# Покупка квартиры шаг за шагом — от объявления до нотариального акта

> Покупка квартиры в Варшаве шаг за шагом: бюджет и кредитоспособность, предварительный договор, кредит, księga wieczysta, akt notarialny — сроки и расходы.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/zakup-mieszkania-krok-po-kroku/
- Language: ru
- Published: 2026-08-26
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Покупка квартиры шаг за шагом — это процесс, который, считая от первого объявления до записи в поземельной книге, длится обычно от 4–8 недель при наличных и 2–4 месяцев при ипотечном кредите. Он состоит из восьми этапов: (1) определение бюджета и кредитоспособности, (2) поиск и просмотры, (3) резервация и задаток (обычно 5–10% цены), (4) предварительный договор на вторичном рынке или umowa deweloperska (договор с застройщиком) на первичном рынке (обязательно akt notarialny — нотариальный акт — и rachunek powierniczy, эскроу-счёт), (5) заявка на кредит и решение банка (2–6 недель), (6) due diligence, то есть проверка поземельной книги и справок об отсутствии задолженности, (7) нотариальный акт, переносящий право собственности, вместе с нотариальными расходами (ок. 2–4% стоимости недвижимости на вторичном рынке, в том числе PCC 2%), (8) запись в поземельной книге (пошлина 200 злотых) и приёмка помещения по протоколу. Стандартный первоначальный взнос — 20% стоимости недвижимости, а WIBOR 3M, от которого зависит ставка по кредитам с плавающим процентом, составлял в январе 2025 около 5,82% при референсной ставке NBP 5,75%.

## Сколько времени занимает покупка квартиры шаг за шагом?

График зависит прежде всего от того, финансируется ли сделка наличными или кредитом, а также от того, покупаете ли вы на вторичном рынке или у застройщика. Приведённая ниже таблица показывает ориентировочные сроки для типичной сделки на вторичном рынке в Варшаве.

| Этап | Длительность |
|---|---|
| Бюджет, кредитоспособность, поиск | 2–6 недель |
| Резервация и предварительный договор | 1 неделя |
| Заявка на кредит и решение банка | 2–6 недель |
| Due diligence (KW, справки) | параллельно с кредитом |
| Нотариальный акт | 1 день |
| Запись в поземельной книге | несколько недель – несколько месяцев |
| Приёмка квартиры | в день акта или после передачи ключей |

При наличных весь процесс укладывается обычно в 4–6 недель. При кредите реалистичный срок — 2–4 месяца, потому что банку нужно время на анализ заявки, оценку недвижимости и вынесение решения.

## Как рассчитать бюджет и кредитоспособность до поиска квартиры?

Прежде чем начать смотреть квартиры, стоит посчитать две цифры: сколько у вас наличных на первоначальный взнос и расходы по сделке и какой платёж банк сочтёт безопасным. Стандартный требуемый первоначальный взнос — 20% стоимости недвижимости (состояние на январь 2025), хотя часть банков принимает 10% при условии дополнительного обеспечения. Банки считают кредитоспособность по так называемой стрессовой ставке, то есть актуальной процентной ставке, увеличенной на буфер около 2,5 п.п. согласно Рекомендации S KNF, а сумма всех платежей не должна превышать 40–50% чистого дохода домохозяйства.

Практический способ предварительно оценить бюджет и сравнить предложения банков мы описываем в статье [как купить квартиру в кредит в Варшаве](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/jak-kupic-mieszkanie-w-kredyt-warszawa/). В бюджет заранее закладывайте нотариальные расходы, а также резерв на ремонт или переезд — это часто упускаемый, но вполне реальный расход.

## Чем предварительный договор отличается от договора с застройщиком?

На вторичном рынке подписывается предварительный договор (ст. 389 ГК Польши) — он может быть в письменной или нотариальной форме, а его ключевые элементы это цена, срок заключения основного договора и характер вносимой суммы. Задаток обычно составляет 5–10% цены и реально обеспечивает обе стороны: если покупатель отказывается, он теряет задаток, а если продавец — возвращает его в двойном размере. Аванс такой санкционной функции не имеет и всегда подлежит возврату.

На [первичном рынке, то есть при покупке квартиры у застройщика](https://allproperty.pl/ru/rynek-pierwotny/), действует закон о застройщиках, который требует формы нотариального акта для umowa deweloperska и обязательного эскроу-счёта (rachunek powierniczy) — открытого (банк выплачивает застройщику средства этапами, по мере хода строительства) или закрытого (выплата только после перехода права собственности). Это реальная защита платежей покупателя на случай финансовых проблем застройщика.

## Сколько длится кредитный процесс и сколько стоит ипотечный кредит?

После подписания предварительного договора или договора с застройщиком вы подаёте заявку на кредит — банк анализирует её обычно 2–6 недель, считая оценку недвижимости и проверку доходов. В январе 2025 года WIBOR 3M, являющийся основой ставки по кредитам с плавающим процентом, составлял около 5,82% при референсной ставке NBP на уровне 5,75% (действующей с октября 2023 года). С учётом типичной маржи банка порядка 1,9–2,3 п.п. номинальная ставка по кредитам с плавающим процентом находилась тогда в районе 7,5–8% годовых.

После положительного решения банк выплачивает средства напрямую продавцу или на эскроу-счёт застройщика, согласно графику в договоре.

## Что нужно проверить в рамках due diligence — księga wieczysta и справки?

Номер поземельной книги продавец должен предоставить ещё до резервации — содержание книги вы проверите бесплатно и без входа в аккаунт на портале ekw.ms.gov.pl. Стоит просмотреть все четыре раздела: раздел I (адрес, метраж, доля в общем имуществе), раздел II (действительно ли собственник в KW — это продающее лицо), раздел III (притязания, сервитуты) и раздел IV (ипотеки вместе с остатком к погашению). Каждую отметку о рассматриваемом заявлении нужно выяснить до подписания договора, потому что она может означать предстоящее изменение записи.

Помимо книги стоит попросить справку от товарищества собственников или кооператива об отсутствии задолженности по платежам, а также сверить данные продавца с документом о приобретении недвижимости. Полную инструкцию по чтению отдельных разделов вы найдёте в статье [księga wieczysta — как читать](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/). Книгу стоит проверить дважды: перед задатком и непосредственно перед актом.

## Сколько стоит нотариус и какие налоги платятся при нотариальном акте?

Нотариальные расходы при покупке квартиры на вторичном рынке — обычно 2–4% её стоимости. Максимальный нотариальный тариф прогрессивный и зависит от цены сделки (суммы нетто, к которым добавляется 23% НДС):

| Стоимость недвижимости | Максимальный тариф (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 злотых | 100 злотых |
| 3 000–10 000 злотых | 100 злотых + 3% от превышения |
| 10 000–30 000 злотых | 310 злотых + 2% от превышения |
| 30 000–60 000 злотых | 710 злотых + 1% от превышения |
| 60 000–1 000 000 злотых | 1 010 злотых + 0,4% от превышения |
| 1 000 000–2 000 000 злотых | 4 770 злотых + 0,2% от превышения |

К тарифу добавляется налог PCC (налог на гражданско-правовые сделки) в размере 2% стоимости недвижимости на вторичном рынке — если только вы не покупаете свою первую квартиру, поскольку с 31 августа 2023 года по этому основанию действует освобождение. На первичном рынке PCC не возникает, потому что цена от застройщика уже включает НДС. К этому добавляются судебные пошлины: 200 злотых за запись права собственности и 200 злотых за запись ипотеки (при кредите), а также выписки акта примерно по 6–7 злотых нетто за страницу. Полный расчёт на примере вы найдёте в статье о [нотариальных расходах при покупке квартиры](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/koszty-notarialne-zakupu-mieszkania/). По обычаю все эти расходы покрывает покупатель.

## Что происходит после нотариального акта — запись в KW и приёмка квартиры?

Нотариус вместе с актом подаёт в суд заявление о записи нового собственника в KW — судебная пошлина составляет 200 злотых. Рассмотрение длится обычно от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от загруженности отдела поземельных книг, но это не значит, что всё это время вы не собственник — право собственности переходит к покупателю уже в момент подписания акта, а запись в KW имеет декларативный характер.

Последний шаг — физическая приёмка квартиры: protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи), снятие показаний счётчиков, передача ключей и документации. При покупке у застройщика техническая приёмка со списком дефектов проходит раньше, ещё до акта, переносящего право собственности — это отдельный, важный этап.

Каждый из этих шагов — от чтения поземельной книги до согласования условий предварительного договора — можно пройти самостоятельно, но опытный посредник сокращает время поисков и помогает избежать ошибок при проверке документов. Команда allproperty ведёт покупателей через весь процесс: от подбора предложений через проверку правового состояния недвижимости до присутствия при нотариальном акте — при стандартной ставке 2% на вторичном рынке и 0% от покупателя на первичном рынке. Если что-то тревожное в поземельной книге или в графике нотариального акта всплывёт вечером или в выходные, вам не нужно ждать понедельника — мы работаем 24/7, звоните по [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Сколько длится весь процесс покупки квартиры шаг за шагом?

При покупке за наличные от нахождения объявления до нотариального акта проходит обычно 4–8 недель. С ипотечным кредитом процесс растягивается до 2–4 месяцев, потому что добавляются заявка на кредит и решение банка (2–6 недель). Запись в поземельной книге появляется уже после акта, отдельно, в срок от нескольких недель до нескольких месяцев.

### Какой первоначальный взнос нужен при покупке квартиры в 2025 году?

Стандартный первоначальный взнос, требуемый банками, — 20% стоимости недвижимости (состояние на январь 2025). Часть банков принимает 10% при условии дополнительного обеспечения, например страхования низкого первоначального взноса или залога на другой недвижимости. При квартире за 500 000 злотых это соответственно 100 000 злотых или 50 000 злотых.

### Чем задаток отличается от аванса при предварительном договоре?

Задаток (ст. 394 ГК Польши) обеспечивает договор: если покупатель отказывается, задаток остаётся у продавца, а если отказывается продавец — он возвращает его в двойном размере. Аванс — это обычная предоплата, возвращаемая полностью независимо от того, кто отказался от сделки. Характер платежа должен прямо вытекать из договора.

### Сколько стоит нотариус при покупке квартиры на вторичном рынке?

Суммарные нотариальные расходы — обычно 2–4% стоимости квартиры: нотариальный тариф плюс 23% НДС, налог PCC (налог на гражданско-правовые сделки) 2% (если покупатель не пользуется освобождением на первую квартиру), судебные пошлины за запись права собственности (200 злотых) и запись ипотеки (200 злотых), а также выписки акта примерно по 6–7 злотых нетто за страницу.

### Что такое запись в поземельной книге и кто её оформляет?

Это внесение нового собственника в раздел II księga wieczysta (поземельная книга) — заявление подаёт нотариус вместе с актом, а судебная пошлина составляет 200 злотых. Суд рассматривает заявление обычно от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от загруженности отдела поземельных книг, но право собственности переходит к покупателю уже в день подписания акта.