# Protokół zdawczo-odbiorczy — почему он решает вопрос возврата залога

> Protokół zdawczo-odbiorczy при аренде квартиры в Варшаве: что записать, как фиксировать состояние на фото и когда собственник обязан вернуть залог.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/
- Language: ru
- Published: 2026-08-22
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи) — это документ, который в силу ст. 6c закона о защите прав жильцов стороны составляют перед передачей помещения арендатору и который является основанием для расчётов при возврате квартиры, в том числе для возврата залога. По состоянию на август 2026 года правила следующие: залог при обычной аренде не может превышать 12-кратного размера месячной арендной платы, при najem okazjonalny (окказиональной аренде) и институциональной аренде — 6-кратного, а в варшавской практике он составляет обычно эквивалент 1–2 арендных плат (при ставке 4000 zł это 4000–8000 zł). Собственник обязан вернуть залог в течение месяца со дня освобождения помещения, удержав исключительно документально подтверждённые суммы. Если протокола нет, действует презумпция из ст. 675 § 3 Гражданского кодекса — закон исходит из того, что помещение было в хорошем состоянии, а бремя доказывания ложится на арендатора. Хорошо составленный протокол содержит показания счётчиков, опись обстановки с описанием состояния, обнаруженные недостатки и фотодокументацию, указанную как приложение. Ниже показываем шаг за шагом, как подготовить документ, который защищает и арендатора, и собственника.

## Что говорит закон о protokole zdawczo-odbiorczym?

Обязанность составить протокол — не выдумка агентства. Ст. 6c закона от 21 июня 2001 года о защите прав жильцов (сводный текст: Dz.U. 2023 poz. 725) устанавливает, что перед передачей помещения арендатору стороны составляют протокол, в котором определяют техническое состояние и степень износа находящихся в нём коммуникаций и оборудования, — и что этот протокол является основанием для расчётов при возврате помещения.

Есть и вторая опора: ст. 675 § 3 Гражданского кодекса вводит презумпцию, что помещение было передано арендатору в хорошем состоянии, пригодном для оговорённого использования. На практике это означает, что при отсутствии протокола закон предполагает, что квартира была в хорошем состоянии, — и именно арендатору приходится доказывать, что треснувшая плитка или подтёки на потолке были там уже раньше. Для собственника отсутствие протокола не менее рискованно: трудно показать, что именно он передал, в каком состоянии и с какой обстановкой. Сам протокол, впрочем, лишь один из элементов хорошо подготовленного [договора аренды](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/umowa-najmu-na-co-uwazac/).

## Что именно записать в протоколе?

Хороший протокол составляется в день передачи ключей, в присутствии обеих сторон, в двух подписанных экземплярах. Он должен содержать:

- данные сторон, адрес помещения и дату передачи;
- показания счётчиков вместе с их номерами — электричество, газ, горячая и холодная вода, тепло;
- количество ключей и комплектов, а также пульты от ворот, карты доступа, ключи от подвала и почтового ящика;
- состояние каждого помещения: стены, потолки, полы, окна, двери, сантехника, кухонная мебель;
- опись обстановки с описанием состояния — не «кухня меблированная», а «холодильник, исправен, царапина на дверце», лучше всего с серийными номерами бытовой техники;
- обнаруженные недостатки, даже мелкие, — их фиксация защищает прежде всего арендатора;
- замечания сторон и разборчивые подписи.

Изменения в ходе аренды — новая стиральная машина, заменённый смеситель, обновлённые стены — дописывайте дополнением к протоколу, с датой и подписями обеих сторон.

## Как документировать состояние квартиры фотографиями?

Одного описания мало, потому что «мелкую царапину» каждый понимает по-своему. Фотографируйте каждое помещение общим планом, а к этому — крупные планы недостатков и счётчиков, так, чтобы был виден номер прибора и показание. Позаботьтесь о видимой дате съёмки.

При выезде повторите те же кадры: сравнение 1:1 обрубает большинство дискуссий, прежде чем они вообще начнутся. Всё чаще стороны записывают и короткий видеообход. Важная формальная деталь: укажите фотодокументацию в тексте протокола как приложение — тогда она становится его неотъемлемой частью, а не отдельным файлом в телефоне.

## Каков максимальный залог и когда его нужно вернуть?

Размер залога ограничивает закон — причём по-разному, в зависимости от формы аренды (правовое состояние на август 2026 года):

| Форма аренды | Максимальный залог | Правовое основание |
|---|---|---|
| Обычная аренда | 12-кратная месячная арендная плата | ст. 6 ч. 1 закона |
| Najem okazjonalny | 6-кратная арендная плата | ст. 19a ч. 4 |
| Институциональная аренда | 6-кратная арендная плата | ст. 19f ч. 4 |

В практике варшавского рынка в 2026 году залог — это обычно эквивалент одной или двух месячных арендных плат. Лимит считается по ставке арендной платы на день заключения договора — более позднее повышение не даёт собственнику права требовать доплаты. О специфике [najmu okazjonalnego](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/) — в том числе о нотариальном заявлении арендатора — мы пишем в отдельном руководстве.

Самый важный срок: залог подлежит возврату в течение месяца со дня освобождения помещения (ст. 6 ч. 4 закона), после удержания документально подтверждённых сумм, причитающихся арендодателю. Срок течёт с фактической передачи ключей, а не с даты окончания договора: если вы выезжаете 10-го, а договор формально действует до 30-го, месяц считается с 10-го. Полный перечень прав арендатора, связанных с залогом, мы собрали в статье [залог — права арендатора](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/). В договорах аренды, которые мы ведём в рамках [сопровождения для арендаторов](https://allproperty.pl/ru/dla-najemcow/), размер залога, срок его возврата и правила удержаний определены в договоре ещё до заселения.

## Ущерб или нормальный износ — как их различить?

Именно вокруг этой границы идёт большинство споров о залоге. Согласно ст. 675 § 1 ГК арендатор возвращает помещение в неухудшенном состоянии, но не отвечает за износ, являющийся следствием надлежащего использования. Простой практический тест: возник бы такой же след у аккуратного собственника, живущего в квартире столько же времени?

- **Нормальный износ:** потёртости напольного покрытия в проходных зонах, следы от мебели, выцветшие стены после нескольких лет, изношенные уплотнители.
- **Ущерб:** дыра в двери, прожжённая кухонная столешница, пятна, которые невозможно удалить, оторванный смеситель.

Чем дольше аренда, тем больше укладывается в норму — на практике считается, что через несколько (обычно 3–5) лет необходимость перекрасить стены — это уже нормальный износ, а не ущерб по вине арендатора. С другой стороны, перечень мелкого ремонта и обслуживания, ложащегося на арендатора в ходе аренды, приводит ст. 6b ч. 2 закона — в том числе уход за полами, окнами и дверями, а также сантехническими приборами.

## Как выглядит расчёт при выезде?

Итоговый протокол составляется в день возврата помещения: те же позиции, те же ракурсы фотографий, показания счётчиков для расчёта коммунальных услуг. Если собственник хочет что-то удержать из залога, он должен указать конкретные позиции и суммы — общая формулировка «повреждения в помещении» в случае спора не устоит.

Стоит также знать, что требования арендодателя о возмещении ущерба из-за повреждения или ухудшения помещения погашаются давностью по истечении года со дня возврата (ст. 677 ГК) — поэтому оба протокола и полный набор фотографий храните как минимум в течение этого срока.

## Какие ошибки обходятся дороже всего?

1. **Отсутствие протокола вообще.** «Мы доверились друг другу» заканчивается спором о залоге, в котором ни у одной из сторон нет доказательств, — а презумпция из Гражданского кодекса работает против арендатора.
2. **Слишком общий протокол.** Запись «квартира в хорошем состоянии» не говорит ничего; сила этого документа — в деталях, показаниях и фотографиях.
3. **Отсутствие итогового протокола.** Простая передача ключей без фиксации состояния лишает арендатора доказательства, что он оставил помещение в порядке, а собственника — основания для добросовестного расчёта.

В allproperty protokół zdawczo-odbiorczy — с полной фотодокументацией и показаниями счётчиков — мы составляем при передаче помещения арендатору в каждой аренде, которую ведём, а в Полном обслуживании — также при его возврате. Для арендодателей это часть [сопровождения аренды для собственников](https://allproperty.pl/ru/dla-wlascicieli/): модель Start (70% одной месячной аренды, разово) включает протокол при передаче помещения, а Полное обслуживание (8% арендной платы в месяц, только за месяцы с арендатором, плюс 2% в фонд мелких ремонтов, средства которого остаются вашими) — также протокол при возврате и подготовку расчёта по залогу. Если вы сдаёте квартиру в Варшаве или как раз заканчиваете аренду и хотите быть уверены в расчёте по залогу, напишите нам — подскажем, как подготовить документы шаг за шагом. А если уже во время приёмки квартиры вы столкнётесь с чем-то непонятным в формулировках или показаниях счётчиков — не ждите завтрашнего дня, звоните сразу с места: мы работаем 24/7, телефон [+48 666 866 468](tel:+48666866468) отвечаем в любое время.

## FAQ

### Обязателен ли protokół zdawczo-odbiorczy при аренде квартиры?

Да. Ст. 6c закона от 21 июня 2001 года о защите прав жильцов устанавливает, что перед передачей помещения арендатору стороны составляют протокол, описывающий техническое состояние и степень износа коммуникаций и оборудования, — и что этот документ является основанием для расчётов при возврате помещения. По состоянию на август 2026 года норма действует без изменений.

### Каким максимально может быть залог за аренду квартиры?

При обычной аренде максимум 12-кратный размер месячной арендной платы (ст. 6 ч. 1 закона о защите прав жильцов), при najem okazjonalny и институциональной аренде — 6-кратный (ст. 19a ч. 4 и ст. 19f ч. 4). В варшавской практике в 2026 году берут обычно эквивалент 1–2 месячных арендных плат.

### В какой срок собственник обязан вернуть залог?

В течение месяца со дня освобождения помещения (ст. 6 ч. 4 закона о защите прав жильцов, а при najem okazjonalny — ст. 19a ч. 5), после удержания документально подтверждённых сумм. Срок течёт с фактической передачи ключей, а не с формальной даты окончания договора аренды.

### Что происходит, если protokół zdawczo-odbiorczy не составили?

Тогда действует презумпция из ст. 675 § 3 Гражданского кодекса: считается, что помещение было передано арендатору в хорошем состоянии, пригодном для оговорённого использования. Это арендатор должен доказать, что недостатки существовали раньше — без протокола и датированных фотографий на практике это очень трудно.

### Чем ущерб отличается от нормального износа квартиры?

Согласно ст. 675 § 1 Гражданского кодекса арендатор не отвечает за износ, вытекающий из надлежащего использования: потёртости покрытия пола, следы от мебели или выцветшие стены после 3–5 лет аренды. Ущербом же являются дыры в дверях, прожжённая столешница или стойкие пятна — и только такие позиции можно удержать из залога.