# Податок з приватної оренди — ryczałt 8,5% і 12,5% без таємниць

> Ryczałt з приватної оренди: 8,5% до 100 тис. zł і 12,5% з надлишку, виокремлені комунальні поза доходом, терміни сплати та PIT-28 — на прикладах з Варшави.

- URL: https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/podatek-od-najmu-ryczalt/
- Language: uk
- Published: 2026-09-01
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ua/ai/

Податок з приватної оренди — це від 1 січня 2023 р. виключно ryczałt від обліковуваних доходів (єдиний податок з доходу без урахування витрат): **8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від надлишку** понад цю суму. Податкова шкала з витратами на отримання доходу відпала. Ryczałt сплачуєш сам до 20-го дня наступного місяця на mikrorachunek podatkowy — індивідуальний податковий мікрорахунок (символ PPE), а після завершення року подаєш PIT-28 — за 2026 р. найпізніше до 30 квітня 2027 р. З приватної оренди не сплачуєш внесків ZUS ані медичного внеску. Подружжя зі спільністю майна (wspólność majątkowa) може після подання заяви розраховувати все в одного з них — тоді ставка 8,5% діє аж до 200 000 zł. Щоквартальні платежі належать тим, хто починає оренду, а також тим, чий дохід за 2025 р. не перевищив 851 720 zł. Про те, скільки реально заплатиш, вирішують три речі: ліміт 100 000 zł, виокремлення комунальних у договорі найму та дотримання термінів. Нижче впорядковуємо все, що ти як орендодавець мусиш знати — станом на серпень 2026 р.

## Чи ryczałt — єдина форма оподаткування приватної оренди?

Так. Зміну запровадив Polski Ład: від 2023 р. доходи з найму, піднайму та оренди поза господарською діяльністю підлягають виключно ryczałtowi на підставі закону від 20 листопада 1998 р. про єдиний податок з деяких доходів, що їх отримують фізичні особи. Про вибір форми оподаткування не повідомляєш у податковій — він випливає прямо з приписів.

Сплачуєш ryczałt протягом року, а після його завершення подаєш декларацію PIT-28. Доходів з оренди не долучиш до PIT-36 ані PIT-37 — навіть якщо працюєш за трудовим договором, оренду звітуєш на окремому формулярі. З приватної оренди не сплачуєш також внесків ZUS ані медичного внеску — ryczałt є єдиним публічно-правовим навантаженням із цього титулу.

## Як діє ліміт 100 000 zł при ставках 8,5% і 12,5%?

Конструкція порогова, але перевищення ліміту не «псує» цілого року — вища ставка стосується лише надлишку:

| Річний дохід | Ставка ryczałtu |
|---|---|
| до 100 000 zł | 8,5% |
| надлишок понад 100 000 zł | 12,5% |
| подружжя із заявою — до 200 000 zł | 8,5% |

Ліміт рахуєш наростаючим підсумком від початку року, за сумами фактично отриманими або наданими в розпорядження — а не за термінами оплати з договору. Якщо один платіж орендної плати пробиває поріг, ділиш його: частину, що вміщується в ліміт, оподатковуєш ставкою 8,5%, решту — 12,5%, уже в тому самому місяці.

Приклад: здаєш квартиру на Мокотуві за 3 500 zł на місяць (ринкові ставки зіставляємо в огляді [цін оренди у Варшаві у 2026 р.](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/ceny-wynajmu-warszawa-2026/)). Річний дохід — це 42 000 zł, отже цілий рік закриваєш ставкою 8,5% — ryczałt становитиме 3 570 zł (бл. 298 zł на місяць). При двох–трьох квартирах і доході 130 000 zł заплатиш 8 500 zł від перших 100 000 zł та 3 750 zł від надлишку 30 000 zł — разом 12 250 zł. Ліміт охоплює суму доходів з усіх твоїх об’єктів нерухомості та договорів такого типу.

## З чого сплачуєш ryczałt — чи входять комунальні до доходу?

Ryczałt сплачуєш від доходу, без відрахування витрат. Тим важливіше, що взагалі становить дохід. Податкові органи послідовно підтверджують в індивідуальних інтерпретаціях (напр. інтерпретація Директора KIS від 29 січня 2021 р., № 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), що експлуатаційні платежі та комунальні — czynsz administracyjny (адміністративний внесок) до спільноти власників чи кооперативу, електрика, газ, вода, вивіз сміття — не є твоїм доходом, якщо договір найму виразно виокремлює їх із орендної плати та переносить обов’язок їх сплати на орендаря. Як сконструювати такий запис, підказує посібник [договір найму — на що зважати](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/umowa-najmu-na-co-uwazac/).

Різниця відчутна. При орендній платі 3 000 zł і платежах 800 zł на місяць: із правильним записом у договорі платиш 8,5% від 3 000 zł, тобто 255 zł. Без виокремлення — від повних 3 800 zł, тобто 323 zł на місяць. У масштабі року це 816 zł різниці на одній квартирі. Поворотна застава (kaucja) також не є доходом, доки підлягає поверненню орендареві.

## Як подружжя користується лімітом 200 000 zł?

Якщо між вами існує спільність майна, ви можете подати керівникові податкового органу заяву про оподаткування всіх доходів з оренди одним із вас. Тоді ставка 8,5% діє аж до 200 000 zł доходу, а 12,5% — щойно від надлишку. Без заяви кожен із подружжя звітує свою частину з власним лімітом 100 000 zł.

Терміни жорсткі: заяву подаєте до 20-го дня місяця після місяця першого доходу з оренди в даному році, а якщо перший дохід випав у грудні — до кінця податкового року. При роздільності майна (rozdzielność majątkowa) пільга не належить.

## Коли сплачувати ryczałt і до якого терміну подати PIT-28?

Ryczałt сплачуєш сам, без виклику з податкової:

- **щомісяця** — до 20-го дня наступного місяця (за жовтень до 20 листопада), а за грудень до 20 січня наступного року;
- **щоквартально** — до 20-го дня місяця після кварталу (20 квітня, 20 липня, 20 жовтня), а за IV квартал до 20 січня; ця опція належить тим, хто починає оренду, а також платникам, чиї доходи в попередньому році не перевищили еквіваленту 200 000 євро — у 2026 р. це 851 720 zł доходу за 2025 р. (курс NBP 4,2586 zł від 1 жовтня 2025 р.);
- про вибір щоквартальних платежів не повідомляєш наперед — інформуєш про нього аж у PIT-28, який подаєш за рік, у якому так платив;
- переказ робиш на свій mikrorachunek podatkowy із символом формуляра **PPE**;
- річну декларацію **PIT-28** подаєш між 15 лютого і 30 квітня — за 2026 р. найпізніше до 30 квітня 2027 р., і в той самий термін доплачуєш можливу різницю.

Якщо 20-й день випадає на вихідні чи свято, термін переноситься на найближчий робочий день.

## Чого ryczałt не дозволяє відрахувати?

Ryczałt купує простоту, але закриває шлях до витрат. Не відрахуєш амортизації, ремонтів, обладнання ані відсотків за іпотечним кредитом. При квартирі, купленій у кредит і такій, що вимагає вкладень, ефективне навантаження буває, отже, вищим, ніж підказує низька ставка.

Альтернативою залишається оренда в рамках господарської діяльності, де витрати можна враховувати, але додаються внески та інші обов’язки — це рішення варто обговорити з податковим радником.

## Коротка контрольна таблиця орендодавця

1. Перевір договір найму: чи платежі й комунальні виокремлені з орендної плати та віднесені до орендаря.
2. Підсумовуй доходи наростаючим підсумком з усіх об’єктів нерухомості та стеж за порогом 100 000 zł.
3. Подружжя: розгляньте заяву про звітування всього одним із вас і дотримайтеся терміну.
4. Сплачуй ryczałt до 20-го дня місяця на mikrorachunek із символом PPE.
5. Подай PIT-28 до 30 квітня наступного року.
6. Зберігай підтвердження переказів від орендаря — при двох ставках і лімітах документація дуже стає в пригоді.

Ця стаття має інформаційний характер і не замінює податкової консультації. Якщо здаєш квартиру у Варшаві й волієш мати оренду впорядковану — від конструкції договору з правильним розділенням орендної плати та платежів до пошуку й перевірки орендаря — ми охоче допоможемо. Деталі знайдеш на сторінці [для власників](https://allproperty.pl/ua/dla-wlascicieli/): у моделі Start платиш 70% однієї місячної оренди, одноразово, а в Повному обслуговуванні, з прийманням орендної плати та щомісячним звітом про надходження й відрахування, — 8% оренди щомісяця (лише за місяці з орендарем) плюс 2% у фонд дрібних ремонтів, який залишається твоїми грошима. В обох моделях податок розраховуєш сам — ми не є податковим агентом щодо цього податку і не надаємо податкових консультацій. Починаємо завжди з розмови про твою нерухомість. Договір з орендарем підписують часто ввечері або у вихідні, коли саме зручно обом сторонам — якщо в цей момент з’явиться сумнів щодо запису про комунальні чи ставку, не мусиш чекати до понеділка: ми працюємо 24/7, достатньо зателефонувати за [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Яка ставка ryczałtu з приватної оренди у 2026 році?

Від 2023 року діють дві ставки: 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від надлишку понад цю суму. Вища ставка охоплює лише надлишок, а не весь дохід. Подружжя зі спільністю майна може після подання заяви розраховувати все в одного з них із лімітом 200 000 zł. Станом на серпень 2026 р. ставки залишаються без змін.

### Чи сплачується з приватної оренди медичний внесок або ZUS?

Ні. Приватна оренда, з якої звітують за ryczałtem, не підлягає внескам ZUS ані медичному внеску — ryczałt з обліковуваних доходів є єдиним публічно-правовим навантаженням. Це стосується також осіб, які працюють за трудовим договором: доходи з оренди показують окремо, у декларації PIT-28, а не в PIT-36 чи PIT-37. Правило діє від 1 січня 2023 р.

### До якого терміну треба сплачувати ryczałt з оренди?

Ryczałt сплачуєш до 20-го дня місяця, наступного за місяцем отримання доходу, а за грудень — до 20 січня наступного року. Щоквартально можуть платити ті, хто починає оренду, та платники з доходом за попередній рік до 200 000 євро — у 2026 р. це 851 720 zł за 2025 р. Платежі йдуть на mikrorachunek podatkowy із символом PPE.

### Чи входять комунальні та адміністративні платежі до доходу з оренди?

Ні, якщо договір найму виразно виокремлює їх із орендної плати та переносить обов’язок їх сплати на орендаря — це підтверджує, зокрема, інтерпретація Директора KIS від 29 січня 2021 р. При орендній платі 3 000 zł і платежах 800 zł правильний запис у договорі економить 816 zł податку на рік. Поворотна застава (kaucja) також не є доходом.

### Коли подають PIT-28 за оренду квартири?

Декларацію PIT-28 подають між 15 лютого і 30 квітня року, наступного за податковим роком — за 2026 р. найпізніше до 30 квітня 2027 р. У той самий термін доплачуєш можливу різницю податку. Про вибір щоквартальних платежів не повідомляєш заздалегідь — інформуєш про нього аж у PIT-28 за даний рік.