Wie hoch ist das wadium bei einer Ausschreibung für einen städtischen Gewerberaum in Warszawa?

Das wadium (Bietungssicherheit) entspricht der monatlichen Ausrufmiete netto für die Einheit — bei 50 m² und einem Satz von 30 PLN/m² sind das 1.500 PLN. Der Veranstalter kann es höchstens auf das Dreifache dieses Betrags anheben. Maßgeblich ist der Tag der Gutschrift auf dem Konto des Amtes; Bietern mit negativ beschiedenem Angebot wird das wadium innerhalb von 7 Werktagen nach der Entscheidung zurückgezahlt.

Wo finden Sie Anzeigen über die Vermietung von Gewerberäumen durch die Stadt?

Die meisten Ausschreibungen erscheinen auf der Elektroniczna Tablica Ogłoszeń der Stadt Warszawa (eto.um.warszawa.pl). Anzeigen veröffentlichen außerdem das Portal um.warszawa.pl im Bereich „Nieruchomości miejskie", die Seiten der ZGN der einzelnen Stadtteile sowie die Aushangkästen in den Bezirksämtern. Jede Anzeige enthält Adresse, Fläche, Ausrufsatz netto pro m², die Höhe des wadium und das zulässige Tätigkeitsprofil (Stand August 2026).

Für wie lange lässt sich ein Gewerberaum von der Stadt Warszawa mieten?

In der Grundform der Angebotsausschreibung wird der Vertrag für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren geschlossen, in einem Teil der Verfahren für 5 Jahre. Die profilierte Ausschreibung und die Auktion erlauben eine Miete von bis zu 10 Jahren. Nach der Novelle des Beschlusses vom 28. November 2024 gelangen Einheiten, die nach zwei Ausschreibungen unvermietet bleiben, in Verhandlungen außerhalb der Ausschreibung.

Wie verläuft die Versteigerung des Mietsatzes bei einer mündlichen Ausschreibung?

Nach Prüfung der Anmeldungen bieten die Teilnehmer auf den Mietsatz netto pro m². Das Mindestgebot beträgt 1 % des Ausrufsatzes, aufgerundet auf volle Zehntel Groschen. Der Leiter ruft den höchsten Satz dreimal auf und schließt die Versteigerung. Die Ausschreibung ist auch mit nur einem Teilnehmer gültig, sofern dieser mindestens ein Mindestgebot abgegeben hat.

Was geschieht nach dem Gewinn einer Ausschreibung für einen städtischen Gewerberaum?

Den Vertrag unterschreiben Sie in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach Aushang der Ergebnisse — nach Ablauf dieser Frist verfällt das wadium. Vor der Unterzeichnung zahlen Sie eine kaucja in Höhe des Dreifachen der angebotenen Monatsmiete inklusive VAT, vermindert um das wadium. Die Miete zahlen Sie bis zum 10. Tag des Monats, und die Stadt passt sie jährlich um den Inflationsindex des GUS für das Vorjahr an.

Gewerberäume von der Stadt — wie Ausschreibungen und Auktionen ablaufen

Städtische Gewerberäume in Warszawa werden in vier Verfahren vermietet: Angebotsausschreibung (schriftlich oder mündlich) für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren oder 5 Jahren, profilierte Ausschreibung und Auktion — bis zu 10 Jahre, sowie Verhandlungen außerhalb der Ausschreibung für Einheiten, für die zwei Ausschreibungen keinen Mieter gefunden haben. Die Anzeigen veröffentlichen die ZGN (Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami, die Immobilienverwaltungsbetriebe) der Stadtteile auf der Elektroniczna Tablica Ogłoszeń (eto.um.warszawa.pl). Um teilzunehmen, zahlen Sie ein wadium (Bietungssicherheit) in Höhe der monatlichen Ausrufmiete netto — bei einer Einheit von 50 m² und einem Satz von 30 PLN/m² sind das 1.500 PLN; der Veranstalter kann es höchstens auf das Dreifache anheben. Einziges Auswahlkriterium ist in der Regel der angebotene Mietsatz netto pro m². Bei der mündlichen Versteigerung beträgt das Mindestgebot 1 % des Ausrufsatzes. Nach dem Zuschlag unterschreiben Sie den Vertrag meist innerhalb von 14 Tagen und zahlen eine kaucja (Kaution) in Höhe des Dreifachen der angebotenen Miete inklusive VAT, vermindert um das wadium. Die Regeln bestimmen der Beschluss Nr. XXIII/663/2019 und die Anordnung Nr. 136/2020 — Stand August 2026, nach der Novelle vom 28. November 2024. Die Ausrufsätze liegen mitunter deutlich unter den gewerblichen Mieten in der Umgebung, und das Verfahren ist öffentlich. Im Folgenden der gesamte Weg Schritt für Schritt.

Wo finden Sie Anzeigen über Räume von der Stadt?

Warszawa — Illustration Die Anzeigen veröffentlichen die Einrichtungen der einzelnen Stadtteile — vor allem die ZGN (Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami), in Śródmieście zusätzlich der Zarząd Terenów Publicznych. Prüfen Sie vier Stellen:

Elektroniczna Tablica Ogłoszeń der Stadt Warszawa (eto.um.warszawa.pl) — dort erscheint der größte Teil der Ausschreibungen;
das Portal um.warszawa.pl, Bereich „Nieruchomości miejskie — kup lub wynajmij”;
die Seiten der ZGN der Stadtteile (Mokotów, Wola, Praga-Południe, Żoliborz usw.) — samt Dokumentenmustern;
die Aushangkästen in den Sitzen der Bezirksämter und der ZGN.

Jede Anzeige enthält Adresse, Fläche, technischen Zustand, den Ausrufsatz der Miete netto pro m², die Höhe des wadium, das zulässige Tätigkeitsprofil und die Mietdauer. Vor Abgabe des Angebots muss die Einheit besichtigt werden — den Besichtigungstermin vereinbaren Sie mit dem in der Anzeige genannten Betreuer der Einheit. Genau das ist der „Off-Market”, nach dem unsere Kunden aus Gastronomie und Dienstleistung fragen.

Welche Mietverfahren sehen die Vorschriften vor?

Warszawa — Illustration Die Regeln der Vermietung städtischer Gewerberäume in Warszawa bestimmen zwei Rechtsakte: der Beschluss Nr. XXIII/663/2019 des Rates der Stadt Warszawa vom 5. Dezember 2019 sowie die Anordnung Nr. 136/2020 des Stadtpräsidenten von Warszawa vom 5. Februar 2020. Beide wurden novelliert (letzte Änderung des Beschlusses: 28. November 2024); Stand August 2026:

Verfahren	Mietdauer	Wann angewendet
Angebotsausschreibung (schriftlich oder mündlich)	bis 3 Jahre, in manchen Verfahren 5 Jahre	Grundverfahren für Leerstände
Profilierte Ausschreibung	bis 10 Jahre	Einheiten mit vorgegebener Zweckbestimmung (z. B. Handwerk, Dienstleistungen)
Auktion	bis 10 Jahre	langfristige Vermietung
Miete außerhalb der Ausschreibung (Verhandlungen)	bis 3 Jahre	Einheiten, für die zwei Ausschreibungen keine gültigen Angebote erbracht haben

Eine wichtige Feinheit: Eine Einheit, die zweimal in der Ausschreibung keinen Mieter gefunden hat, kommt auf die Liste der Vermietung außerhalb der Ausschreibung — Einheiten in Kellern und Souterrains bereits nach dem ersten erfolglosen Verfahren. Auf einer solchen Liste verhandeln Sie ab dem Mindestsatz ohne Konkurrenz, weshalb es sich lohnt, sie gesondert zu beobachten.

Wie hoch ist das wadium und wie zahlen Sie es ein?

Warszawa — Illustration Das wadium entspricht dem Gegenwert der monatlichen Ausrufmiete netto für die Einheit: bei 50 m² mit einem Ausrufsatz von 30 PLN/m² sind das 1.500 PLN. In begründeten Fällen kann der Veranstalter es anheben, höchstens auf das Dreifache dieses Betrags.

Sie zahlen es per Überweisung auf das in der Anzeige genannte Konto ein, spätestens am Tag des Ablaufs der Angebotsfrist — maßgeblich ist der Tag der Gutschrift auf dem Konto des Amtes, nicht das Datum des Überweisungsauftrags. Geben Sie im Verwendungszweck die Nummer der Anzeige, die Adresse der Einheit und den Namen des Bieters an — das erleichtert die Zuordnung der Zahlung. Bietern, deren Angebote negativ beschieden wurden, wird das wadium innerhalb von 7 Werktagen nach der Mitteilung über die Entscheidung zurückgezahlt. Dem Gewinner wird das wadium nicht erstattet — es wird auf die Miete angerechnet (in einem Teil der Verfahren auf die kaucja). Unterschreiben Sie den Vertrag jedoch aus eigenem Verschulden nicht innerhalb der in der Ordnung genannten Frist (in der Regel 14 Tage nach Aushang der Ergebnisse), verfällt das wadium.

Wie läuft die schriftliche Ausschreibung Schritt für Schritt ab?

Laden Sie die Verfahrensordnung, das Angebotsformular und den Vertragsmuster von der Seite des ZGN oder des Bezirksamtes herunter.
Besichtigen Sie die Einheit und bitten Sie um den Entwurf des protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll) — dort zeigt sich der tatsächliche technische Zustand.
Stellen Sie die Anlagen zusammen: das Angebot auf dem richtigen Formular, Erklärungen zur ausgeübten Tätigkeit, den Nachweis der Einzahlung des wadium.
Tragen Sie den angebotenen Satz netto pro m² in Ziffern und in Worten ein — eine Abweichung oder die Angabe einer „Spanne” von Sätzen führt zur Ablehnung des Angebots.
Reichen Sie den verschlossenen und beschrifteten Umschlag am Ort und innerhalb der Frist aus der Anzeige ein; verspätete Angebote werden nicht angenommen.

Die Ausschreibungskommission öffnet die Angebote am festgesetzten Tag, und einziges Kriterium ist die Höhe des Satzes. An Ihr Angebot sind Sie grundsätzlich 60 Tage ab der Öffnung gebunden — in dieser Zeit können Sie es nicht ohne Verlust des wadium zurückziehen.

Wie verläuft die mündliche Ausschreibung, also die Versteigerung des Satzes?

In der mündlichen Variante findet nach der Prüfung der Anmeldungen eine Versteigerung statt. Die Regeln sind formalisiert: Das Mindestgebot beträgt 1 % des Ausrufsatzes (aufgerundet auf volle Zehntel Groschen), über höhere Gebote entscheiden die Teilnehmer selbst. Der Leiter ruft den höchsten Satz dreimal auf — nach dem dritten Aufruf werden keine weiteren Gebote mehr angenommen.

Die Ausschreibung ist auch bei nur einem Teilnehmer gültig, sofern dieser mindestens ein Mindestgebot über dem Ausrufsatz abgegeben hat. Den Saal betreten Sie mit einem Ausweisdokument. Legen Sie sich vorher ein festes Limit für den Satz fest — die Emotionen der Versteigerung können die Miete über die Schwelle der Wirtschaftlichkeit treiben.

Was folgt nach dem Zuschlag: Vertrag, kaucja, Indexierung?

Den Vertrag unterschreiben Sie innerhalb der in der Verfahrensordnung genannten Frist — meist bis zu 14 Tage nach Aushang der Mitteilung über die Ergebnisse. Vor der Unterzeichnung zahlen Sie eine kaucja gwarancyjna (Sicherheitskaution), standardmäßig in Höhe des Dreifachen der angebotenen Monatsmiete zuzüglich VAT, vermindert um das eingezahlte wadium. Die Miete wird in der Regel bis zum 10. Tag des Monats gezahlt und umfasst keine Nebenkosten — Strom, Wasser oder Abfallentsorgung rechnen Sie gesondert ab.

Der Satz wird jährlich um den vom Präsidenten des GUS für das Vorjahr veröffentlichten durchschnittlichen Jahresindex des Anstiegs der Preise für Konsumgüter und Dienstleistungen angepasst. Haben Sie Einwände gegen den Verlauf des Verfahrens, steht Ihnen eine Beschwerde beim Bürgermeister des Stadtteils innerhalb von 3 Tagen nach der Mitteilung über den Abschluss der Ausschreibung zu.

Worauf sollten Sie vor Abgabe des Angebots achten?

Punkte, die in der Praxis über die Wirtschaftlichkeit entscheiden:

Technischer Zustand — städtische Einheiten sind häufig sanierungsbedürftige Leerstände; die Herrichtung liegt beim Mieter, und der Umfang der Arbeiten bedarf der Zustimmung des Vermieters. Rechnen Sie die Kosten der Arbeiten vor der Versteigerung durch, nicht danach (siehe Renovierung eines Gewerberaums für die Vermietung).
Tätigkeitsprofil — Gastronomie bedeutet Anforderungen des Sanepid, Lüftung und HACCP-Verfahren; nicht jede Einheit lässt sich daran anpassen, und eine Änderung des Profils bedarf der Zustimmung der Stadt.
Zugehörige Flächen — Keller und Nebenräume gehen ebenfalls in die Miete ein, mitunter zu einem anderen Satz; prüfen Sie, wofür Sie genau zahlen.
Vertragsdauer — ein befristeter Vertrag bis 3 Jahre ist ein kurzer Horizont für die Amortisation der Aufwendungen; planen Sie einen umfangreichen Umbau, zielen Sie auf eine profilierte Ausschreibung oder eine Auktion mit einer Miete bis zu 10 Jahren.

Bei allproperty beobachten wir die Anzeigen aller Stadtteile und begleiten Kunden durch die Ausschreibungen von A bis Z — von der Bewertung der Einheit und des realistischen Satzes bis zur Schlüsselübergabe. Die Betreuung von Gewerbeflächen rechnen wir individuell ab — wenn Sie eine Einheit für ein konkretes Geschäft suchen, schreiben Sie uns, und wir sagen Ihnen, welche Verfahren sich zu beobachten lohnen. Die Fristen in den Ausschreibungen sind starr, und eine Frage zum wadium oder zu den vollständigen Unterlagen kann abends auftauchen, wenn das ZGN das Telefon nicht mehr abnimmt — wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie an unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839, zu jeder Zeit.