# Покупка квартиры в Польше удалённо — как это работает шаг за шагом

> Удалённая покупка квартиры в Варшаве: доверенность с апостилем, проверка księga wieczysta, нотариальный депозит, PCC и akt notarialny без прилёта.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/zakup-mieszkania-zdalnie-z-zagranicy/
- Language: ru
- Published: 2026-09-04
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Покупаете квартиру в Варшаве из Лондона, Берлина или Киева? Весь процесс можно провести удалённо, без единого прилёта в Польшу — состояние на август 2026 г. Гражданин из-за пределов ЕС обычно не нуждается ни в каком разрешении MSWiA на покупку типовой квартиры (закон от 24 марта 1920 г., art. 8 ust. 1 pkt 1). Ключевых элементов три: нотариальная доверенность (pełnomocnictwo notarialne) с апостилем (Гаагская конвенция 1961 г.) и присяжным переводом, проверка księga wieczysta (поземельная книга) в системе ekw.ms.gov.pl, а также безопасный механизм расчёта — depozyt notarialny (нотариальный депозит) на вторичном рынке (стоимость макс. половина таксы, например ок. 1585 zł нетто + VAT при цене 600 тыс. zł) либо жилищный rachunek powierniczy (эскроу-счёт) на первичном рынке. Налог PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) составляет 2% рыночной стоимости, но при покупке первой квартиры со вторичного рынка он равен 0 zł — освобождение из art. 9 pkt 17 закона о PCC действует с 31 августа 2023 г. и по-прежнему сохраняется без изменений. Реальный график: 2–4 недели от решения до akt notarialny (нотариальный акт) при покупке за наличные, плюс 4–8 недель при ипотечном кредите. Ниже вся процедура шаг за шагом.

## Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры?

Вопрос регулирует закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами. Граждане государств ЕЭП и Швейцарии покупают в Польше без разрешений. Для лиц из-за пределов ЕС закон предусматривает самое важное на практике исключение: приобретение самостоятельного жилого помещения (art. 8 ust. 1 pkt 1) не требует разрешения MSWiA — независимо от гражданства. Это касается типовой квартиры в многоквартирном или апартаментном доме, а также гаража или доли в гаражном холле, если они служат жилищным потребностям покупателя. Разрешение остаётся необходимым, в частности, при недвижимости в приграничной зоне, а также — для покупателей из-за пределов ЕЭП — при домах с землёй. Так что если цель — квартира в Варшаве, «иностранных» формальностей чаще всего нет вообще.

## Как выбрать квартиру на расстоянии, не видя её вживую?

Удалённая покупка начинается с отбора на твёрдых данных. Стандарт, которого стоит требовать: видеопросмотр в прямом эфире (вы задаёте вопросы, просите приблизить окна, стояки, места общего пользования), отчёт с замерами и фотографиями, а также полная юридическая проверка. Имея номер księga wieczysta, помещение проверите бесплатно онлайн в системе ekw.ms.gov.pl ([как читать отдельные разделы](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/)): раздел II показывает собственника, раздел III — притязания и обременения, раздел IV — ипотеки. К комплекту добавляются справки об отсутствии задолженности по czynsz и об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц, а на первичном рынке — prospekt informacyjny (информационный проспект), который застройщик обязан выдать на основании ustawa deweloperska (закон о застройщиках). Решение вы принимаете по документам, а не по впечатлению от одного визита.

## Как подготовить доверенность на покупку квартиры из-за границы?

Договор продажи недвижимости в Польше требует формы akt notarialny (art. 158 Гражданского кодекса), а доверенность к нему — по общему правилу той же формы (art. 99 § 1 KC). Находясь за границей, вы имеете три пути:

- **Нотариус в стране пребывания** — самый частый вариант. Доверенность вы составляете в форме, предусмотренной тамошним правом (это позволяет art. 25 закона «Prawo prywatne międzynarodowe» — международное частное право), затем снабжаете её клаузулой апостиля (Гаагская конвенция 1961 г.) и заказываете присяжный перевод на польский язык.
- **Консул РП** — документ, составленный перед польским консулом, не требует ни апостиля, ни перевода. Практическое замечание: akt notarialny консул составляет исключительно при письменном уполномочии Министра юстиции, поэтому доступность этого пути подтвердите в консульстве заблаговременно.
- **Один визит в Польшу** — доверенность, подписанная у польского нотариуса, действует сразу, а остальную часть процесса вы ведёте уже полностью удалённо.

В тексте документа точно опишите помещение, максимальную цену и условия (например, расчёт через depozyt notarialny). Проект доверенности стоит согласовать с нотариальной конторой в Польше ещё до визита к зарубежному нотариусу — это устраняет риск того, что документ будет оспорен при подписании акта.

## Сколько стоит покупка квартиры удалённо: налоги и нотариальные сборы?

| Позиция | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| PCC | 2% рыночной стоимости — при квартире за 600 тыс. zł это 12 000 zł | нет (VAT включён в цену); 6% PCC касается только шестого и последующих помещений в одной инвестиции |
| Нотариальная такса | при цене 600 тыс. zł максимум ок. 3 170 zł нетто + 23% VAT | аналогично; при договоре с застройщиком расходы обычно делятся пополам |
| Судебные сборы | 200 zł за запись права собственности, 200 zł за запись ипотеки при кредите | дополнительно 100 zł за открытие księga wieczysta |
| Выписки из акта | 6 zł нетто за каждую начатую страницу | то же |

Ставки в таблице актуальны на 2026 год (распоряжение Министра юстиции от 28 июня 2004 г., Dz.U. 2024 poz. 1566 — без изменений). Важное освобождение: с 31 августа 2023 г. физическое лицо, покупающее свою первую квартиру или дом на вторичном рынке, не платит [PCC](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/pcc-2-procent-czy-vat/) вообще (art. 9 pkt 17 закона о PCC). Условие — отсутствие ранее находившейся в собственности жилой недвижимости; на практике налоговые органы учитывают также недвижимость за границей, поэтому этот пункт проверьте до подписания акта. Освобождение вы подтверждаете заявлением, подаваемым у нотариуса, а сам налог — когда он причитается — нотариус взимает и рассчитывает за вас.

## Как безопасно перевести деньги на покупку квартиры из-за границы?

На вторичном рынке стандартом удалённой сделки является depozyt notarialny (art. 108 Закона о нотариате). Вы вносите цену на депозитный счёт конторы до подписания акта, а нотариус выдаёт средства продавцу только после выполнения условий, описанных в протоколе — например, после подписания договора и передачи помещения. Стоимость составляет максимум половину нотариальной таксы, посчитанной от суммы депозита: при 600 тыс. zł это ок. 1 585 zł нетто плюс VAT. На первичном рынке вас защищает жилищный [rachunek powierniczy](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/rachunek-powierniczy-escrow/), обязательный в силу закона от 20 мая 2021 г. об охране прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков: банк выплачивает застройщику деньги этапами, в соответствии с ходом строительства, а взносы покупателей дополнительно обеспечивает DFG.

Сам перевод спланируйте в четыре шага:

1. **Спланируйте конвертацию валюты.** Разница между курсом обменного пункта и банковским спредом при сумме порядка 600 тыс. zł может достигать нескольких тысяч злотых — сравните платформы обмена валют и договорной курс в своём банке.
2. **Предупредите банк и подготовьте документы об источнике средств.** Нотариус является обязанным учреждением в понимании норм о противодействии отмыванию денег и может попросить объяснить происхождение капитала.
3. **Учтите время зачисления.** Перевод SEPA в евро доходит обычно за 1 рабочий день, SWIFT из других валют — за 2–5 дней. Средства должны быть зачислены на депозит до акта, поэтому оставьте себе запас.
4. **Опишите перевод.** В назначении платежа укажите стороны и номер договора либо репертория — контора сразу отнесёт средства к сделке.

## Сколько длится удалённая покупка квартиры в Польше?

Реальный график удалённой покупки за наличные — это 2–4 недели от решения до акта, состояние на 2026 год: около недели занимает доверенность с апостилем и присяжным переводом, несколько дней — юридическая проверка и предварительный договор, один день — akt notarialny, подписанный представителем по доверенности. При ипотечном кредите добавьте 4–8 недель банковской процедуры. После сделки нотариус подаёт электронное заявление о внесении права собственности в księga wieczysta — ваше присутствие уже не требуется ни на одном этапе.

В allproperty мы ведём удалённые покупки комплексно: от первой видеопрезентации, через координацию доверенности и проверку поземельных книг, до нотариального депозита и передачи ключей. При [покупке квартиры у застройщика](https://allproperty.pl/ru/rynek-pierwotny/) мы не берём комиссию с покупателя (0%), на вторичном рынке комиссия составляет 2%. Напишите нам, откуда вы покупаете и что ищете — выстроим процесс под ваш календарь и часовой пояс. Разница во времени между Варшавой и вашей локацией не помеха: контактную линию мы держим открытой круглосуточно, поэтому если посреди вашей ночи возникнет вопрос о доверенности или дате акта, просто звоните — [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Нужно ли иностранцу из-за пределов ЕС разрешение на покупку квартиры в Польше?

Обычно нет. Благодаря art. 8 ust. 1 pkt 1 закона от 24 марта 1920 г. типовая квартира в многоквартирном доме не требует разрешения MSWiA независимо от гражданства. Разрешение остаётся нужным главным образом при домах с землёй (для покупателей из-за пределов ЕЭП) и при недвижимости в приграничной зоне.

### Сколько длится удалённая покупка квартиры в Польше?

За наличные реально 2–4 недели от решения до akt notarialny — около недели занимает доверенность с апостилем и присяжным переводом. При ипотечном кредите добавьте 4–8 недель банковской процедуры. Данные актуальны на август 2026 г.

### Как подготовить доверенность на покупку квартиры из-за границы?

Составленная у зарубежного нотариуса требует апостиля (Гаагская конвенция 1961 г.) и присяжного перевода на польский. У консула РП апостиль и перевод не нужны, но akt notarialny консул составляет исключительно при письменном уполномочии Министра юстиции — доступность стоит подтвердить заранее.

### Нужно ли платить PCC при покупке первой квартиры?

Нет. С 31 августа 2023 г. (art. 9 pkt 17 закона о PCC) первая квартира со вторичного рынка освобождена от 2% налога PCC без лимита цены и метража. Условие — отсутствие ранее находившейся в собственности жилой недвижимости, в том числе за границей, что подтверждается заявлением у нотариуса.

### Как обезопасить деньги при удалённой покупке квартиры?

На вторичном рынке стандартом является depozyt notarialny (нотариальный депозит, art. 108 Закона о нотариате) — стоимость составляет максимум половину таксы, например ок. 1585 zł нетто при 600 тыс. zł. На первичном рынке деньги защищает обязательный жилищный rachunek powierniczy (эскроу-счёт), обеспеченный Гарантийным фондом застройщиков (DFG) с 2021 г.