# Снять квартиру в Варшаве вдвоём или с друзьями: кто подписывает договор, кто отвечает за оплату и как делить залог

> Как снять квартиру в Варшаве вдвоём или с друзьями: кто подписывает договор, кто отвечает за czynsz, как оформить и вернуть залог и что делать, если один из жильцов съезжает.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/wspolny-najem-mieszkania-warszawa/
- Language: ru
- Published: 2026-10-07
- Updated: 2026-10-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Договор можно подписать всем жильцам как нанимателям или одному из вас, а сколько нанимателей вписать, решает собственник. Взрослые, которые постоянно живут с нанимателем, отвечают вместе с ним за czynsz и другие платежи, даже если договор не подписывали, но только за время своего проживания (art. 688¹ k.c.). Залог (kaucja) обычно один на квартиру, а как делить его между собой, вы решаете сами, лучше письменно. Это общая информация, не юридическая консультация, споры между жильцами она не разбирает. Нормы проверены 07.10.2026.

## Кто подписывает договор, если снимаете вдвоём или втроём?

Вариантов два: подписывают все как наниматели или один за всех. Нормы, которая обязывала бы собственника принять нескольких нанимателей, мы не нашли, поэтому спросите об этом до показа.

| Вариант | Что это значит | На что смотреть |
| --- | --- | --- |
| Подписывают все | Каждый жилец сторона договора, у каждого права и обязанности перед собственником | Есть ли в договоре солидарная ответственность: тогда собственник вправе требовать всю сумму с любого |
| Подписывает один | Остальные живут в квартире, но сторонами договора не являются (оценка) | Они всё равно отвечают за czynsz (art. 688¹), а их проживание нужно согласовать с собственником (art. 688²) |

Супруги, у которых наём квартиры для нужд семьи начался в браке, по закону считаются нанимателями оба (art. 680¹ § 1 k.c.). Для пары без брака, друзей и коллег такого правила нет: всё определяет договор.

Отдельный вопрос: кого собственник пускает жить. Без его согласия наниматель не вправе отдать квартиру или её часть в безвозмездное пользование и не вправе сдать в поднаём; исключение только для тех, кого он обязан содержать (art. 688² k.c.). Друг или партнёр без брака в это исключение по буквальному тексту не входит (оценка). Поэтому всех, кто живёт в квартире, лучше вписать в договор либо получить письменное согласие собственника: закон прямо называет основанием для расторжения сдачу в аренду, поднаём или безвозмездную передачу квартиры или её части без требуемого письменного согласия собственника (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

## Кто отвечает, если сосед не заплатил?

Перед собственником отвечают все, кто связан с ним договором или постоянно живёт в квартире.

- **Вы все наниматели.** Солидарная ответственность возникает из закона или из договора (art. 369 k.c.), поэтому собственники обычно прописывают её в тексте (оценка). Она значит, что собственник вправе требовать всю сумму или её часть от всех вместе, от нескольких или от любого одного, а платёж одного освобождает остальных (art. 366 § 1). Если сосед не заплатил, собственник может потребовать всю сумму с вас. Art. 370 k.c. вводит солидарность для обязательств по общему имуществу, но применим ли он к соседям по найму, мы не оцениваем: опирайтесь на формулировку договора. Если о солидарности в нём ничего нет, покажите текст юристу до подписания.
- **Подписал один, остальные живут.** Взрослые, которые постоянно живут с нанимателем, отвечают за czynsz и другие платежи солидарно с ним, хотя ничего не подписывали (art. 688¹ § 1). Исключение: взрослые нисходящие родственники нанимателя (дети, внуки) на его содержании, которые не могут содержать себя сами. Ответственность ограничена периодом постоянного проживания (§ 2).
- **Между вами.** Кто заплатил за другого, вправе потребовать возврата. Доли определяет ваша договорённость, а если её нет, платят поровну (art. 376 § 1). Запишите, кто сколько вносит за czynsz и коммунальные услуги, кто переводит деньги собственнику и к какому числу.

Долг одного жильца может ударить по всем (оценка). Первое: kaucja обеспечивает требования собственника из найма на день освобождения квартиры и возвращается после их вычета (art. 6 ust. 1 и 4 ustawy o ochronie praw lokatorów; при najem okazjonalny это art. 19a ust. 4 и 5). Второе: для жилья действует специальное правило. Собственник может расторгнуть договор из-за долга, если czynsz или другие платежи не оплачены минимум за три полных периода. Перед этим он должен письменно предупредить и дать дополнительный месяц на оплату. Расторжение оформляется письменно, с указанием причины, не позднее чем за месяц, на конец календарного месяца (art. 11 ust. 1 и ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). По art. 19e это основание действует и для najem okazjonalny.

## Как оформить и вернуть залог, если жильцов несколько?

Kaucja не может превышать 12 месячных платежей czynsz за квартиру, а при najem okazjonalny не больше 6 (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 19a ust. 4). На практике чаще берут один-два месяца (оценка), подробности в статье про [kaucja](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/). Вернуть её собственник обязан в течение месяца со дня освобождения квартиры, после вычета своих требований (art. 6 ust. 4). При najem okazjonalny срок возврата тот же, месяц, но он следует из art. 19a ust. 5, а art. 6 ust. 1 и 4 и art. 6c к такому найму не применяются (art. 19e). Кому из нескольких нанимателей вернуть деньги, закон не говорит. Это определяет договор.

Что стоит сделать:

1. **Договориться, как вносить.** Либо один вносит всю сумму, а остальные переводят ему свои доли, либо каждый переводит собственнику свою часть. В обоих случаях платите только на счёт, указанный в договоре.
2. **Записать в договоре или рядом с ним.** Кто сколько внёс, на чей счёт собственник вернёт деньги и в каких долях.
3. **Составить один protokół на квартиру.** При обычном найме перед выдачей квартиры стороны обязаны составить protokół о состоянии помещения, он служит основой расчётов при возврате (art. 6c). К najem okazjonalny art. 6c не применяется, но protokół всё равно стоит составить (оценка). Пусть его подпишут все, а фотографии сделайте в каждой комнате. Подробнее в статье про [protokół zdawczo-odbiorczy](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/).
4. **Помнить про срок.** Месяц считается от освобождения квартиры, поэтому пока в ней живёт хоть один сосед, залог, скорее всего, не вернут (оценка).

## Что будет, если один из жильцов съезжает?

Договор заключён с собственником, поэтому отъезд одного жильца сам по себе состав сторон не меняет (оценка). Если договор на czas oznaczony, досрочно выйти можно в случаях, которые назвал сам договор (art. 673 § 3 k.c.). Для бессрочного договора с помесячной оплатой закон даёт трёхмесячный срок предупреждения: заявить нужно не позднее чем за три месяца, на конец календарного месяца (art. 688 k.c.); договор может установить иной срок (art. 673 § 1). Сможет ли один из нескольких нанимателей прекратить договор в одиночку, мы не оцениваем: однозначного ответа в законе не нашли. Надёжный путь такой:

- договориться с собственником и остальными жильцами об **аннексе** (aneks);
- указать в нём, с какой даты съезжающий выходит из договора, входит ли новый жилец, как поступить с его долей залога и кто отвечает за период до выезда;
- получить согласие собственника на нового жильца (он не обязан соглашаться);
- при najem okazjonalny изменения договора требуют письменной формы под страхом недействительности (art. 19a ust. 6); как быть с нотариальным заявлением, спросите у нотариуса. Подробности про такой наём собраны в [руководстве](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/).

Тот, кто жил без подписи, отвечает только за время проживания (art. 688¹ § 2). Съезжающему нужно ещё и выписаться (wymeldowanie, art. 24 ust. 2 pkt 2 в связи с art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności).

## Можно ли сдать комнату в поднаём?

Только с согласия собственника, и согласие должно быть письменным: без него собственник может расторгнуть договор (art. 688² k.c., art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Без согласия наниматель не вправе сдать квартиру или её часть в поднаём и не вправе передать безвозмездно; исключение для тех, кого он обязан содержать (art. 688² k.c.). Поднаём прекращается не позже, чем основной найм (art. 668 § 2). Если собственник согласился, наниматель и новый жилец отвечают перед ним за то, что квартиру используют по условиям договора (art. 668 § 1). Проверьте и сам договор: он может запрещать поднаём.

## Как мы подбираем квартиры на двоих и больше?

Агент подбирает варианты под ваш запрос, общается с собственником напрямую и, если вы не можете приехать, через видео проверяет то, что вы попросите. По вашей просьбе агент заранее спросит собственника, на скольких нанимателей он согласен. В анкете укажите район, число комнат, бюджет и срок. Комнаты мы не обещаем: анкета рассчитана на квартиру целиком.

Плата за подбор — 70% одного месячного czynszu najmu, то есть самой арендной платы без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей: при czynszu 3 500 zł это 2 450 zł. Её платят после подписания договора найма (umowa najmu), по счёту без НДС (faktura bez VAT). Как разделить её между собой, решаете вы. Помощь с PESEL и с походом в urząd входит в эти 70%. Наши агенты работают на русском, украинском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском. До подписания договора подбора узнайте у агента, кто из вас будет его стороной.

**Источники (проверено 07.10.2026):** Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, stan prawny na 19.05.2026, [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/T/D20260795L.pdf)); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (tj. Dz.U. 2023 poz. 725, [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text/T/D20230725L.pdf)); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (tj. Dz.U. 2026 poz. 384, [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/384/text/T/D20260384L.pdf)).

*Ищете квартиру в Варшаве вдвоём или втроём? Заполните [анкету подбора](https://allproperty.pl/ru/dla-najemcow/): район, число комнат, бюджет, срок. Скажите агенту при первом разговоре, сколько вас и кто будет подписывать договор. Агент подбирает варианты, общается с собственником напрямую и через видео проверяет то, что вы попросите. Плата — 70% czynszu najmu после подписания договора найма (umowa najmu; с 3 500 zł это 2 450 zł), счёт без НДС (faktura bez VAT). Телефон: [+48 666 866 468](tel:+48666866468).*

## FAQ

### Можно ли вписать в договор всех жильцов?

Закон не запрещает заключить договор сразу с несколькими нанимателями, но и не обязывает собственника на это согласиться: такой нормы мы не нашли ни в Гражданском кодексе, ни в законе о защите прав нанимателей. Если вы живёте вместе, имеет смысл вписать всех. Тот, кого нет в договоре, не является его стороной, а его проживание зависит от согласия собственника (art. 688² k.c.). Спросите о числе нанимателей до показа. Состояние на 07.10.2026.

### Делится ли kaucja на части?

Перед собственником kaucja обычно одна сумма на договор: закон ограничивает её размер (не больше 12 месячных платежей czynsz, при najem okazjonalny не больше 6), но не требует делить её между жильцами. Как вы её внесли и кому вернуть, решает договор, поэтому запишите вклад каждого. Свою долю между собой вы делите по отдельной договорённости, лучше письменной (оценка).

### Нужен ли meldunek каждому?

Да, обязанность meldunkowy у каждого своя (art. 24 ust. 2 pkt 1 в связи с art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności). Граждане ЕС, EFTA и Швейцарии регистрируются не позднее 30-го дня после прибытия (art. 41 ust. 1). Иностранец не из этих стран, который остаётся дольше 30 дней, должен зарегистрироваться не позднее четвёртого дня (art. 41 ust. 3 и art. 42 ust. 2). Если PESEL ещё нет, лично в ведомстве (urząd) должен появиться иностранец не из ЕС, EFTA и Швейцарии; исключение есть для британцев, на которых распространяется Соглашение о выходе (art. 40 ust. 3). Тому, кто вписан в договор, в качестве документа о праве на квартиру подходит сам договор (art. 28 ust. 2b). Остальным понадобится подтверждение пребывания от собственника или от другого лица с правом на квартиру, например нанимателя, у которого есть договор (оценка по тексту нормы; art. 28 ust. 2 и 2a в связи с art. 40 ust. 1–2). Перечень документов уточните в ведомстве (urząd). Состояние на 07.10.2026.

### Что делать, если сосед не платит свою долю?

Сначала зафиксируйте сумму и срок в переписке. Затем проверьте, что собственник получает czynsz полностью: для жилья он вправе расторгнуть договор из-за долга минимум за три полных периода платежа, после письменного предупреждения и дополнительного месяца на оплату (art. 11 ust. 1 и ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Поэтому часто закрывают разницу сами и сохраняют подтверждения, а потом требуют вернуть выплаченное (art. 376 § 1 k.c.). Это общая информация, споры между жильцами она не разрешает: при споре нужен юрист.

### Может ли собственник отказать, если нас трое?

Да. Число нанимателей и жильцов собственник определяет сам, обязывающей его принять нескольких нанимателей нормы мы не нашли. Спросите об этом до показа: агент allproperty по вашей просьбе задаёт собственнику такие вопросы напрямую.

### Подбираете ли вы комнаты?

Подбор комнат мы не обещаем: анкета подбора рассчитана на квартиру целиком, с указанием числа комнат, бюджета и срока. Если вас двое или трое, укажите нужное число комнат и скажите об этом агенту при первом разговоре.