Immobilienmarkt 2026 — fünf Trends, die man kennen sollte
Fünf Trends des Immobilienmarktes 2026: günstigerer Kredit, institutionelle Vermietung PRS, Energieklassen A+–G, kompakte Flächen und Fernkauf in Warszawa.
Den Immobilienmarkt in Polen prägen im Jahr 2026 fünf Faktoren: günstigerer Kredit, das Wachstum der institutionellen Vermietung, neue Energielabels, kleinere Flächen und Transaktionen auf Distanz. Der Referenzzinssatz der NBP ist von 5,75 % im Jahr 2025 auf 3,75 % gefallen (Stand August 2026, nach der Senkung vom 5. März), was die Rate eines Kredits über 500 Tsd. zł um mehrere hundert Złoty monatlich senkt. Der Sektor der institutionellen Vermietung (PRS) ist bis Ende 2025 auf rund 28,5 Tsd. Wohnungen gewachsen, das sind aber weiterhin nur 2 % des Mietmarktes. Ab dem 29. Mai 2026 sollen Energieausweise gemäß der EU-Richtlinie EPBD gut lesbare Klassen von A+ bis G ausweisen. Der Median der Preise auf dem Zweitmarkt in Warszawa erreicht rund 16,4 Tsd. zł/m² (Januar 2026), und am besten verkaufen sich kompakte Einzimmer- und Zweizimmerwohnungen bis 50 m². Der Kauf einer Wohnung ohne Besuch in Polen – über eine notarielle Vollmacht und die Prüfung der księga wieczysta (Grundbuch) aus der Ferne – ist zur Routine geworden, besonders unter im Ausland arbeitenden Polen. Nachfolgend die Details zu jedem Trend und eine Checkliste für 2026.
Was kostet heute ein Hypothekenkredit und wie haben sich die Raten 2026 verändert?
Im Jahr 2025 senkte der Geldpolitische Rat (RPP) die Zinsen um insgesamt 1,75 Prozentpunkte: Der Referenzzinssatz fiel von 5,75 % auf 4,00 % (Senkungen im Mai, Juli, September, Oktober, November und Dezember). Der RPP setzte den Zyklus im Jahr 2026 fort – am 5. März senkte er den Referenzzinssatz auf 3,75 % und hält ihn seit Juli auf diesem Niveau (die Augustsitzung ist traditionell ohne Zinsentscheidung, die nächste Entscheidung fällt am 8.–9. September 2026). Der WIBOR 3M bewegt sich um 3,82 %, der WIBOR 6M um 3,85 % (Stand August 2026).
Was bedeutet das in der Praxis? Jede 100 Tsd. zł Kredit, aufgenommen auf 30 Jahre, bedeuten heute eine deutlich niedrigere Rate als zu Beginn des Jahres 2025, und bei einem Kredit über 500 Tsd. zł erreicht die Ersparnis mehrere hundert Złoty monatlich – bei zugleich höherer Kreditwürdigkeit mit denselben Einkünften. Bevor Sie Angebote vergleichen, sehen Sie sich Schritt für Schritt an, wie man in Warszawa eine Wohnung auf Kredit kauft. Die Nachfrage kehrt schrittweise zurück, ohne die Euphorie der vergangenen Jahre, denn die Wohnungspreise bleiben hoch und die Banken berechnen die Kreditwürdigkeit vorsichtig.
Was ist die institutionelle Vermietung (PRS) und wie verändert sie den Mietmarkt?
Das Jahr 2025 war ein Rekordjahr für PRS (Private Rented Sector – institutionelle Vermietung, bei der ganze Gebäude Fonds und Bauträgern gehören). Ende 2025 waren in Polen rund 28,5 Tsd. PRS-Wohnungen in 153 Projekten in Betrieb, allein im Jahr 2025 kamen etwa 5,8 Tsd. hinzu. Marktführer sind die Plattformen Resi4Rent (rund 6,2 Tsd. Einheiten) und Vantage Rent; etwa ein Drittel des Bestandes entfällt auf Warszawa. Ein lautes Signal der Konsolidierung ist die angekündigte Transaktion über den Verkauf von mehr als 5,3 Tsd. Wohnungen von Resi4Rent an Vantage für rund 2,4 Mrd. zł.
Für den Mieter bedeutet PRS Berechenbarkeit: professionelle Verträge, technischer Service, Mieten in der Spanne von rund 75–136 zł/m² monatlich je nach Stadt – und ein Leerstand von lediglich rund 3,5 %. Für den privaten Eigentümer ist das eine wachsende Konkurrenz durch Servicequalität — mitzuhalten fällt oft leichter, wenn jemand die Wohnung täglich betreut, und dazu dient unser Angebot zur Mietverwaltung für Eigentümer. Man sollte jedoch die Größenordnung im Blick behalten: PRS macht weiterhin nur rund 2 % des gesamten Mietmarktes in Polen aus. Das ist ein Trend, der Standards setzt – keine Revolution, die private Vermieter verdrängt.
Wann treten die neuen Energieklassen A+–G in den Ausweisen in Kraft?
Bis zum 29. Mai 2026 soll Polen die EU-Gebäuderichtlinie EPBD umsetzen und mit ihr die vereinheitlichten Energieklassen von A+ bis G in den Energieausweisen – so lesbar wie das Label auf einem Kühlschrank. Wegen der sich hinziehenden Gesetzgebungsarbeiten verweist ein Teil der Branchenquellen auf eine mögliche Verschiebung der vollständigen Umsetzung in die zweite Hälfte des Jahres 2026 (Stand August 2026). Der Ausweis selbst ist bereits heute bei Verkauf und Vermietung Pflicht – er gilt 10 Jahre, sein Fehlen bei einer Transaktion kann ein Bußgeld nach sich ziehen, und die Kosten der Erstellung für eine Wohnung liegen in der Regel bei rund 300–650 zł.
Die Rechnung ist einfach: Das Beheizen eines energieintensiven Gebäudes (in der Größenordnung von 200 kWh/m² jährlich) kann ein Mehrfaches dessen kosten, was ein energiesparendes Gebäude kostet. Marktanalysen zufolge verkaufen sich Wohnungen in hohen Energieklassen bereits heute um rund 10–15 % teurer als vergleichbare, aber energieintensive. Wenn Sie den Verkauf einer Wohnung im Altbestand planen, hören Unterlagen zur Thermomodernisierung (Dämmung, Fenstertausch, neue Wärmequelle) auf, eine „nette Beigabe” zu sein – sie werden zum Preisargument.
Welche Wohnungsgrößen verkaufen sich heute am schnellsten?
Warszawa bleibt der teuerste Markt des Landes: Ende 2025 näherte sich der durchschnittliche Angebotspreis 17 Tsd. zł/m², und der Median der Transaktionspreise auf dem Zweitmarkt beträgt rund 16,4 Tsd. zł/m² (Stand Januar 2026). Die typisch gekaufte Wohnung hat etwa 49 m² und kostet rund 800 Tsd. zł – der Markt stimmt mit dem Geldbeutel für kompakte Zweizimmerwohnungen, die sich am leichtesten verkaufen und am leichtesten vermieten lassen. Eine vollständige Preisübersicht finden Sie im Artikel über die Wohnungspreise in Warszawa.
Ungefähre durchschnittliche Angebotspreise in den größten Städten (Dezember 2025):
| Stadt | Angebotspreis je m² |
|---|---|
| Warszawa | ca. 17,0 Tsd. zł |
| Kraków | ca. 15,7 Tsd. zł |
| Gdańsk | ca. 14,7 Tsd. zł |
| Wrocław | ca. 13,2 Tsd. zł |
Kalkulieren Sie auch die Transaktionskosten ein. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt zahlen Sie 2 % Steuer PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen) – bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł sind das 12 Tsd. zł. Ist es jedoch Ihre erste Wohnung, können Sie die seit 2023 geltende Befreiung von der PCC in Anspruch nehmen (Gesetz über die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen). Auf dem Erstmarkt fällt beim Kauf keine PCC an, weil der Preis die Mehrwertsteuer enthält.
Lässt sich eine Wohnung in Warszawa aus der Ferne, aus dem Ausland, kaufen?
Ja. Die Besichtigung der Wohnung per Videogespräch, die Prüfung der księga wieczysta (Grundbuch) online im EKW-Browser des Justizministeriums (kostenlos, anhand der Grundbuchnummer), ein elektronisch unterzeichneter Reservierungsvertrag und der akt notarialny (notarielle Urkunde) über einen Bevollmächtigten – für Käufer, die im Ausland arbeiten, ist das heute der Standardweg und keine Exotik. Immer mehr Transaktionen in Warszawa führen Personen durch, die physisch erst bei der Schlüsselübergabe in Polen erscheinen – oder gar nicht, indem sie über eine notarielle Vollmacht handeln. Den vollständigen Ablauf beschreiben wir im Ratgeber Wohnungskauf aus der Ferne aus dem Ausland.
Bei allproperty führen wir diese Betreuung in 7 Sprachen durch: von der Online-Präsentation über das Zusammenstellen der Unterlagen bis zur Koordination mit dem Notar. Käufer aus Australien oder den USA schreiben uns manchmal mitten in der Nacht nach polnischer Zeit – wir arbeiten rund um die Uhr, eine Frage zu den Unterlagen wartet also nicht bis zum Morgen: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.
Wie bereitet man sich auf die Veränderungen am Immobilienmarkt 2026 vor?
- Sie kaufen auf Kredit? Prüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit jetzt – nach den Zinssenkungen 2025 und im März 2026 kann sie deutlich höher sein, als Sie annehmen.
- Sie verkaufen? Bestellen Sie den Energieausweis frühzeitig und sammeln Sie die Unterlagen zur Modernisierung – die Energieklasse von A+ bis G wird für jeden Käufer sichtbar sein.
- Sie vermieten eine Wohnung? Vergleichen Sie Ihren Standard mit dem PRS-Angebot in der Umgebung: Zustand der Wohnung, Reaktionsgeschwindigkeit bei Mängeln, transparenter Vertrag.
- Sie investieren in eine bestimmte Wohnungsgröße? Kompakte Zweizimmerwohnungen bleiben das liquideste Segment – sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung.
- Sie kaufen aus dem Ausland? Bereiten Sie eine notarielle Vollmacht vor und prüfen Sie die księga wieczysta online, bevor Sie die Anzahlung leisten.
Das Jahr 2026 belohnt die Vorbereiteten: Der günstigere Kredit verbessert die Möglichkeiten der Käufer, doch Energieklasse und Liquidität der Wohnungsgröße differenzieren die Preise immer stärker. Wenn Sie Kauf, Verkauf oder Vermietung in Warszawa in Ruhe hinter sich bringen möchten, melden Sie sich bei allproperty – beim Wohnungskauf vom Bauträger zahlt der Käufer bei uns keine Provision (0 %), auf dem Zweitmarkt beträgt die Provision 2 %, und ein Gespräch über Ihre Situation kostet nichts: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.
Часті питання
Wie hoch ist der Referenzzinssatz der NBP im Jahr 2026 und wie wirkt er auf die Kreditraten?
Seit dem 5. März 2026 beträgt der Referenzzinssatz der NBP 3,75 %, und der Geldpolitische Rat (RPP) hält ihn seit Juli unverändert (die nächste Entscheidung fällt am 8.–9. September 2026). Das ist das Ergebnis des Senkungszyklus von 5,75 % im Jahr 2025. Die Rate eines Kredits über 500 Tsd. zł auf 30 Jahre liegt heute deutlich niedriger als zu Beginn des Jahres 2025, und die Kreditwürdigkeit ist höher.
Wie viele PRS-Wohnungen gibt es in Polen und welchen Anteil haben sie am Mietmarkt?
Ende 2025 waren in Polen rund 28,5 Tsd. PRS-Wohnungen (institutionelle Vermietung) in 153 Projekten in Betrieb, davon etwa ein Drittel in Warszawa. Trotz des dynamischen Wachstums macht PRS weiterhin nur etwa 2 % des gesamten Mietmarktes in Polen aus – das Segment setzt Qualitätsstandards, dominiert aber zahlenmäßig nicht.
Ab wann gelten die neuen Energieklassen A+–G in den Ausweisen?
Die EU-Richtlinie EPBD setzt den Umsetzungstermin auf den 29. Mai 2026, wobei die polnischen Gesetzgebungsarbeiten das vollständige Inkrafttreten der Vorschriften in die zweite Hälfte des Jahres 2026 verschieben können. Der Energieausweis (świadectwo charakterystyki energetycznej) ist bereits heute bei Verkauf und Vermietung Pflicht, gilt 10 Jahre, die Kosten liegen in der Regel bei 300–650 zł.
Was kostet eine Wohnung in Warszawa zu Beginn des Jahres 2026?
Für Januar 2026 beträgt der Median der Transaktionspreise auf dem Zweitmarkt in Warszawa rund 16,4 Tsd. zł/m², und der durchschnittliche Angebotspreis nähert sich 17 Tsd. zł/m². Die typisch gekaufte Wohnung hat etwa 49 m² und kostet rund 800 Tsd. zł – am besten verkaufen sich kompakte Einzimmer- und Zweizimmerwohnungen.
Kann man eine Wohnung in Warszawa aus dem Ausland aus der Ferne kaufen?
Ja – die Besichtigung per Videogespräch, die Prüfung der księga wieczysta (Grundbuch) im System EKW des Justizministeriums, ein elektronisch unterzeichneter Reservierungsvertrag und der akt notarialny (notarielle Urkunde) über eine notarielle Vollmacht werden heute routinemäßig eingesetzt, ohne physische Anwesenheit in Polen. allproperty führt diese Betreuung in 7 Sprachen durch, von der Online-Präsentation bis zur Koordination mit dem Notar.