# Онлайн-огляд квартири у Варшаві: що перевірити на відео і що запитати у власника

> Як проходить онлайн-огляд квартири у Варшаві: що просити показати на камеру, які запитання поставити власнику, чого відео не покаже і як закріпити відповіді.

- URL: https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/ogladanie-mieszkania-online-wideo-warszawa/
- Language: uk
- Published: 2026-10-07
- Updated: 2026-10-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ua/ai/

Онлайн-огляд квартири у Варшаві — це відеодзвінок із самої квартири, на якому ви самі кажете, що показати, і ставите власнику запитання за списком. Він допомагає відсіяти слабкі варіанти й побачити справжній стан житла, але не замінює огляду наживо й не доводить, що людина в кадрі має право здавати цю квартиру. Усе, про що домовилися під час дзвінка, треба перенести в письмовий договір, поки ви ще нічого не заплатили.

Нижче: як проходить огляд, що просити показати, про що питати й що робити з відповідями. Норми права перевірено 7 жовтня 2026 року, джерела наведено наприкінці статті.

## Як проходить онлайн-огляд квартири?

Зазвичай це виглядає так:

1. **Домовтеся про час удень.** За денного світла краще видно плями, тріщини й сліди вологи, а ввечері багато чого ховає штучне освітлення (практична порада).
2. **Надішліть список наперед.** Що показати і про що спитати. Тоді дзвінок не перетвориться на швидкий обхід.
3. **Йдіть за маршрутом:** під’їзд і вхідні двері, коридор, кімнати, кухня, ванна, балкон, лічильники. Ви кажете, що показати: «поверніть ліворуч», «ближче», «відчиніть ту шафу».
4. **Не поспішайте.** На невелику квартиру зазвичай іде близько 20–30 хвилин (оцінка), на більшу — довше.
5. **Після дзвінка** попросіть підтвердити відповіді письмово й надіслати те, що не вдалося побачити: фото, показники лічильників, документи.

Якщо власник не говорить мовою, яку розумієте ви, потрібна людина, що перекладатиме розмову в реальному часі. Автоматичний перекладач підходить для побутових фраз, а суми, строки й умови договору краще підтвердити письмово.

## Чим живий відеодзвінок відрізняється від надісланого відео?

| Параметр | Живий дзвінок | Надісланий запис |
|---|---|---|
| Хто обирає кадр | Ви: просите повернути, наблизити, відчинити | Той, хто знімав |
| Коли знято | Зараз: можна попросити підійти до вікна й показати двір | Невідомо, може бути старим або з іншого оголошення (оцінка) |
| Перевірка деталей | Можна попросити відкрити кран, відчинити дверцята, показати лічильник | Лише те, що потрапило в кадр |
| Що залишається | Нічого, якщо дзвінок не записали | Файл, який можна передивлятися й показати рідним |

Надіслане відео зручне як перший фільтр і як архів для порівняння. Живий дзвінок дає більше контролю, а відмова показати конкретне місце в реальному часі насторожує. Проте сама згода на дзвінок нічого не доводить: показати квартиру зсередини може людина, яка має ключі, але не має права її здавати (оцінка).

Поліція у своїх попередженнях про шахрайства з орендою радить не вирішувати за надісланими фото й описом, побачити квартиру самому й не переказувати гроші незнайомцям ([Policja Katowice, 29.03.2025](https://katowice.policja.gov.pl/k14/informacje/wiadomosci/409366,Uwaga-na-oszustwa-metoda-na-wynajem-mieszkania.html)). Якщо приїхати не можна, відеодзвінок разом із перевіркою документів лишається компромісом, а не рівноцінною заміною огляду. Про ознаки фальшивих оголошень читайте в статті [«Як розпізнати фальшиве оголошення про оренду»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/jak-rozpoznac-falszywe-ogloszenie/).

## Що попросити показати на камеру?

- **Під’їзд і вхід.** Вхідні двері та замок, домофон, сходи, ліфт, поштові скриньки. За станом під’їзду видно, як керують будинком.
- **Воду.** Відкрити холодну й гарячу воду на кухні та у ванній і потримати хвилину: напір, колір, як швидко приходить гаряча. Змити унітаз, зазирнути під раковину й за унітаз: чи немає підтікань.
- **Вікна й сліди вологи.** Рами, ущільнювачі, ручки: відчинити й зачинити. Кути під стелею, місце за шафами, підвіконня, стеля у ванній, шви плитки. Чорні плями, облізла фарба, здуті шпалери. Запах відео не передає, спитайте про нього прямо. Свіжа фарба в одному місці стіни — привід спитати, що там було раніше (оцінка).
- **Опалення й гарячу воду.** Радіатори та вентилі, тип опалення (централізоване, газове, електричне), чим гріється вода: бойлер чи мережа. Покажіть бойлер або котел і спитайте, як опалювали квартиру минулої зими: в міжсезоння батареї можуть бути холодними.
- **Лічильники.** Де стоять лічильники води, електрики, газу й тепла, та їхні поточні показники великим планом. Знадобляться під час складання протоколу приймання-передавання.
- **Електрику й розетки.** Щиток, кількість розеток у кожній кімнаті й на кухні, чи працює світло, варильна поверхня та духовка.
- **Інтернет.** Де стоїть роутер або розетка для кабелю й оптоволокна, чи вже є договір з оператором. Покажіть на камеру екран телефона: чи ловить мережа всередині квартири.
- **Техніку й меблі.** Пральну машину, холодильник, плиту: модель, увімкнути, подивитися на підтікання й іржу. Те, чого ви не побачили, не вважайте включеним в оренду.
- **Вид із вікон і балкон.** Двір, вулиця, сусідні будинки: так зрозуміло, куди виходять вікна.

Усе помічене стане в пригоді під час передавання квартири. Перед тим як віддати помешкання, сторони складають протокол приймання-передавання (protokół zdawczo-odbiorczy), у якому описують стан установок і обладнання, і він слугує основою для розрахунків під час повернення квартири (art. 6c u.o.p.l.). Закон також ділить ремонтні обов’язки між власником і орендарем (art. 6a та 6b u.o.p.l.). Для приватної квартири сторони можуть домовитися інакше (art. 6f u.o.p.l.), тому дивіться, що написано у вашому договорі. Недоліки краще записати до заселення, а не сперечатися про них під час виїзду. Докладніше про протокол: [«Protokół zdawczo-odbiorczy»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/).

*Хочете, щоб огляд провели й запитали за вас? Як це влаштовано в нас, описано в останньому розділі. Анкета підбору — на сторінці [для орендарів](https://allproperty.pl/ua/dla-najemcow/), винагорода — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів) після підписання договору найму.*

## Які запитання поставити власнику?

Ставте запитання й письмово: так відповідь лишається в листуванні. Ось список, який зручно тримати перед очима під час дзвінка. Посилання на art. 6, 19a без назви акта стосуються u.o.p.l., art. 660 — k.c.

| Запитання | Навіщо |
|---|---|
| Яка орендна плата (czynsz najmu) і до якого числа її платити? | Базова сума. Від неї рахують заставу (kaucja): за законом не більше 12 місячних орендних платежів (art. 6 ust. 1), за najem okazjonalny не більше 6 (art. 19a ust. 4) |
| Яким є адміністративний платіж за утримання будинку (czynsz administracyjny) і чи входить він у ціну з оголошення? | В оголошенні його нерідко вказують окремо |
| Які комунальні послуги (media) оплачують окремо: вода, електрика, газ, опалення, вивезення сміття? | Щоб зрозуміти підсумкову суму на місяць |
| Як вони рахуються: за лічильниками чи фіксованими авансовими платежами (zaliczki)? Як і коли робиться перерахунок (rozliczenie)? | Взимку рахунки вищі. Попросіть показати рахунки за минулий опалювальний сезон |
| Яка сума застави, на який рахунок, коли й на яких умовах її повертають? | За законом заставу повертають протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням боргів за наймом (art. 6 ust. 4) |
| Чи погоджується власник на реєстрацію місця перебування (meldunek)? | Якщо ви не з ЄС, ЄАВТ чи Швейцарії й лишаєтеся довше 30 днів, реєструватися треба не пізніше 4-го дня після прибуття (art. 41 ust. 3 та art. 42 ust. 2 Закону про облік населення, ustawa o ewidencji ludności, u.e.l.); громадянам ЄС, ЄАВТ і Швейцарії дано строк до 30-го дня (art. 41 ust. 1 u.e.l.). На паперовому бланку потрібне підтвердження перебування від власника або іншої особи з правом на квартиру (art. 28 ust. 2 у зв’язку з art. 40 ust. 1 u.e.l.). Іноземцю не з ЄС без PESEL доведеться прийти в офіційний орган (urząd) особисто (art. 40 ust. 3 u.e.l., з 01.01.2026) |
| Який тип договору: звичайний найм чи najem okazjonalny? | Najem okazjonalny можливий, якщо наймодавець — фізична особа, яка не здає житло як бізнес (art. 19a ust. 1), і потребує нотаріального акта орендаря. Докладніше: [«Najem okazjonalny»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/) |
| На який строк договір і як його розірвати? | Договір довше за рік має бути письмовим, інакше його вважають укладеним на невизначений строк (art. 660 k.c.) |
| Чи є інтернет, у якого оператора, на чиє ім’я договір? Чи можна підключити свій? | Щоб зрозуміти, чи буде зв’язок із перших днів і скільки він коштує |
| Хто зараз живе в квартирі й коли вона звільниться? | Від цього залежать дата заїзду й можливість знімати |
| Ви власник чи представник? Які документи можете показати? | Див. розділ нижче й статтю про порядок платежів до приїзду |

## Чого відео не покаже?

- **Шум.** Вулицю, трамвай, сусідів, нічну тишу чи її брак через відеозв’язок не оцінити: звук стиснутий, а застосунки приглушують фон. Спитайте про сусідів і джерела шуму, подивіться карту й режим перегляду вулиці, перевірте на місці.
- **Температуру, протяги, запахи.** Як тягне від вікон і як тримається напір води в різний час доби, видно лише в квартирі.
- **Вологу за меблями й під покриттями.** Відео показує те, що відкрито.
- **Адресу й право здавати.** Відео не підтверджує ні того, що це квартира з оголошення, ні того, що людина в кадрі має право її здавати. Вона може бути орендарем, який здає далі: без згоди наймодавця (wynajmującego) це заборонено (art. 688² k.c.). Поліція теж радить перевіряти документи, що підтверджують право власності ([KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024](https://mazowiecka.policja.gov.pl/ra/aktualnosci/aktualnosci/107541,Uwaga-na-oszustwa-przy-wynajmie-lokali.html)). Номер поземельної книги (KW) можна безкоштовно перевірити на ekw.ms.gov.pl, а як читати витяг, пояснює стаття [«Księga wieczysta»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/). Порядок перевірки власника й платежів розібрано в статті [«Як перевірити власника і в якому порядку платити до приїзду»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/platnosci-przed-przyjazdem-zadatek-kaucja-najem/).

Те, що не вдалося перевірити за відео, домовтеся оглянути під час заселення: зробити фото, записати недоліки в протокол і лише потім приймати ключі. Це звична практика (оцінка), а не гарантія: у квартири, якої ви не бачили наживо, ризик лишається.

## Як зафіксувати відповіді власника?

1. **Підсумки дзвінка надішліть повідомленням.** Наприклад: «Підтверджую за підсумками дзвінка: орендна плата ... zł, адміністративний платіж ... zł, комунальні послуги за лічильниками, застава ... zł, строк ... місяців». Попросіть відповісти «так» у тому самому каналі. Це не замінює договір, але прибирає непорозуміння (оцінка).
2. **Попросіть проєкт договору заздалегідь** і звірте з відповідями: кожна цифра з дзвінка має бути в тексті. Якщо в договорі написано інакше, ніж у чаті, під час суперечки дивитимуться на підписаний текст, тому виправляйте його до підпису (оцінка).
3. **Перевірте форму договору.** Довше за рік — письмова форма (art. 660 k.c.). Підписати можна дистанційно: обміном примірниками з власноручними підписами (art. 78 § 1 k.c.) або кваліфікованим електронним підписом (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Докладно: [«Договір оренди в Польщі онлайн або через кур’єра»](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/umowa-najmu-podpisanie-zdalnie-online-kurier/).
4. **Додайте матеріали до протоколу.** Скриншоти з дзвінка, фото лічильників, знімки дефектів: до протоколу, який складають до видачі квартири (art. 6c u.o.p.l.).
5. **Запис дзвінка** — лише за згоди учасників (див. відповідь у блоці запитань).

## Як ми проводимо онлайн-огляд?

allproperty — агенція, яка підбирає квартири для орендарів. Онлайн-огляд — частина послуги підбору: ми проводимо його через відеозв’язок і докладно. Ви наперед кажете, що для вас важливо, а ми за вашим списком просимо показати потрібні місця й уточнюємо деталі у власника. З власником ми спілкуємося напряму й перекладаємо розмову усно. Переклад не присяжний: для документів в офіційному органі (urząd) чи в нотаріуса присяжного перекладача потрібно залучати окремо.

Обмеження ті самі, що описані вище: за відео не можна оцінити шум і вологість, а відео не доводить права власника. Рішення ухвалюєте ви, ми даємо те, що видно на камеру, і відповіді власника.

Винагорода за підбір — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів). Її сплачують після підписання договору найму. Приклад: орендна плата 3 500 zł, винагорода 2 450 zł. Що входить у послугу й на яких умовах, записують у договорі посередництва (umowa pośrednictwa) у письмовій або електронній формі (art. 180 ust. 3 u.g.n.). До цього договору за законом додають копію чинного поліса OC (страхування цивільної відповідальності) посередника (art. 181 ust. 3a u.g.n.): попросіть її в будь-якого посередника до підписання.

*Хочете, щоб огляд провели й запитали за вас? Заповніть анкету підбору на сторінці [для орендарів](https://allproperty.pl/ua/dla-najemcow/): район, бюджет, строки. Винагорода — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів) після підписання договору найму. Якщо зручніше зателефонувати: [+48 666 866 468](tel:+48666866468), info@allproperty.pl.*

**Джерела (перевірено 07.10.2026)**

- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text/T/D20230725L.pdf)
- Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stan prawny na 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/T/D20260795L.pdf)
- Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/24/text/T/D20250024L.pdf)
- Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/384/text/T/D20260384L.pdf)
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 i 3a. [api.sejm.gov.pl](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/399/text/T/D20260399L.pdf)
- Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO): art. 2 ust. 2 lit. c, art. 6 ust. 1. [eur-lex.europa.eu](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32016R0679)
- Поліція: [Policja Katowice, 29.03.2025](https://katowice.policja.gov.pl/k14/informacje/wiadomosci/409366,Uwaga-na-oszustwa-metoda-na-wynajem-mieszkania.html) і [KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024](https://mazowiecka.policja.gov.pl/ra/aktualnosci/aktualnosci/107541,Uwaga-na-oszustwa-przy-wynajmie-lokali.html): попередження про шахрайства з орендою.
- Позначка «оцінка» означає наш практичний висновок, а не норму закону.

## FAQ

### Чи можна зняти квартиру у Варшаві лише за відео?

Юридично так: договір найму (umowa najmu) дозволено підписати дистанційно, обмінявшись примірниками з власноручними підписами (art. 78 § 1 Цивільного кодексу Польщі, k.c.) або з кваліфікованим електронним підписом (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Виняток — najem okazjonalny (особливий вид найму житла в приватної особи): потрібен нотаріальний акт орендаря (art. 19a ust. 2 pkt 1 Закону про захист прав орендарів, u.o.p.l.), тобто візит до нотаріуса. Відео не замінює огляду, тож рішення залишається за вами. Норми перевірено 07.10.2026.

### Чи можна записувати відеодзвінок із власником?

Спершу запитайте дозволу вголос. Зображення людини належить до особистих немайнових благ (art. 23 k.c.), а публікувати запис без згоди зображеного не можна (art. 81 ust. 1 закону про авторське право). Для особистих нотаток запис розмови, в якій ви берете участь, зазвичай не проблема (оцінка). Якщо записує агенція, це обробка даних у комерційній діяльності: потрібна правова підстава за RODO (європейським GDPR), наприклад згода (art. 6 ust. 1 lit. a).

### Чи доводить відео, що той, хто здає квартиру, є власником?

Ні. Відео показує квартиру, а не право на неї. У кадрі може бути власник, представник за довіреністю, орендар, який здає далі без згоди наймодавця (wynajmującego): це заборонено, art. 688² k.c. Може бути й шахрай із доступом. Попросіть номер поземельної книги (księga wieczysta, KW), документ, що посвідчує особу, і довіреність (pełnomocnictwo), якщо підписує представник.

### Чи перекладаєте ви розмову з власником?

Так, ми перекладаємо розмову усно між вами та власником. Переклад не присяжний: він не замінює присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і не має його сили. Якщо документ треба подати в офіційний орган (urząd) або нотаріусу, офіційний переклад окремо робить присяжний перекладач. Ми працюємо українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, турецькою та іспанською мовами.

### Скільки коштує онлайн-огляд?

Онлайн-огляд — частина послуги підбору. Винагорода за підбір — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів), її сплачують після підписання договору найму. Що саме входить у послугу, записують у договорі посередництва (umowa pośrednictwa), який укладають письмово або в електронній формі (art. 180 ust. 3 Закону про нерухомість, ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.). Склад послуг уточніть до підписання.

### Що робити, якщо в квартирі зараз живе мешканець?

Знімати в його домі можна лише за його згодою: зображення й недоторканність житла захищені як особисті блага (art. 23 k.c.). Згоду треба отримати до дзвінка, зазвичай це робить наймодавець. Домовтеся, що в кадр не потраплять документи, особисті речі та самі мешканці. Якщо мешканець проти, лишається дочекатися його виїзду або оглянути квартиру під час заселення.