¿Son mucho 3 900 zł por un apartamento de dos habitaciones en Varsovia?

En septiembre de 2026 el precio medio pedido por dos habitaciones fue de 3 531 zł (Znajdź Najem), así que 3 900 zł son alrededor de un 10 % más (cálculo nuestro). Eso por sí solo no demuestra que pague de más: la media mezcla todos los barrios, tamaños y calidades. Compare la cifra con varios apartamentos parecidos de la zona y compruebe qué incluye el precio. Datos a 7 de octubre de 2026.

¿Son precios de contratos firmados o de anuncios?

De anuncios. El informe de Znajdź Najem analiza precios pedidos, es decir, lo que piden los propietarios, no lo que figura en contratos firmados. Los informes mensuales actuales que usamos en este artículo se basan solo en anuncios. El precio del anuncio suele ser un punto de partida para la conversación, no una tarifa definitiva.

¿Cuánto hay que sumar al precio por el czynsz administracyjny?

No hay una cifra única: el czynsz administracyjny depende del edificio y lo fija la comunidad de propietarios (wspólnota) o la cooperativa. Además no se sabe si quien publica el anuncio lo ha incluido en el precio o lo suma aparte. Pida el pago mensual total desglosado por conceptos y el último aviso de gastos del edificio. Más información en nuestro artículo sobre facturas y czynsz administracyjny.

El anuncio dice «do negocjacji». ¿Cuánto se puede rebajar?

No damos una cifra, porque no tenemos datos fiables sobre cuánto rebajan realmente los propietarios. «Do negocjacji» solo indica que se puede hablar. Suele ser más sensato negociar condiciones concretas: la duración del contrato, la fecha de entrada, el mobiliario y lo que incluye el precio. Pídalo con educación y por escrito.

¿Por qué distintas webs muestran cifras distintas?

Cada informe tiene su propia base de anuncios y su propio método. Para septiembre de 2026 Znajdź Najem indica una media de 3 596 zł y una mediana de 3 200 zł, Otodom para agosto de 2026 una media de 4,9 mil zł y Rentier algo menos de 80 zł por m². Cambian las fuentes, los meses, los filtros y la forma de calcular (media o mediana). Compare cifras solo dentro de un mismo informe.

¿Cuánto cuesta su búsqueda de apartamento?

Los honorarios son el 70 % de una mensualidad de alquiler (solo el czynsz najmu, sin czynsz administracyjny ni suministros) y se pagan después de firmar el contrato de alquiler. Ejemplo: czynsz najmu de 3 500 zł, honorarios de 2 450 zł. El alcance del servicio se recoge en el contrato de mediación.

¿Pagan más los extranjeros por el alquiler en Varsovia?

No hemos encontrado datos que lo confirmen ni que lo descarten. El estudio de la Universidad de Varsovia de 2024 trata de otra cosa: comprobó si probadores de distintos países recibían respuesta y una cita para ver el apartamento, no qué precio les decían. Le protege comparar con el mercado y guardar por escrito el precio del anuncio.

¿Es justo el alquiler en Varsovia? Cómo comprobarlo en 5 minutos y cuándo negociar

El alquiler en Varsovia se comprueba en tres pasos: compárelo con la media para el mismo número de habitaciones, conviértalo en precio por metro cuadrado y averigüe qué incluye exactamente la cifra. En septiembre de 2026 dos habitaciones costaban de media 3 531 zł en los anuncios, así que 3 900 zł son alrededor de un 10 % más (cálculo nuestro). Eso no significa que pague de más: la media mezcla todos los barrios, tamaños y calidades.

Una advertencia previa: todas las cifras de este artículo salen de anuncios. Son precios pedidos, es decir, lo que piden los propietarios, y cada informe los calcula de forma algo distinta. Comprobamos los datos el 7 de octubre de 2026; las fuentes están al final.

¿Cuánto cuestan de media los apartamentos en Varsovia, por número de habitaciones?

Según el informe de Znajdź Najem de septiembre de 2026 (publicado el 1 de octubre de 2026; 41 543 ofertas activas en 18 barrios; precios pedidos) el panorama era este:

Tipo de vivienda	Precio medio pedido, zł al mes
Kawalerka (estudio)	2 641
2 habitaciones	3 531
3 habitaciones	4 544

La media de todas las ofertas (la muestra incluye también habitaciones sueltas) fue de 3 596 zł, la mediana de 3 200 zł y la tarifa media de unos 85 zł por m². Znajdź Najem recoge anuncios de 10 portales (entre ellos OLX, Otodom y Gratka): es un agregador de anuncios, no una estadística oficial. Tome las cifras como referencia, no como veredicto.

¿Por qué los informes dan cifras distintas? Cada uno se apoya en su propio conjunto de anuncios y calcula a su manera. Otodom dio para agosto de 2026 una media de 4,9 mil zł al mes en Varsovia (un 2,3 % menos que un año antes), Rentier algo menos de 80 zł por m² (unos 3 996 zł por 50 m²) y Znajdź Najem 3 596 zł de media y 3 200 zł de mediana. La diferencia entre media y mediana aparece porque los apartamentos caros tiran de la media hacia arriba. A ello se suman el mes, los filtros y si el informe cuenta los anuncios nuevos o todos los activos. El método completo de Otodom no lo encontramos en su comunicado. Conclusión: compare solo cifras de una misma fuente y no las mezcle nunca en un mismo cálculo.

¿Cómo convierto el precio a m² y tengo en cuenta el barrio?

Divida el importe mensual entre la superficie del anuncio. Ejemplo (supuesto: 45 m²): 3 900 zł ÷ 45 m² = unos 87 zł por m². La media de la ciudad según Znajdź Najem es de unos 85 zł por m², de modo que este apartamento queda cerca de la media. Frente a Rentier (algo menos de 80 zł por m²) saldría un poco más caro. Por eso contraste siempre su cálculo con una sola fuente.

Después ajuste por el lugar:

Barrio y entorno. Los precios cambian de un barrio a otro y a menudo ya entre calles vecinas. Las cifras por barrios están en el artículo Ranking de los barrios de Varsovia por precio de alquiler (en inglés); aquí no las repetimos.
Estado y equipamiento. Reforma, muebles y electrodomésticos, planta, ascensor, balcón, distancia al metro.
Tres o cuatro anuncios parecidos. Busque apartamentos de tamaño similar, cercanos y en parecido estado. Una muestra así dice más que la media de toda la ciudad.

Compruebe también la superficie: si el anuncio indica la total y si coincide con el contrato. Una discrepancia se detecta fácilmente y cambia el precio por m².

¿Qué incluye el precio: czynsz najmu, czynsz administracyjny, suministros?

Aquí surgen más malentendidos. «Czynsz + opłaty» suele significar que usted paga el czynsz najmu y además los gastos; «all inclusive» sugiere que los gastos están en el precio, pero no dice cuáles; «+ liczniki» quiere decir que los consumos se pagan según contador (nuestra valoración: así se suelen entender estas fórmulas, pero manda el contrato).

Znajdź Najem toma el campo de precio del anuncio y no le suma los gastos. En un anuncio figurará, pues, solo el alquiler y en otro una cifra que ya incluye el czynsz administracyjny (nuestra valoración). Antes de comparar dos ofertas llévelas a un denominador común: cuánto sale cada mes de su cuenta en total, desglosado por conceptos. Cómo leer cada concepto se explica en el artículo Facturas y gastos al alquilar en Varsovia: czynsz administracyjny, anticipos y regularización tras el invierno.

¿Cómo distinguir un precio inflado de uno «demasiado bueno para ser verdad»?

Señales de un precio inflado (nuestra valoración, no una regla):

el precio por m² es claramente superior al de tres o cuatro ofertas parecidas de la zona y nada lo explica;
gastos que aparecen solo en la conversación o en el borrador del contrato;
una calidad que no se corresponde con la cifra: muebles viejos, sin reforma;
el anuncio lleva semanas sin cambios (puede significar que a ese precio nadie se interesa).

Señales de «demasiado barato»: un precio muy inferior al de apartamentos parecidos, la petición de una «reserva» o de un anticipo antes de la visita, un «propietario en el extranjero» que envía las llaves por mensajería, la presión de tiempo y el paso del portal a una aplicación de mensajería, la negativa a dar el número de la księga wieczysta (registro de la propiedad). Una oferta así rara vez es una ganga. Las normas de seguridad están en el artículo Cómo reconocer un anuncio de alquiler falso (en inglés). La regla más sencilla: no pague nada antes de ver el apartamento y firmar el contrato.

¿Se puede negociar, cuándo y sobre qué?

A veces sí, pero con honestidad: no decimos cuántos puntos porcentuales se pueden rebajar, porque no hay datos fiables. «Do negocjacji» solo indica que se puede hablar. Con frecuencia es más fácil acordar condiciones que la cifra misma. Temas razonables:

Duración del contrato. El propietario suele valorar a un inquilino estable (nuestra valoración), así que un plazo más largo puede ser un argumento.
Fecha de entrada. Una fecha flexible ayuda al propietario a evitar meses vacíos.
Mobiliario y pequeñas reparaciones, por ejemplo muebles o electrodomésticos que faltan.
Qué incluye el precio, por ejemplo internet.
Fianza. La ley fija un tope: la kaucja no puede superar doce veces el alquiler mensual (art. 6 apdo. 1 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos, ustawa o ochronie praw lokatorów). Es un límite, no una norma, y conviene hablar de una cantidad menor.

La temporada también cuenta (nuestra valoración: los datos no lo confirman directamente). En el pico, a finales de verano y en otoño, hay más apartamentos, pero también más candidatos. En invierno puede ser más fácil acordar fechas y condiciones. Más en el artículo Cuándo buscar apartamento en Varsovia y cuánto tiempo prever antes de mudarse. Plantee la petición con educación, de forma concreta y por escrito, una cosa cada vez. Una llamada suele ayudar: en el estudio de la Universidad de Varsovia llamar daba más posibilidades de concertar una visita que escribir mensajes.

¿Pagan de más los extranjeros?

La respuesta honesta: no tenemos datos sobre los precios que se dicen a los extranjeros. No hemos encontrado ningún estudio que compare las cifras que se dan a polacos y a extranjeros.

El estudio conocido trata de otra cosa. El Centro de Investigación sobre Migraciones de la Universidad de Varsovia (CMR UW, Spotlight 10 (65), octubre de 2024) comprobó si probadores que se presentaban como polacos, ucranianos, turcos y nigerianos recibían la respuesta de que el apartamento estaba disponible y concertaban una visita (del 9 al 19 de enero de 2024). Los polacos tuvieron éxito en el 65,6 % de los casos, los ucranianos y turcos por debajo del 40 %, los nigerianos en el 26,7 %. Es una diferencia en el acceso a las visitas, no en el precio. Qué hacer al respecto se explica en el artículo Por qué a los extranjeros no les responden los anuncios de alquiler en Varsovia y qué ayuda de verdad.

Cómo protegerse: haga una captura del anuncio con el precio, compare la cifra con varios apartamentos parecidos y pida por escrito el desglose del pago mensual. Si el precio que le dan es más alto que el del anuncio, pregunte el motivo.

¿Me alcanza el presupuesto para el apartamento que busco?

Indique en el formulario su presupuesto real. Si está por debajo del mercado del barrio elegido, se lo diremos con claridad, en lugar de hacerle perder el tiempo con visitas a apartamentos que no puede permitirse. Además del alquiler, prevea la fianza, el primer mes y los gastos.

allproperty busca apartamentos de alquiler para inquilinos. Rellene el formulario de búsqueda en la página para inquilinos: barrio, habitaciones, presupuesto, fecha de entrada. Los honorarios son el 70 % de una mensualidad de alquiler (solo el czynsz najmu, sin czynsz administracyjny ni suministros) tras la firma del contrato de alquiler. Ejemplo: czynsz najmu de 3 500 zł, honorarios de 2 450 zł. Nuestros agentes hablan ucraniano, ruso, inglés, polaco, alemán, italiano, español y turco: le atendemos en su idioma. Si prefiere llamar: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Fuentes (comprobadas el 7 de octubre de 2026)

Znajdź Najem, informe de Varsovia, septiembre de 2026, publicado el 1 de octubre de 2026: znajdznajem.pl. Metodología (precio pedido sin volver a sumar gastos, filtro de 500 a 15 000 zł, 10 fuentes): znajdznajem.pl.
Rentier.io, datos de agosto de 2026, publicados el 21 de septiembre de 2026: rentier.io.
Otodom, datos de agosto de 2026, publicados el 24 de septiembre de 2026: media.otodom.pl.
Bojarczuk S., Jancewicz B., Discrimination in the rental market in Warsaw, CMR Spotlight 10 (65), octubre de 2024: página del número, PDF.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6 apdo. 1. eli.gov.pl
«Nuestra valoración» indica una conclusión práctica nuestra, no una norma legal. Todos los importes de los informes son precios pedidos, y el ejemplo de 45 m² es un supuesto para el cálculo.