# Собственник берёт только наличные и просит доплату за договор: нормально ли это и чем рискует наниматель-иностранец

> Платить аренду и залог наличными в Польше законно, но без письменного договора и расписок это не доказать. Что потребовать, как составить расписку и что делать, если вы уже заплатили.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-za-gotowke-bez-umowy-ryzyko/
- Language: ru
- Published: 2026-10-07
- Updated: 2026-10-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Платить аренду и залог наличными в Польше законно. Риск не в купюрах, а в отсутствии бумаги: без письменного договора и расписок вам будет трудно доказать, что вы внесли залог и аренду, и показать адрес, когда его потребует urząd. Минимальная защита такая: письменная umowa najmu, расписка (pokwitowanie) за каждый платёж, которую вы вправе потребовать по art. 462 Гражданского кодекса, и protokół zdawczo-odbiorczy. Отдельная плата «за договор» служит тревожным признаком. *Проверено 7 октября 2026. Общая информация, не юридическая консультация.*

Этот вопрос иностранцы задают постоянно, обычно когда собственник уже успел сказать, что «здесь так принято». Ниже: что говорит закон, что сделать до передачи денег и как исправить положение, если деньги уже переданы.

## Законно ли платить аренду наличными?

Да. Гражданский кодекс не требует, чтобы аренда или залог шли переводом. Лимит наличных в 15 000 zł, о котором часто говорят, записан в art. 19 Prawa przedsiębiorców (единый текст Dz.U. 2025 poz. 1480). Он касается платежей, связанных с предпринимательской деятельностью, когда второй стороной тоже является предприниматель, а сумма сделки превышает 15 000 zł. Частный собственник и частный наниматель под эту норму не подпадают. Лимит считают от стоимости всей сделки, «независимо от количества платежей», а не от отдельного платежа, но он важен только тогда, когда обе стороны действуют как предприниматели.

Если жильё снимает для вас компания, спросите её бухгалтера: тогда обе стороны могут действовать как предприниматели. Законопроект, внесённый депутатами в апреле 2026 (druk sejmowy 2806), поднимает лимит до 25 000 zł с 2027 года. На 7 октября 2026 это только проект, направленный на первое чтение 15 июля 2026.

«Законно» не значит «разумно». Почему, объясняет следующий раздел.

## Чем рискует наниматель без письменного договора?

Аренда без письменного договора не становится недействительной. Договор на срок больше года должен быть письменным, а если форма не соблюдена, он считается заключённым на неопределённый срок (art. 660 Гражданского кодекса). Проблема в доказательствах. По art. 6 Гражданского кодекса бремя доказывания лежит на том, кто делает из факта правовые выводы. Если собственник потом скажет «залог ты не вносил», доказывать обратное придётся вам, а наличные не оставляют следа в банке.

На практике рисков четыре:

- **Залог.** Собственник обязан вернуть его в течение месяца после освобождения квартиры, удержав причитающиеся ему платежи по аренде (art. 6 ust. 4 закона о защите прав нанимателей). Без расписки вы не покажете, сколько внесли. Подробнее в статье о [залоге](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/).
- **Спор об аренде.** На фразу «за ноябрь ты не платил» трудно возразить, если нет расписки за ноябрь.
- **Состояние квартиры.** Без [protokołu zdawczo-odbiorczego](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/) о царапинах и показаниях счётчиков спорят слово против слова.
- **Адрес.** Для meldunku urząd хочет подтверждения проживания и документа о правовом титуле на жильё. Закон называет среди таких документов гражданско-правовой договор, например аренды (art. 28 ust. 2 и 2b закона об учёте населения; страница gov.pl, обновлена 11.03.2026). Подтверждение собственника на формуляре нужно в любом случае, а без письменного договора собрать остальные документы сложнее. Как зарегистрироваться и в какой срок: [PESEL и meldunek](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/pesel-meldunek-cudzoziemcy/). Другие учреждения тоже могут запросить бумагу с адресом, поэтому уточняйте у конкретного учреждения, что оно примет. Иммиграционных советов мы не даём.

## Что должно быть в расписке за наличные?

Гражданский кодекс даёт вам право требовать расписку при исполнении обязательства. Можно потребовать и особую форму, если у вас есть в этом интерес (art. 462 § 1-2). Расходы на расписку несёте вы, если не договорились иначе (§ 3). Если кредитор отказывается, вы вправе воздержаться от платежа или внести деньги в судебный депозит (art. 463). Проверять это на практике мало кто хочет, так что отказ — хороший повод предложить перевод.

В хорошей расписке указаны:

1. дата;
2. сумма цифрами и прописью;
3. за что: czynsz (аренда), kaucja (залог), media (коммунальные);
4. за какой месяц и адрес квартиры;
5. имена и фамилии обеих сторон и их адреса;
6. подписи обеих сторон, по одному экземпляру каждой.

Передавайте наличные только тогда, когда подписанная расписка уже у вас в руках. Простая формулировка на польском, которую поймёт любой собственник:

> Pokwitowanie. Ja, [imię i nazwisko wynajmującego], potwierdzam, że dnia [data] otrzymałem/am od [imię i nazwisko najemcy] gotówką kwotę [kwota] zł (słownie: [kwota słownie]) tytułem [czynszu za miesiąc / kaucji] za lokal przy [adres]. Podpis wynajmującego.

Сразу сфотографируйте подписанный документ. Ещё лучше вписать сумму залога и дату его получения в сам договор аренды.

## Почему доплата за договор и «другая сумма в договоре» — тревожные признаки?

Ни Гражданский кодекс, ни закон о защите прав нанимателей не знают платы «за составление договора». Стороны вправе согласовывать многое (art. 353¹), поэтому такая плата не обязательно незаконна, но у неё должны быть название, получатель и основание. Если говорят, что это комиссия посредника, попросите договор посредничества: по art. 180 ust. 3 закона об управлении недвижимостью он требует письменной или электронной формы под страхом недействительности.

Договор с суммой аренды, которая отличается от реально платимой, создаёт свою проблему. Заявление, сделанное с согласия другой стороны для вида, недействительно, а действительность определяется по скрытой сделке (art. 83 § 1 Гражданского кодекса). В споре реальные условия придётся доказывать вам, а бумага в ваших руках будет говорить другое. «Дешевле без договора» означает отказ от защиты, описанной выше.

Обсуждать мотивы собственника и кого-то обвинять не нужно. Спросите спокойно и письменно:

- «За что эта плата, кто её получает и будет ли она указана в договоре?»
- «Можно ли указать в договоре фактическую аренду и каждый мой платёж, чтобы у нас обоих были понятные документы?»

Если ответ — отказ, решение, брать ли эту квартиру, остаётся за вами. Квартир много.

## Как платить переводом, если польского счёта ещё нет?

Попросите номер счёта и проверьте, что владелец счёта — тот, кто указан в договоре. Из-за границы можно отправить евро или злотые из вашего банка. Перед подтверждением сравните курс, комиссию, возможные сборы банка получателя и срок зачисления. В назначении платежа напишите «czynsz [месяц], [адрес]» или «kaucja, [адрес]» и сохраните подтверждение. Порядок платежей до приезда мы разобрали в статье [платежи до приезда](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/platnosci-przed-przyjazdem-zadatek-kaucja-najem/).

Можно ли открыть польский счёт только по паспорту? Единого правила нет: каждый банк задаёт свои условия. Часть банков открывает иностранцам счёт без PESEL в отделении, по паспорту и документу о легальном пребывании, а некоторые счета, открываемые полностью онлайн, требуют PESEL. Поэтому до визита спросите банк, какие документы нужны в вашей ситуации и требует ли он польский номер телефона и подтверждение адреса.

## Я уже заплатил наличными, договора нет. Что делать?

1. **Соберите доказательства.** Сообщения с суммами и датами, фото передачи ключей, выписку банка со снятием наличных (она подкрепляет вашу версию, но платёж сама по себе не доказывает) и данные тех, кто присутствовал.
2. **Попросите подтверждение.** Напишите нейтрально: «Подпишете краткое заявление, что [дата] я передал вам [сумма] zł как залог и [сумма] zł как аренду за [месяц]?» Подписывайте его сегодняшней, настоящей датой и укажите, что оно подтверждает прежние платежи. Ничего не пишите задним числом.
3. **Попросите письменный договор** и впредь расписку за каждый платёж или перевод.
4. **Составьте протокол** состояния квартиры с фотографиями и показаниями счётчиков, подписанный обеими сторонами.
5. **Если собственник отказывает во всём,** сохраните доказательства и обратитесь к юристу. Если история похожа на фальшивое объявление, прочитайте, [как его распознать](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/jak-rozpoznac-falszywe-ogloszenie/), и сообщите в полицию.

## Как это выглядит, когда квартиру подбирает агент?

Наш совет каждому нанимателю тот же, что в этой статье: письменная umowa najmu, расписка или подтверждение перевода за каждый платёж и протокол при получении ключей. Агент общается с собственником напрямую и, если вы попросите, задаёт вопросы о форме оплаты и о договоре до того, как вы на что-то согласитесь. Как подписать договор на расстоянии: [подписание договора аренды онлайн или курьером](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/umowa-najmu-podpisanie-zdalnie-online-kurier/).

Наша комиссия — 70% одного месячного czynszu najmu (без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), платится после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Пример: при czynszu 3 500 zł комиссия 2 450 zł. Помощь с PESEL и визитом в urząd входит в эти 70%.

**Источники (проверено 7 октября 2026):** Гражданский кодекс, art. 6, 83, 353¹, 462, 463, 659, 660 (единый текст Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl); закон о защите прав нанимателей, art. 6 и 19a (Dz.U. 2023 poz. 725); Prawo przedsiębiorców, art. 19 (Dz.U. 2025 poz. 1480); druk sejmowy № 2806 от 15 апреля 2026 (проект, не закон); закон об учёте населения, art. 28 (Dz.U. 2026 poz. 384); gov.pl, «Zamelduj się na pobyt czasowy dla cudzoziemców» (обновлено 11.03.2026); закон об управлении недвижимостью, art. 180 ust. 3 (Dz.U. 2026 poz. 399).

*Обложка сгенерирована ИИ.*

*Ищете квартиру в Варшаве? Заполните [анкету подбора](https://allproperty.pl/ru/dla-najemcow/): бюджет, сроки, район. Агент подбирает варианты и общается с собственником напрямую. Комиссия — 70% одного месячного czynszu najmu после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Наши агенты говорят на украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, испанском и турецком. Телефон: [+48 666 866 468](tel:+48666866468).*

## FAQ

### Можно ли требовать расписку за каждый платёж наличными?

Да. Тот, кто исполняет обязательство, вправе потребовать от кредитора расписку (art. 462 § 1 Гражданского кодекса, единый текст Dz.U. 2026 poz. 795, по состоянию на 7 октября 2026). Если собственник отказывается, можно воздержаться от платежа или внести деньги в судебный депозит (art. 463). На практике при отказе предложите перевод.

### Обязан ли собственник дать письменный договор?

Закон требует это не всегда. Аренду можно заключить устно, но договор на срок больше года должен быть письменным, а без этой формы он считается заключённым на неопределённый срок (art. 660 Гражданского кодекса). Najem okazjonalny требует письменной формы под страхом недействительности и нотариального заявления. Просить письменный договор всё равно разумно: это ваше главное доказательство условий.

### Может ли собственник взять залог наличными и не вернуть его?

Закон велит вернуть залог в течение месяца после освобождения квартиры за вычетом причитающихся собственнику платежей по аренде (art. 6 ust. 4 закона о защите прав нанимателей, Dz.U. 2023 poz. 725). Но кто ссылается на факт, тот его доказывает (art. 6 Гражданского кодекса), поэтому вам нужно уметь показать, что вы платили. Подписанная расписка или строка в договоре о получении залога это решает.

### Нужен ли письменный договор для meldunku?

Urząd требует подтверждения проживания от собственника или иного лица с правовым титулом и документ, подтверждающий титул на жильё. Закон называет среди таких документов гражданско-правовой договор, например аренды (art. 28 ust. 2 и 2b закона об учёте населения, Dz.U. 2026 poz. 384). Практика urzędów различается, поэтому спросите в самом urzędzie. Сроки зависят от гражданства, мы разбираем их в статье о PESEL и meldunku.

### Если собственник хочет только наличные, это мошенник?

Не обязательно. Наличные законны, и многие частные собственники их принимают. Тревожит сочетание: наличные, нет письменного договора, нет расписок и плата, которую никто не может объяснить. Тогда не платите, спросите письменно, за что деньги, и сверьтесь со списком признаков из статьи о фальшивых объявлениях.

### Сколько стоит ваш подбор квартиры?

Комиссия составляет 70% одного месячного czynszu najmu (без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), платится после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Пример: при czynszu 3 500 zł комиссия 2 450 zł. Помощь с PESEL и визитом в urząd входит в эти 70%.