# Як перевірити забудовника перед підписанням договору

> Як перевірити забудовника перед підписанням договору у Варшаві: KRS, księga wieczysta, інформаційний проспект і rachunek powierniczy — контрольний список.

- URL: https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/jak-sprawdzic-dewelopera/
- Language: uk
- Published: 2026-08-28
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ua/ai/

Перевірка забудовника перед підписанням договору зводиться до п’яти безкоштовних кроків: завантажте витяг компанії з KRS та її фінансові звіти (ekrs.ms.gov.pl), перевірте Національний реєстр боржників і рішення UOKiK, перегляньте księgę wieczystą ділянки на ekw.ms.gov.pl та остаточний дозвіл на будівництво, прочитайте інформаційний проспект, який забудовник мусить вручити безкоштовно ще до резерваційного договору, і огляньте попередні житлові комплекси фірми. Усе це займає один–два вечори і не коштує ані злотого.

До того ж три числа-запобіжники з девелоперського закону: ваші платежі мають потрапляти на житловий rachunek powierniczy (ескроу-рахунок), захищений Девелоперським гарантійним фондом (внесок забудовника: 0,1% при закритому рахунку, 0,45% при відкритому — станом на серпень 2026 р.), резерваційний платіж не може перевищувати 1% ціни помешкання, а від 11 вересня 2025 р. кожен забудовник зобов’язаний публікувати пропозиційні ціни та історію їхніх змін на власному сайті. Нижче увесь шлях крок за кроком — пройдіть його, перш ніж внесете перший злотий.

## Як перевірити забудовника в KRS і реєстрах боржників?

Перша зупинка — це безкоштовний пошуковик Національного судового реєстру (ekrs.ms.gov.pl). Завантажте актуальний витяг компанії й перевірте три речі:

- **правову форму й дату заснування** — компанія, зареєстрована пів року тому, без історії, вимагає обережності;
- **статутний капітал і склад правління** — хто реально підпише з вами договір;
- **згадки про ліквідацію, банкрутство або реструктуризацію** — це тверді сигнали тривоги.

У цьому ж сервісі ви знайдете Репозиторій фінансових документів — безкоштовно завантажите фінансові звіти за останні роки й побачите, чи фірма заробляє, чи лише зростає її заборгованість. Доповніть це Національним реєстром боржників (справи про банкрутство та реструктуризацію) і рішеннями UOKiK щодо забудовника.

Одне практичне зауваження: забудовники часто реалізують кожну інвестицію через окрему цільову компанію. Це нормальна ринкова практика, але тоді перевірте також материнську компанію та її попередні проєкти — саме вона відповідає за репутацію всієї групи.

## Як оцінити попередні інвестиції забудовника?

Продажний буклет показує візуалізації; правду показують комплекси, здані кілька років тому. Поїдьте на попередні інвестиції забудовника й оцініть стан фасадів, спільних частин і зелені після років експлуатації. Пошукайте групи мешканців цих комплексів у Facebook і місцеві форуми — дізнаєтесь, чи будівництво закінчилося в строк і як забудовник реагував на дефекти, заявлені в межах rękojmi (законної відповідальності продавця за дефекти).

Від 11 вересня 2025 р. ви маєте також новий інструмент: кожен забудовник мусить публікувати на своєму сайті пропозиційні ціни всіх помешкань разом із повною історією змін, а дані щодня звітувати на урядовий портал dane.gov.pl. Якщо прайс прихований або доступний «лише у відділі продажів», фірма порушує закон — сприймайте це як червоний прапорець.

Перевірте також, чи фірма належить до Польської спілки девелоперських фірм — членство зобов’язує дотримуватися кодексу добрих практик. Це не є запорукою, але ще один пункт у пазлі.

## Як діє rachunek powierniczy і Девелоперський гарантійний фонд?

Від 1 липня 2022 р. діє закон від 20 травня 2021 р. про охорону прав набувача житлового помешкання або одноквартирного будинку та про Девелоперський гарантійний фонд. Ваші платежі мають потрапляти на [житловий rachunek powierniczy](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/rachunek-powierniczy-escrow/) (MRP), а не напряму на рахунок забудовника.

| Вид рахунку | Коли забудовник отримує гроші | Внесок забудовника до DFG |
|---|---|---|
| Закритий MRP | Аж після перенесення на вас права власності | 0,1% кожного платежу |
| Відкритий MRP | Траншами, після банківського контролю кожного етапу будівництва | 0,45% кожного платежу |

Ставки випливають із розпорядження від 21 червня 2022 р. і діють далі у 2026 р. Внесок до Девелоперського гарантійного фонду сплачує забудовник — ви за цим не платите нічого додатково. У разі банкрутства забудовника або банку DFG повертає набувачам платежі з відкритого рахунку. Пам’ятайте лише, що захист DFG охоплює інвестиції, продаж яких стартував від 1 липня 2022 р. — старіші проєкти можуть діяти за попередніми правилами, тож запитайте прямо, який правовий режим стосується вашого договору.

Абсолютний червоний прапорець: будь-яка конструкція, що обходить закон — прохання про платіж поза rachunkiem powierniczym, «інвестиційний договір» замість девелоперського, векселі як забезпечення.

## Що перевірити в księdze wieczystej ділянки та дозволі на будівництво?

Номер księgi wieczystej ділянки ви знайдете в інформаційному проспекті. Впишіть його у безкоштовний переглядач ekw.ms.gov.pl і перегляньте всі розділи — [як читати księgę wieczystą, ми пояснюємо в окремому путівнику](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/):

1. **Розділ II** — чи забудовник є власником ділянки або користувачем на праві вічного користування;
2. **Розділ III** — вимоги, попередження, сервітути;
3. **Розділ IV** — іпотеки. Іпотека банку, який кредитує будівництво, це стандарт, але в договорі має бути згода кредитора на виділення вашого помешкання без обтяжень. Іпотеки на користь інших суб’єктів потребують пояснення.

Попросіть також остаточне рішення про дозвіл на будівництво і порівняйте його номер та дату з даними в проспекті. Варто зазирнути до місцевого плану просторового розвитку (MPZP) — дізнаєтесь, що може постати за вікном через п’ять років.

## Що таке інформаційний проспект і коли ви мусите його отримати?

Забудовник має встановлений законом обов’язок вручити вам інформаційний проспект безкоштовно, на тривкому носії, ще до укладення резерваційного договору. Ви знайдете в ньому зокрема досвід і реалізовані інвестиції забудовника, графік проєкту, дані про ділянку й дозвіл на будівництво, вид rachunku powierniczego та інформацію про заплановані інвестиції по сусідству.

Відмова видати проспект або зволікання з ним — це сигнал подякувати й шукати далі. Якщо забудовник змінить проспект і не поінформує вас про це, ви маєте право на невідкладне повернення резерваційного платежу.

## Які ліміти й терміни дає вам девелоперський закон?

Кілька конкретних деталей, які легко проґавити (правовий стан на серпень 2026 р.):

- **Резерваційний платіж не може перевищувати 1% ціни помешкання** з проспекту — при квартирі за 600 тис. zł це максимум 6 тис. zł. Він зараховується в рахунок ціни, а при відмові у кредиті через негативну оцінку кредитної спроможності підлягає поверненню.
- **Девелоперський договір потребує форми akta notarialnego**, а витрати на нотаріуса лягають на забудовника й набувача навпіл — [на що зважати в самому договорі, пишемо ширше тут](https://allproperty.pl/ua/aktualnosci/umowa-deweloperska-na-co-uwazac/).
- **При прийманні** ви заявляєте дефекти до протоколу; забудовник має 14 днів на заяву, чи їх визнає (відсутність відповіді = визнання), і 30 днів від підписання протоколу на їх усунення.
- **При істотному дефекті** ви можете відмовитися від приймання, а якщо забудовник не усуне його попри наступні терміни — відступити від договору (при повторному прийманні потрібен висновок будівельного експерта).
- **Rękojmia** (відповідальність продавця за дефекти) щодо помешкання діє за правилами Цивільного кодексу — для нерухомості це 5 років від передачі.

## Короткий контрольний список перед резервацією

Перш ніж щось підписати, відмітьте: витяг із KRS і фінансові звіти, księgę wieczystą ділянки, остаточний дозвіл на будівництво, інформаційний проспект із додатками, вид rachunku powierniczego і банк, який його веде, охоплення інвестиції DFG, прайс з історією змін на сайті забудовника, візит на попередній житловий комплекс та аналіз проєкту договору — найкраще з юристом або досвідченим консультантом. Інвестиції, які пройшли в нас таку перевірку, ми зібрали серед [квартир від забудовників у Варшаві](https://allproperty.pl/ua/rynek-pierwotny/).

В allproperty ми працюємо із забудовниками щодня і знаємо їхню історію реалізацій — підкажемо, на що звернути увагу в проспекті та договорі конкретної інвестиції, перш ніж ви внесете резерваційний платіж. На первинному ринку покупець не платить нам комісії (0%). Якщо під час вечірнього читання проспекту або договору ви натрапите на щось тривожне, не чекайте понеділка — ми працюємо цілодобово, телефонуйте на [+48 666 866 468](tel:+48666866468) у будь-який час. Напишіть нам — перевіримо забудовника разом, спокійно і по черзі.

## FAQ

### Скільки коштує перевірка забудовника?

Базова перевірка безкоштовна. Витяг із KRS і фінансові звіти ви завантажите з ekrs.ms.gov.pl, księgę wieczystą ділянки переглянете на ekw.ms.gov.pl, а справи про банкрутство та реструктуризацію знайдете в Національному реєстрі боржників. Усе це займає один–два вечори. Платним буває лише аналіз девелоперського договору юристом — зазвичай кількасот злотих (станом на 2026 р.).

### Чим відрізняється відкритий rachunek powierniczy від закритого?

При закритому рахунку забудовник отримує гроші аж після перенесення права власності на помешкання, а при відкритому — траншами після банківського контролю кожного етапу будівництва. Внесок забудовника до Девелоперського гарантійного фонду становить відповідно 0,1% і 0,45% кожного платежу — ставки з розпорядження від 21 червня 2022 р. діють і у 2026 р.

### Скільки максимально становить резерваційний платіж?

Згідно з девелоперським законом резерваційний платіж не може перевищувати 1% ціни помешкання з інформаційного проспекту — при квартирі за 600 тис. zł це максимум 6 тис. zł. Він зараховується в рахунок ціни, а коли банк відмовляє у кредиті через негативну оцінку кредитної спроможності, підлягає поверненню в повному обсязі.

### Чи мусить забудовник публікувати ціни на квартири?

Так. Від 11 вересня 2025 р. кожен забудовник у Польщі мусить публікувати на власному сайті пропозиційні ціни помешкань, допоміжних приміщень і додаткових витрат разом з історією змін, а дані щодня звітувати на портал dane.gov.pl. Приховування прайсу або відсилання «лише до відділу продажів» після цієї дати є сигналом тривоги.

### Що дає Девелоперський гарантійний фонд у разі банкрутства забудовника?

DFG діє від 1 липня 2022 р. і повертає покупцям кошти, внесені на житловий rachunek powierniczy, зокрема у разі банкрутства забудовника або банку. Захист охоплює договори, укладені в режимі нового девелоперського закону. Платежі, здійснені поза rachunkiem powierniczym, не захищені, тому ніколи не переказуйте гроші напряму на рахунок забудовника.