Коммерческие помещения от города — как работают конкурсы и аукционы

Городские коммерческие помещения в Варшаве сдаются в четырёх режимах: конкурс предложений (письменный или устный) на срок до 3 лет или 5 лет, профилированный конкурс и торги — до 10 лет, а также переговоры вне конкурса для помещений, по которым два конкурса не выявили арендатора. Объявления публикуют районные ZGN на Электронной доске объявлений (eto.um.warszawa.pl). Чтобы стартовать, вы вносите wadium (задаток), равный стартовой месячной арендной плате нетто — при помещении 50 м² и ставке 30 zł/м² это 1500 zł; организатор может поднять его максимум до трёхкратного размера. Единственный критерий выбора — как правило, предложенная ставка арендной платы нетто за м². В устных торгах минимальный шаг — 1% стартовой ставки. После победы вы подписываете договор чаще всего в течение 14 дней и вносите залог в размере трёхкратной предложенной арендной платы с НДС, уменьшенный на сумму wadium. Правила регулируют постановление № XXIII/663/2019 и распоряжение № 136/2020 — по состоянию на август 2026, после изменений от 28 ноября 2024 г. Стартовые ставки бывают заметно ниже коммерческих арендных плат в округе, а процедура публична. Ниже весь путь шаг за шагом.

Где искать объявления о помещениях от города?

Объявления публикуют подразделения отдельных районов — прежде всего ZGN (Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami — управления недвижимостью), а в Средместье также Zarząd Terenów Publicznych. Проверяйте четыре места:

• Электронная доска объявлений г. Варшавы (eto.um.warszawa.pl) — сюда попадает большинство конкурсов;
• сайт um.warszawa.pl, раздел «Nieruchomości miejskie — kup lub wynajmij»;
• страницы районных ZGN (Мокотув, Воля, Прага-Полудне, Жолибож и т. д.) — вместе с образцами документов;
• информационные стенды в зданиях районных управ и ZGN.

Каждое объявление содержит адрес, площадь, техническое состояние, стартовую ставку аренды нетто за м², сумму wadium, допустимый профиль деятельности и срок аренды. Перед подачей предложения помещение нужно осмотреть — время осмотра вы согласовываете с ответственным за помещение, указанным в объявлении. Это и есть тот самый «off-market», о котором спрашивают наши клиенты из гастрономии и сферы услуг.

Какие режимы аренды предусмотрены правилами?

Правила аренды городских коммерческих помещений в Варшаве регулируют два акта: постановление № XXIII/663/2019 Совета г. Варшавы от 5 декабря 2019 г. и распоряжение № 136/2020 Президента г. Варшавы от 5 февраля 2020 г. Оба менялись (последнее изменение постановления: 28 ноября 2024 г.); по состоянию на август 2026:

Режим	Срок аренды	Когда применяется
Конкурс предложений (письменный или устный)	до 3 лет, в некоторых процедурах 5 лет	базовый режим для пустующих помещений
Профилированный конкурс	до 10 лет	помещения с заданным назначением (напр. ремесло, услуги)
Торги	до 10 лет	долгосрочная аренда
Аренда вне конкурса (переговоры)	до 3 лет	помещения, по которым два конкурса не принесли действительных предложений

Важный нюанс: помещение, которое дважды не нашло арендатора на конкурсе, попадает в список аренды вне конкурса, а помещения в подвалах и цокольных этажах — уже после первой безрезультатной процедуры. В таком списке вы ведёте переговоры от минимальной ставки без конкуренции, поэтому его стоит отслеживать отдельно.

Сколько составляет wadium и как его внести?

Wadium — это эквивалент стартовой месячной арендной платы нетто за помещение: при 50 м² со стартовой ставкой 30 zł/м² оно составит 1500 zł. В обоснованных случаях организатор может его повысить, максимум до трёхкратного размера этой суммы.

Вы вносите его переводом на счёт, указанный в объявлении, не позднее дня истечения срока подачи предложений — считается дата зачисления средств на счёт управления, а не дата поручения на перевод. В назначении платежа укажите номер объявления, адрес помещения и наименование участника — это упростит проверку платежа. Участникам, чьи предложения рассмотрены отрицательно, wadium возвращается в течение 7 рабочих дней с момента сообщения о результатах. Победителю wadium не возвращается — оно засчитывается в счёт арендной платы (а в части процедур — в счёт залога). Однако если вы по собственной вине не подпишете договор в срок, установленный регламентом (обычно 14 дней с момента публикации результатов), wadium сгорает.

Как выглядит письменный конкурс шаг за шагом?

1. Скачайте регламент, бланк предложения и образец договора со страницы ZGN или районной управы.
2. Осмотрите помещение и попросите проект protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи) — там видно реальное техническое состояние.
3. Соберите приложения: предложение на нужном бланке, заявления о ведущейся деятельности, подтверждение внесения wadium.
4. Впишите предлагаемую ставку нетто за м² цифрами и прописью — расхождение или указание «диапазона» ставок означает отклонение предложения.
5. Подайте заклеенный и подписанный конверт в месте и в срок, указанные в объявлении; опоздавшие предложения не принимаются.

Конкурсная комиссия вскрывает предложения в назначенный день, и единственный критерий — размер ставки. Предложение связывает вас, как правило, 60 дней с момента вскрытия — в это время вы не отзовёте его без потери wadium.

Как проходит устный конкурс, то есть торги по ставке?

В устном варианте после проверки заявок проводятся торги. Правила формализованы: минимальный шаг — 1% стартовой ставки (с округлением вверх до полных десятков грошей), а о более крупных шагах решают сами участники. Ведущий трижды объявляет наивысшую ставку — после третьего объявления дальнейшие шаги не принимаются.

Конкурс действителен даже при одном участнике, если он сделал минимум один минимальный шаг выше стартовой ставки. В зал вы входите с документом, удостоверяющим личность. Установите заранее жёсткий лимит ставки — эмоции торгов способны взвинтить аренду выше порога рентабельности.

Что после победы: договор, залог, индексация?

Договор вы подписываете в срок, указанный в регламенте, — чаще всего до 14 дней с момента публикации сообщения о результатах. Перед подписанием вы вносите гарантийный залог, стандартно в размере трёхкратной предложенной месячной арендной платы плюс НДС, уменьшенный на внесённое wadium. Аренда платится обычно до 10-го числа месяца и не включает коммунальные услуги — электроэнергию, воду или вывоз отходов вы оплачиваете отдельно.

Ставка ежегодно индексируется на среднегодовой показатель роста цен на потребительские товары и услуги, объявляемый Председателем GUS (Главного статистического управления) за прошлый год. Если у вас есть замечания к ходу процедуры, вы вправе подать жалобу бурмистру района в течение 3 дней с момента сообщения о закрытии конкурса.

На что обратить внимание перед подачей предложения?

Пункты, которые на практике решают вопрос рентабельности:

• Техническое состояние — городские помещения часто представляют собой пустующие площади под ремонт; адаптация лежит на стороне арендатора, а объём работ требует согласия арендодателя. Посчитайте стоимость работ до торгов, а не после (см. ремонт помещения под аренду).
• Профиль деятельности — гастрономия означает требования Sanepid, вентиляцию и процедуры HACCP; не каждое помещение можно к этому приспособить, а смена профиля требует согласия города.
• Прилегающие площади — подвалы и подсобные помещения тоже входят в арендную плату, хотя иногда по другой ставке; проверьте, за что именно вы платите.
• Срок действия договора — договор на определённый срок до 3 лет — это короткий горизонт для возврата вложений; если вы планируете серьёзную адаптацию, целитесь в профилированный конкурс или торги с арендой до 10 лет.

В allproperty мы отслеживаем объявления всех районов и ведём клиентов через конкурсы от А до Я — от оценки помещения и реальной ставки до получения ключей. Обслуживание коммерческих помещений мы оцениваем индивидуально — если вы ищете помещение под конкретный бизнес, напишите нам, и мы подскажем, за какими процедурами стоит следить. Сроки в конкурсах жёсткие, а вопрос о wadium или комплекте документов может возникнуть вечером, когда ZGN уже не берёт трубку — мы работаем круглосуточно, звоните по номеру +48 666 866 468 или +48 692 649 839 в любое время.