# Комерційні приміщення від міста — як працюють конкурси та аукціони

> Оренда комерційного приміщення від міста у Варшаві: оголошення ZGN, режими конкурсів, wadium, торги ставки та формальності після перемоги — застава й терміни.

- URL: https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/lokale-uzytkowe-od-miasta-konkursy/
- Language: uk
- Published: 2026-08-30
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ua/ai/

Міські комерційні приміщення (lokale użytkowe) у Варшаві здають у чотирьох режимах: конкурс пропозицій (письмовий або усний) на строк до 3 років або 5 років, профільований конкурс і торги (przetarg) — до 10 років, а також переговори поза конкурсом для приміщень, на які два конкурси не знайшли орендаря. Оголошення публікують дільничні ZGN на Електронній дошці оголошень (eto.um.warszawa.pl). Щоб стартувати, ви вносите wadium (завдаток за участь) у розмірі стартового місячного чиншу нетто — при приміщенні 50 м² і ставці 30 zł/м² це 1500 zł; організатор може підняти його максимум до потрійного розміру. Єдиним критерієм вибору є, як правило, запропонована ставка чиншу нетто за м². На усних торгах мінімальний крок — 1% стартової ставки. Після перемоги ви підписуєте договір найчастіше протягом 14 днів і вносите заставу в розмірі трикратного запропонованого чиншу з VAT, зменшену на суму wadium. Правила регулює ухвала № XXIII/663/2019 і розпорядження № 136/2020 — станом на серпень 2026, після змін від 28 листопада 2024 р. Стартові ставки бувають помітно нижчими за комерційні чинші в околиці, а процедура є відкритою. Нижче — увесь шлях крок за кроком.

## Де шукати оголошення про приміщення від міста?

Оголошення публікують підрозділи окремих дільниць — передусім ZGN (Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami, управління господарювання нерухомістю), а в Śródmieściu також Zarząd Terenów Publicznych. Перевіряйте чотири місця:

- **Електронна дошка оголошень м. ст. Варшави** (eto.um.warszawa.pl) — сюди потрапляє більшість конкурсів;
- портал **um.warszawa.pl**, розділ „Nieruchomości miejskie — kup lub wynajmij";
- **сайти ZGN дільниць** (Mokotów, Wola, Praga-Południe, Żoliborz тощо) — разом зі зразками документів;
- **інформаційні стенди** в приміщеннях управлінь дільниць і ZGN.

Кожне оголошення містить адресу, площу, технічний стан, стартову ставку чиншу нетто за м², суму wadium, допустимий профіль діяльності та строк оренди. Перед поданням пропозиції приміщення треба оглянути — час огляду ви узгоджуєте з відповідальним за приміщення, вказаним в оголошенні. Це і є той «off-market», про який питають наші клієнти з гастрономії та сфери послуг.

## Які режими оренди передбачають правила?

Правила оренди міських комерційних приміщень у Варшаві регулюють два акти: ухвала № XXIII/663/2019 Ради м. ст. Варшави від 5 грудня 2019 р. та розпорядження № 136/2020 Президента м. ст. Варшави від 5 лютого 2020 р. Обидва зазнавали змін (остання зміна ухвали: 28 листопада 2024 р.); станом на серпень 2026:

| Режим | Строк оренди | Коли застосовується |
|---|---|---|
| Конкурс пропозицій (письмовий або усний) | до 3 років, у деяких процедурах 5 років | базовий режим для порожніх приміщень |
| Профільований конкурс | до 10 років | приміщення з визначеним призначенням (напр. ремесло, послуги) |
| Торги (przetarg) | до 10 років | довгострокова оренда |
| Оренда поза конкурсом (переговори) | до 3 років | приміщення, на які два конкурси не принесли дійсних пропозицій |

Важливий нюанс: приміщення, яке двічі не знайшло орендаря на конкурсі, потрапляє до переліку оренди поза конкурсом — а приміщення в підвалах і цокольних поверхах уже після першої безрезультатної процедури. У такому переліку ви ведете переговори від мінімальної ставки без конкуренції, тож варто відстежувати його окремо.

## Скільки становить wadium і як його внести?

Wadium — це еквівалент стартового місячного чиншу нетто за приміщення: при 50 м² зі стартовою ставкою 30 zł/м² воно становитиме 1500 zł. В обґрунтованих випадках організатор може його підвищити, максимум до потрійного розміру цієї суми.

Ви вносите його переказом на рахунок, указаний в оголошенні, не пізніше дня закінчення строку подання пропозицій — рахується дата зарахування коштів на рахунок установи, а не дата доручення на переказ. У призначенні платежу вкажіть номер оголошення, адресу приміщення та назву учасника — це полегшить перевірку внеску. Учасникам, чиї пропозиції розглянуто негативно, wadium повертають протягом 7 робочих днів від повідомлення про результати. Переможцю wadium не повертають — його зараховують у рахунок чиншу (а в частині процедур — у рахунок застави). Проте якщо з власної вини ви не підпишете договір у строк, визначений регламентом (зазвичай 14 днів від оприлюднення результатів), wadium пропадає.

## Як виглядає письмовий конкурс крок за кроком?

1. Завантажте регламент, форму пропозиції та зразок договору із сайту ZGN або управління дільниці.
2. Огляньте приміщення і попросіть проєкт [protokołu zdawczo-odbiorczego](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/) (акта приймання-передачі) — там видно реальний технічний стан.
3. Скомплектуйте додатки: пропозицію на належній формі, заяви про провадження діяльності, підтвердження внесення wadium.
4. Впишіть запропоновану ставку нетто за м² **цифрами і словами** — розбіжність або зазначення «діапазону» ставок означає відхилення пропозиції.
5. Подайте заклеєний і підписаний конверт у місці та в строк з оголошення; запізнілі пропозиції не приймають.

Конкурсна комісія відкриває пропозиції у визначений день, а єдиним критерієм є розмір ставки. Пропозиція, як правило, зв’язує вас протягом 60 днів від відкриття — у цей час ви не відкличете її без втрати wadium.

## Як проходить усний конкурс, тобто торги ставки?

В усному варіанті після перевірки заявок відбуваються торги. Правила формалізовані: мінімальний крок — це 1% стартової ставки (з округленням угору до повних десятків грошів), а про вищі кроки вирішують самі учасники. Ведучий тричі оголошує найвищу ставку — після третього оголошення подальші кроки не приймають.

Конкурс дійсний навіть за одного учасника, якщо той зробив щонайменше один мінімальний крок понад стартову ставку. До зали ви заходите з документом, що посвідчує особу. Визначте заздалегідь жорсткий ліміт ставки — емоції торгів здатні підняти чинш понад межу рентабельності.

## Що після перемоги: договір, застава, індексація?

Договір ви підписуєте у строк, указаний у регламенті — найчастіше до 14 днів від оприлюднення повідомлення про результати. Перед підписанням ви вносите забезпечувальну заставу (kaucja gwarancyjna), стандартно в розмірі трикратного запропонованого місячного чиншу плюс VAT, зменшену на внесене wadium. Чинш сплачують зазвичай до 10 числа місяця, і він не охоплює комунальні послуги — електроенергію, воду чи вивезення відходів ви розраховуєте окремо.

Ставку індексують щороку на середньорічний показник зростання цін на товари та послуги споживчого призначення, який оголошує Голова GUS за минулий рік. Якщо у вас є зауваження до перебігу процедури, ви маєте право подати скаргу бурмистрові дільниці протягом 3 днів від повідомлення про закриття конкурсу.

## На що зважати перед поданням пропозиції?

Пункти, які на практиці вирішують питання рентабельності:

- **Технічний стан** — міські приміщення це часто порожні площі під ремонт; адаптація лежить на орендареві, а обсяг робіт потребує згоди орендодавця. Порахуйте вартість робіт перед торгами, а не після них (див. [ремонт приміщення під оренду](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/remont-lokalu-pod-najem/)).
- **Профіль діяльності** — гастрономія означає [вимоги Санепіду, вентиляцію та процедури HACCP](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/haccp-sanepid-lokal-gastronomiczny/); не кожне приміщення можна до цього пристосувати, а зміна профілю потребує згоди міста.
- **Допоміжні площі** — підвали та підсобні приміщення теж входять до чиншу, хоча інколи за іншою ставкою; перевірте, за що саме ви платите.
- **Строк дії договору** — договір на визначений строк до 3 років це короткий горизонт для повернення вкладень; якщо ви плануєте серйозну адаптацію, цільтеся у профільований конкурс або торги з орендою до 10 років.

В allproperty ми моніторимо оголошення всіх дільниць і ведемо клієнтів через конкурси від А до Я — від оцінки приміщення та реальної ставки до отримання ключів. Обслуговування [комерційних приміщень](https://allproperty.pl/ua/lokale-komercyjne/) оцінюємо індивідуально — якщо ви шукаєте приміщення під конкретний бізнес, напишіть нам, і ми підкажемо, за якими процедурами варто стежити. Терміни в конкурсах жорсткі, а питання про wadium чи комплект документів здатне виникнути ввечері, коли ZGN уже не бере слухавку — ми працюємо цілодобово, телефонуйте за номером [+48 666 866 468](tel:+48666866468) у будь-який час.

## FAQ

### Скільки становить wadium у конкурсі на міське комерційне приміщення у Варшаві?

Wadium дорівнює стартовому місячному чиншу нетто за приміщення — при 50 м² і ставці 30 zł/м² це 1500 zł. Організатор може підвищити його максимум до потрійного розміру цієї суми. Рахується дата зарахування коштів на рахунок установи, а учасникам, розглянутим негативно, wadium повертають протягом 7 робочих днів від оголошення результатів.

### Де знайти оголошення про оренду комерційних приміщень від міста?

Більшість конкурсів потрапляє на Електронну дошку оголошень м. ст. Варшави (eto.um.warszawa.pl). Оголошення публікують також портал um.warszawa.pl у розділі «Nieruchomości miejskie», сайти дільничних ZGN та інформаційні стенди в управліннях дільниць. Кожне оголошення містить адресу, площу, стартову ставку нетто за м², суму wadium і допустимий профіль діяльності (станом на серпень 2026).

### На який строк можна орендувати комерційне приміщення від міста Варшави?

У базовому конкурсі пропозицій договір укладають на строк до 3 років, а в частині процедур — на 5 років. Профільований конкурс і торги дозволяють оренду до 10 років. Після внесення змін до ухвали від 28 листопада 2024 р. приміщення, не здані після двох конкурсів, потрапляють до переговорів поза конкурсом.

### Як проходять торги ставки в усному конкурсі?

Після перевірки заявок учасники торгуються за ставку чиншу нетто за м². Мінімальний крок становить 1% стартової ставки, із округленням угору до повних десятків грошів. Ведучий тричі оголошує найвищу ставку і закриває торги. Конкурс дійсний навіть з одним учасником, якщо той зробив щонайменше один мінімальний крок.

### Що відбувається після перемоги в конкурсі на міське приміщення?

Договір ви підписуєте зазвичай протягом 14 днів від оприлюднення результатів — після цього строку wadium пропадає. Перед підписанням ви вносите заставу в розмірі трикратного запропонованого місячного чиншу з VAT, зменшену на суму wadium. Чинш сплачуєте до 10 числа місяця, а місто щороку індексує його на показник інфляції GUS за попередній рік.