# Купівля квартири в Польщі дистанційно — як це працює крок за кроком

> Дистанційна купівля квартири у Варшаві: довіреність з апостилем, перевірка księga wieczysta, нотаріальний депозит, PCC і нотаріальний акт без прильоту.

- URL: https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/zakup-mieszkania-zdalnie-z-zagranicy/
- Language: uk
- Published: 2026-09-04
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ua/ai/

Купуєте квартиру у Варшаві з Лондона, Берліна чи Києва? Увесь процес можна провести дистанційно, без жодного прильоту до Польщі — станом на серпень 2026 р. Громадянин країни поза ЄС зазвичай не потребує жодного дозволу MSWiA на купівлю типової квартири (закон від 24 березня 1920 р., ст. 8 ч. 1 п. 1). Ключових елементів три: нотаріальна довіреність з апостилем (Гаазька конвенція 1961 р.) і присяжним перекладом, перевірка księga wieczysta (поземельна книга) у системі ekw.ms.gov.pl та безпечний механізм розрахунку за гроші — depozyt notarialny (нотаріальний депозит) на вторинному ринку (вартість максимум половина такси, напр. близько 1585 zł нетто + VAT за ціни 600 тис. zł) або mieszkaniowy rachunek powierniczy (житловий ескроу-рахунок) на первинному. Податок PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, податок на цивільно-правові дії) становить 2% ринкової вартості, але при купівлі першої квартири з вторинного ринку дорівнює 0 zł — звільнення за ст. 9 п. 17 закону про PCC діє від 31 серпня 2023 р. і досі чинне без змін. Реальний графік: 2–4 тижні від рішення до akt notarialny (нотаріальний акт) при купівлі за готівку, плюс 4–8 тижнів при іпотечному кредиті. Нижче — уся процедура крок за кроком.

## Чи потрібен іноземцю дозвіл на купівлю квартири?

Питання регулює закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями. Громадяни держав ЄЕП і Швейцарії купують у Польщі без дозволів. Для осіб з-поза ЄС закон передбачає найважливіший на практиці виняток: набуття самостійного житлового приміщення (ст. 8 ч. 1 п. 1) не потребує дозволу MSWiA — незалежно від громадянства. Це стосується типової квартири в блоці чи апартаментному будинку, а також гаража або частки в гаражній залі, якщо вони служать житловим потребам набувача. Дозвіл лишається необхідним, зокрема, для нерухомості в прикордонній зоні та — для покупців з-поза ЄЕП — для будинків із земельною ділянкою. Тож якщо мета — квартира у Варшаві, «іноземних» формальностей найчастіше немає взагалі.

## Як обрати квартиру на відстані, не бачачи її наживо?

Дистанційна купівля починається з відбору за твердими даними. Стандарт, якого варто вимагати: відеоперегляд наживо (ви ставите запитання, просите наблизити вікна, стояки, спільні частини), звіт із замірами та фотографіями, а також повна юридична перевірка. Маючи номер księgi wieczystej, приміщення перевірите безкоштовно онлайн у системі ekw.ms.gov.pl ([як читати окремі розділи](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/)): розділ II показує власника, розділ III — вимоги та обтяження, розділ IV — іпотеки. До комплекту додаються довідки про відсутність заборгованості з czynszu та про відсутність зареєстрованих осіб, а на первинному ринку — prospekt informacyjny (інформаційний проспект), який забудовник зобов’язаний видати на підставі ustawy deweloperskiej (закону про забудовників). Рішення ухвалюєте на документах, а не на враженні від одного візиту.

## Як підготувати довіреність на купівлю квартири з-за кордону?

Договір купівлі-продажу нерухомості в Польщі вимагає форми akt notarialny (нотаріальний акт, ст. 158 Цивільного кодексу), а довіреність до нього — за загальним правилом тієї самої форми (ст. 99 § 1 ЦК). Перебуваючи за кордоном, ви маєте три шляхи:

- **Нотаріус у країні перебування** — найчастіший варіант. Довіреність складаєте у формі, передбаченій тамтешнім правом (це дозволяє ст. 25 закону «Міжнародне приватне право»), далі проставляєте на ній клаузулу апостиля (Гаазька конвенція 1961 р.) і замовляєте присяжний переклад польською мовою.
- **Консул РП** — документ, складений перед польським консулом, не потребує ані апостиля, ані перекладу. Практична заувага: akt notarialny консул складає виключно за письмовим уповноваженням Міністра юстиції, тому доступність цього шляху підтвердьте в консульстві заздалегідь.
- **Один візит до Польщі** — довіреність, підписана в польського нотаріуса, діє одразу, а решту процесу ведете вже повністю дистанційно.

У тексті документа точно опишіть приміщення, максимальну ціну та умови (напр., розрахунок через depozyt notarialny). Проєкт довіреності варто узгодити з нотаріальною конторою в Польщі ще до візиту до закордонного нотаріуса — це усуває ризик, що документ буде оскаржено під час підписання акта.

## Скільки коштує дистанційна купівля квартири: податки та нотаріальні збори?

| Позиція | Вторинний ринок | Первинний ринок |
|---|---|---|
| PCC | 2% ринкової вартості — за квартиру вартістю 600 тис. zł це 12 000 zł | немає (VAT включений у ціну); 6% PCC стосується лише шостого та наступних приміщень в одній інвестиції |
| Нотаріальна такса | за ціни 600 тис. zł максимум близько 3 170 zł нетто + 23% VAT | подібно; при umowa deweloperska витрати зазвичай діляться навпіл |
| Судові збори | 200 zł за внесення права власності, 200 zł за внесення іпотеки при кредиті | додатково 100 zł за відкриття księgi wieczystej |
| Витяги акта | 6 zł нетто за кожну розпочату сторінку | те саме |

Ставки в таблиці актуальні на 2026 рік (розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р., Dz.U. 2024 poz. 1566 — без змін). Важливе звільнення: від 31 серпня 2023 р. фізична особа, яка купує свою першу квартиру або будинок на вторинному ринку, не платить [PCC](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/pcc-2-procent-czy-vat/) взагалі (ст. 9 п. 17 закону про PCC). Умова — відсутність попереднього права власності на житлову нерухомість; на практиці податкові органи враховують також нерухомість, що перебуває у власності за кордоном, тож цей пункт перевірте до акта. Звільнення підтверджуєте заявою, поданою в нотаріуса, а сам податок — коли він належний — нотаріус стягує та розраховує за вас.

## Як безпечно переказати гроші на купівлю квартири з-за кордону?

На вторинному ринку стандартом дистанційної угоди є depozyt notarialny (ст. 108 закону «Право про нотаріат»). Ви вносите ціну на депозитний рахунок контори до підписання акта, а нотаріус видає кошти продавцю лише після виконання умов, описаних у протоколі — напр., після підписання договору та передання приміщення. Вартість — максимум половина нотаріальної такси, порахованої від суми депозиту: за 600 тис. zł це близько 1 585 zł нетто плюс VAT. На первинному ринку вас захищає [mieszkaniowy rachunek powierniczy](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/rachunek-powierniczy-escrow/), обов’язковий на підставі закону від 20 травня 2021 р. про охорону прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та Девелоперський гарантійний фонд: банк виплачує забудовнику гроші етапами, відповідно до поступу будівництва, а внески набувачів додатково захищає DFG.

Сам переказ сплануйте в чотири кроки:

1. **Сплануйте конвертацію валюти.** Різниця між курсом обмінника і банківським спредом за суми порядку 600 тис. zł здатна сягнути кількох тисяч злотих — порівняйте платформи обміну валют і договірний курс у своєму банку.
2. **Попередьте банк і підготуйте документи про джерело коштів.** Нотаріус є зобов’язаною установою в розумінні приписів про протидію відмиванню грошей і може попросити пояснити походження капіталу.
3. **Урахуйте час зарахування.** Переказ SEPA в євро надходить зазвичай за 1 робочий день, SWIFT в інших валютах — за 2–5 днів. Кошти мають бути зараховані на депозит до акта, тож залиште собі запас.
4. **Опишіть переказ.** У призначенні платежу вкажіть сторони та номер договору або репертуару — контора одразу зарахує кошти до вашої угоди.

## Скільки триває дистанційна купівля квартири в Польщі?

Реальний графік дистанційної купівлі за готівку — 2–4 тижні від рішення до акта, станом на 2026 рік: близько тижня займає довіреність з апостилем і присяжним перекладом, кілька днів — юридична перевірка та попередній договір, один день — нотаріальний акт, підписаний повіреним. При іпотечному кредиті додайте 4–8 тижнів банківської процедури. Після угоди нотаріус подає електронну заяву про внесення права власності до księgi wieczystej — ваша присутність уже не потрібна на жодному етапі.

В allproperty ми ведемо дистанційні купівлі комплексно: від першої відеопрезентації, через координацію довіреності та перевірку ksiąg wieczystych, до нотаріального депозиту й передання ключів. При [купівлі квартири від забудовника](https://allproperty.pl/ua/rynek-pierwotny/) ми не беремо комісії з покупця (0%), на вторинному ринку комісія становить 2%. Напишіть нам, звідки купуєте і що шукаєте — складемо процес під ваш календар і часовий пояс. Різниця в годинах між Варшавою та вашим розташуванням не є перешкодою: контактну лінію тримаємо відкритою цілодобово, тож коли посеред вашої ночі виникне питання про довіреність або дату акта, ви просто телефонуєте — [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Чи потрібен іноземцю з-поза ЄС дозвіл на купівлю квартири в Польщі?

Зазвичай ні. Завдяки ст. 8 ч. 1 п. 1 закону від 24 березня 1920 р. типова квартира в блоці або апартаментному будинку не потребує дозволу MSWiA незалежно від громадянства. Дозвіл лишається потрібним переважно для будинків із земельною ділянкою (для покупців з-поза ЄЕП) і для нерухомості в прикордонній зоні.

### Скільки триває дистанційна купівля квартири в Польщі?

За готівку реально 2–4 тижні від рішення до нотаріального акта — близько тижня займає довіреність з апостилем і присяжним перекладом. При іпотечному кредиті додайте 4–8 тижнів банківської процедури. Дані актуальні на серпень 2026 р.

### Як підготувати довіреність на купівлю квартири з-за кордону?

Складена в закордонного нотаріуса вимагає апостиля (Гаазька конвенція 1961 р.) і присяжного перекладу польською. У консула РП апостиль і переклад не потрібні, але нотаріальний акт консул складає виключно за письмовим уповноваженням Міністра юстиції — доступність варто підтвердити заздалегідь.

### Чи треба платити PCC при купівлі першої квартири?

Ні. Від 31 серпня 2023 р. (ст. 9 п. 17 закону про PCC) перша квартира з вторинного ринку звільнена від 2% податку PCC без обмеження ціни та метражу. Умова — відсутність попереднього права власності на житлову нерухомість, зокрема й за кордоном, що підтверджується заявою в нотаріуса.

### Як убезпечити гроші при дистанційній купівлі квартири?

На вторинному ринку стандартом є depozyt notarialny, нотаріальний депозит (ст. 108 закону «Право про нотаріат») — вартість максимум половина такси, напр. близько 1585 zł нетто за суми 600 тис. zł. На первинному ринку гроші захищає обов’язковий mieszkaniowy rachunek powierniczy, забезпечений Девелоперським гарантійним фондом від 2021 р.