a, art. 6 apdo. 4, art. 6c, art. 6f, art. 8a, art. 9 apdos. 1b, 2, 5 y 6, art. 19a apdos. 4 y 5, art. 19e, art. 19j.
• Kodeks cywilny (Código Civil), texto refundido Dz.U. 2026 poz. 795: art. 685¹.
• Ustawa o własności lokali (ley de propiedad de locales), texto refundido Dz.U. 2026 poz. 232: art. 13, 14, 15 apdo. 1, art. 29 apdo. 1a.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (ley de cooperativas de vivienda), texto refundido Dz.U. 2026 poz. 889: art. 4 apdos. 1 a 2, 4, 6 a 6⁴, art. 6 apdo. 1.
• Prawo energetyczne (ley de energía), texto refundido Dz.U. 2026 poz. 43: art. 45a apdos. 2, 4, 4a, 9 a 11a, art. 45c.
• Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., Dz.U. 2021 poz. 2273: § 9.
• URE, comunicado sobre la aprobación de las tarifas eléctricas de 2026, 17 de diciembre de 2025 (en polaco).
• Ayuntamiento de Varsovia, tasas de basuras (en polaco), página actualizada el 11 de agosto de 2026: 85 zł por hogar en un edificio de varias viviendas desde el 1 de abril de 2026, tras la reducción temporal a 60 zł.
• La tarifa de MPWiK de agua y alcantarillado cambia por periodos; tome la tarifa vigente de mpwik.com.pl y no se fíe de las cifras de artículos antiguos.

Imagen de portada: ilustración generada por IA.