# Налог с частной аренды — ryczałt 8,5% и 12,5% без секретов

> Ryczałt с частной аренды: 8,5% до 100 тыс. zł и 12,5% с превышения, выделенные коммунальные платежи, сроки уплаты и PIT-28 — на примерах из Варшавы.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/podatek-od-najmu-ryczalt/
- Language: ru
- Published: 2026-09-01
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Налог с частной аренды с 1 января 2023 года — это исключительно ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (единый налог с учтённых доходов): **8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы превышения** сверх этой величины. Налоговая шкала с вычетом расходов отпала. Ryczałt вы платите сами до 20-го числа следующего месяца на микросчёт налогоплательщика (символ PPE), а по окончании года подаёте PIT-28 — за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года. С частной аренды вы не платите ни взносов ZUS, ни взноса на здравоохранение. Супруги с общей собственностью могут после подачи заявления учитывать всё у одного из них — тогда ставка 8,5% действует вплоть до 200 000 zł. Квартальные платежи доступны начинающим сдавать в аренду, а также тем, чей доход за 2025 год не превысил 851 720 zł. Сколько вы реально заплатите, определяют три вещи: лимит 100 000 zł, выделение коммунальных платежей в договоре аренды и соблюдение сроков. Ниже раскладываем всё, что нужно знать арендодателю, — по состоянию на август 2026 года.

## Ryczałt — единственная форма налогообложения частной аренды?

Да. Изменение ввёл Polski Ład: с 2023 года доходы от аренды, субаренды и найма вне предпринимательской деятельности облагаются исключительно по ryczałt на основании закона от 20 ноября 1998 года о едином налоге с некоторых доходов, получаемых физическими лицами. Выбор формы налогообложения в налоговую заявлять не нужно — он вытекает прямо из закона.

Ryczałt вы платите в течение года, а по его окончании подаёте декларацию PIT-28. Доходы от аренды нельзя дописать в PIT-36 или PIT-37 — даже если вы работаете по трудовому договору, аренду вы декларируете на отдельном формуляре. С частной аренды вы также не платите взносов ZUS и взноса на здравоохранение — ryczałt является единственной публично-правовой нагрузкой по этому основанию.

## Как работает лимит 100 000 zł при ставках 8,5% и 12,5%?

Конструкция пороговая, но превышение лимита не «портит» весь год — более высокая ставка касается только превышения:

| Годовой доход | Ставка ryczałt |
|---|---|
| до 100 000 zł | 8,5% |
| превышение сверх 100 000 zł | 12,5% |
| супруги с заявлением — до 200 000 zł | 8,5% |

Лимит вы считаете нарастающим итогом с начала года, по суммам фактически полученным или предоставленным в распоряжение — а не по срокам платежей из договора. Если один платёж арендной платы пробивает порог, вы делите его: часть, укладывающуюся в лимит, облагаете по ставке 8,5%, остальное — по 12,5%, уже в том же месяце.

Пример: вы сдаёте квартиру на Мокотуве за 3 500 zł в месяц (рыночные ставки мы сводим в обзоре [цен аренды в Варшаве в 2026 году](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/ceny-wynajmu-warszawa-2026/)). Годовой доход — 42 000 zł, поэтому весь год вы закрываете по ставке 8,5%: ryczałt составит 3 570 zł (около 298 zł в месяц). При двух-трёх квартирах и доходе 130 000 zł вы заплатите 8 500 zł с первых 100 000 zł и 3 750 zł с превышения в 30 000 zł — вместе 12 250 zł. Лимит охватывает сумму доходов со всех ваших объектов и договоров такого рода.

## С чего вы платите ryczałt — входят ли коммунальные платежи в доход?

Ryczałt вы платите с дохода, без вычета расходов. Тем важнее, что вообще составляет доход. Налоговые органы последовательно подтверждают в индивидуальных разъяснениях (например, разъяснение Директора KIS от 29 января 2021 года, № 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), что эксплуатационные и коммунальные платежи — czynsz administracyjny (эксплуатационный платёж в товарищество собственников или кооператив), электричество, газ, вода, вывоз мусора — не являются вашим доходом, если договор аренды явно выделяет их из арендной платы и переносит обязанность их нести на арендатора. Как составить такую формулировку, подсказывает руководство [договор аренды — на что обращать внимание](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/umowa-najmu-na-co-uwazac/).

Разница ощутима. При арендной плате 3 000 zł и платежах 800 zł в месяц: с правильной формулировкой в договоре вы платите 8,5% с 3 000 zł, то есть 255 zł. Без выделения — с полных 3 800 zł, то есть 323 zł в месяц. В масштабе года это 816 zł разницы на одной квартире. Возвратный залог также не является доходом, пока он подлежит возврату арендатору.

## Как супруги пользуются лимитом 200 000 zł?

Если между вами существует общая собственность супругов, вы можете подать начальнику налоговой инспекции заявление о налогообложении всех доходов от аренды у одного из вас. Тогда ставка 8,5% действует вплоть до 200 000 zł дохода, а 12,5% — только с превышения. Без заявления каждый из супругов декларирует свою часть с собственным лимитом 100 000 zł.

Сроки жёсткие: заявление вы подаёте до 20-го числа месяца, следующего за месяцем первого дохода от аренды в данном году, а если первый доход пришёлся на декабрь — до конца налогового года. При раздельной собственности супругов эта льгота не полагается.

## Когда платить ryczałt и до какого срока подать PIT-28?

Ryczałt вы платите сами, без напоминания из налоговой:

- **ежемесячно** — до 20-го числа следующего месяца (за октябрь до 20 ноября), а за декабрь до 20 января следующего года;
- **поквартально** — до 20-го числа месяца после квартала (20 апреля, 20 июля, 20 октября), а за IV квартал до 20 января; эта опция доступна начинающим сдавать в аренду, а также налогоплательщикам, чьи доходы в предыдущем году не превысили эквивалента 200 000 евро — в 2026 году это 851 720 zł дохода за 2025 год (курс NBP 4,2586 zł от 1 октября 2025 года);
- о выборе квартальных платежей заранее не заявляют — вы сообщаете о нём только в PIT-28, подаваемой за год, в котором так платили;
- перевод вы делаете на свой микросчёт налогоплательщика с символом формуляра **PPE**;
- годовую декларацию **PIT-28** вы подаёте в период с 15 февраля по 30 апреля — за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года и в тот же срок доплачиваете возможную разницу.

Если 20-е число выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день.

## Что ryczałt не позволяет вычесть?

Ryczałt покупает простоту, но закрывает дорогу к расходам. Вы не вычтете ни амортизацию, ни ремонт, ни обстановку, ни проценты по ипотечному кредиту. При квартире, купленной в кредит и требующей вложений, эффективная нагрузка бывает выше, чем предполагает низкая ставка.

Альтернативой остаётся аренда в рамках предпринимательской деятельности, где расходы можно учитывать, но добавляются взносы и другие обязанности — это решение стоит обсудить с налоговым консультантом.

## Короткий чек-лист арендодателя

1. Проверьте договор аренды: выделены ли платежи и коммунальные услуги из арендной платы и отнесены ли они на арендатора.
2. Суммируйте доходы нарастающим итогом по всем объектам и следите за порогом 100 000 zł.
3. Супруги: рассмотрите заявление о налогообложении всего дохода у одного из вас и не пропустите срок.
4. Платите ryczałt до 20-го числа месяца на микросчёт с символом PPE.
5. Подайте PIT-28 до 30 апреля следующего года.
6. Сохраняйте подтверждения переводов от арендатора — при двух ставках и лимитах документация очень пригодится.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет налоговую консультацию. Если вы сдаёте квартиру в Варшаве и предпочитаете, чтобы аренда была как следует выстроена — от конструкции договора с правильным разделением арендной платы и коммунальных платежей до поиска и проверки арендатора, — мы охотно поможем. Подробности вы найдёте на странице [для собственников](https://allproperty.pl/ru/dla-wlascicieli/): в модели Start вы платите 70% одной месячной аренды, разово, а в Полном обслуживании, с приёмом арендной платы и ежемесячным отчётом о поступлениях и удержаниях, — 8% арендной платы в месяц (только за месяцы с арендатором) плюс 2% в фонд мелких ремонтов, средства которого остаются вашими. В обеих моделях с налоговой вы рассчитываетесь сами — мы не являемся налоговым агентом по этому налогу и не даём налоговых консультаций. Начинаем мы всегда с разговора о вашем объекте. Договор с арендатором часто подписывают вечером или в выходные, когда это удобно обеим сторонам — если в этот момент возникнет сомнение насчёт формулировки о коммунальных платежах или ставке, ждать понедельника не нужно: мы работаем 24/7, достаточно позвонить по [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Какая ставка ryczałt с частной аренды в 2026 году?

С 2023 года действуют две ставки: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы превышения. Более высокая ставка касается только превышения, а не всего дохода. Супруги с общей собственностью могут после подачи заявления учитывать всё у одного из них с лимитом 200 000 zł. По состоянию на август 2026 года ставки остаются без изменений.

### Платятся ли с частной аренды взносы на здравоохранение или ZUS?

Нет. Частная аренда, облагаемая по ryczałt, не подлежит взносам ZUS и взносу на здравоохранение — ryczałt с учтённых доходов является единственной публично-правовой нагрузкой. Это касается и работающих по трудовому договору: доходы от аренды показывают отдельно, в декларации PIT-28, а не в PIT-36 или PIT-37. Правило действует с 1 января 2023 года.

### До какого срока нужно платить ryczałt с аренды?

Ryczałt вы платите до 20-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, а за декабрь — до 20 января следующего года. Поквартально могут платить начинающие сдавать в аренду, а также налогоплательщики с доходом за предыдущий год до 200 000 евро — в 2026 году это 851 720 zł за 2025 год. Платежи идут на микросчёт налогоплательщика с символом PPE.

### Входят ли коммунальные и эксплуатационные платежи в доход от аренды?

Нет, если договор аренды явно выделяет их из арендной платы и переносит обязанность их нести на арендатора — это подтверждает, в частности, разъяснение Директора KIS от 29 января 2021 года. При аренде 3 000 zł и платежах 800 zł правильная формулировка в договоре экономит 816 zł налога в год. Возвратный залог также не является доходом.

### Когда подают PIT-28 за сдачу квартиры в аренду?

Декларацию PIT-28 подают в период с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за налоговым годом — за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года. В тот же срок вы доплачиваете возможную разницу налога. О выборе квартальных платежей заранее не заявляют — вы сообщаете о нём только в PIT-28 за соответствующий год.