# Najem okazjonalny — частые вопросы арендаторов и собственников

> Najem okazjonalny в Варшаве — нотариус, запасное помещение, уведомление налоговой, залог и ryczałt. Ответы на вопросы арендаторов и собственников.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-okazjonalny-pytania-i-odpowiedzi/
- Language: ru
- Published: 2026-08-20
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Najem okazjonalny (аренда по особому режиму) — это договор аренды квартиры на определённый срок, максимум 10 лет, описанный в ст. 19a–19e закона от 21 июня 2001 года об охране прав жильцов; заключить его может исключительно собственник — физическое лицо. Коротко: сам договор требует только обычной письменной формы, а akt notarialny (нотариальный акт) нужен лишь для заявления арендатора о подчинении исполнению. Стоимость этого акта ограничена 1/10 минимальной оплаты труда, то есть с 1 января 2026 года максимум 480,60 zł нетто; на практике нотариальные конторы обычно берут 200–400 zł.

Собственник уведомляет о договоре начальника налоговой инспекции в течение 14 дней с момента передачи помещения, а доход рассчитывает по ryczałt: 8,5% до 100 000 zł в год и 12,5% со суммы сверх лимита (ставки актуальны в 2026 году). Залог не может превышать шестикратную арендную плату, а арендатор указывает запасное помещение и предоставляет согласие его собственника. Ниже раскрываем каждый из этих ответов.

## Обязателен ли нотариус при najem okazjonalny?

Да, но в более узком объёме, чем многие думают. Сам договор najem okazjonalny не обязан быть нотариальным актом — достаточно обычной письменной формы, и притом под страхом недействительности. Нотариальный акт нужен для одного приложения: заявления арендатора о добровольном подчинении исполнению, в котором он обязуется освободить и передать помещение в срок, указанный в требовании собственника. Это заявление опирается на ст. 777 § 1 п. 4 Гражданского процессуального кодекса, и без него договор не имеет статуса najem okazjonalny — полную конструкцию описываем в [путеводителе по najem okazjonalny](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/).

Стоимость законом ограничена: вознаграждение нотариуса за это заявление не может превысить 1/10 минимальной оплаты труда. С 1 января 2026 года — при минимальной зарплате 4806 zł — это максимум 480,60 zł нетто плюс VAT 23%, то есть около 591 zł брутто. На практике многие конторы берут 200–400 zł; к этому добавляются выписки из акта, обычно 6–12 zł за страницу. По обычаю платит арендатор, но стороны могут договориться иначе — это стоит прямо записать в договоре.

## Как работает запасное помещение и что, если арендатор его потеряет?

Арендатор указывает другое помещение, в котором он сможет поселиться в случае принудительного исполнения обязанности освободить квартиру — чаще всего это квартира родителей или другого близкого человека. К договору прилагается заявление собственника этого помещения о согласии на проживание арендатора и лиц, живущих вместе с ним. По требованию арендодателя подпись под этим согласием должна быть нотариально удостоверена — стоимость порядка 30–50 zł.

Без комплекта из трёх приложений — нотариального заявления, указания помещения и согласия его собственника — конструкция najem okazjonalny не работает. Важен и сценарий «в процессе»: если арендатор утратит возможность проживания в указанном помещении (например, родители продадут квартиру), у него есть 21 день с момента получения этой информации на указание нового адреса и предоставление нового согласия (ст. 19a ч. 3). Если он этого не сделает, собственник может расторгнуть договор с соблюдением срока предупреждения не менее 7 дней (ст. 19d ч. 5).

## Нужно ли уведомлять о договоре налоговую?

Да — и это обязанность собственника, а не арендатора. Согласно ст. 19b ч. 1 закона собственник уведомляет о заключении договора начальника налоговой инспекции по своему месту жительства (а не по адресу сдаваемого помещения) в срок 14 дней со дня начала аренды. Срок отсчитывается от передачи помещения, то есть на практике от вручения ключей, а не от даты подписания договора.

Официального бланка нет — достаточно письма с данными сторон, адресом помещения и датой начала аренды. Уведомление бесплатно; его можно подать лично, заказным письмом или электронно. По требованию арендатора собственник обязан предъявить подтверждение уведомления. Последствие упущения серьёзное: без уведомления не применяются ст. 19c и 19d, поэтому собственник теряет упрощённый путь принудительного исполнения и остаётся с обычной арендой на определённый срок.

## Сколько составляет налог с najem okazjonalny?

Уведомление по ст. 19b не заменяет налоговых расчётов — это две отдельные обязанности. С 2023 года частная аренда рассчитывается исключительно по ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, и в 2026 году ставки остаются без изменений:

- **8,5%** с дохода до 100 000 zł в год,
- **12,5%** со суммы сверх 100 000 zł.

Пример: при арендной плате 3000 zł в месяц годовой доход составляет 36 000 zł, а ryczałt — 3060 zł, то есть 255 zł в месяц. Налог уплачивается ежемесячно (или ежеквартально, если вы отвечаете условиям) до 20-го числа следующего месяца на собственный микросчёт налогоплательщика, а по окончании года подаётся декларация PIT-28. Подробности ставок и сроков мы описали в статье о [ryczałt с аренды](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/podatek-od-najmu-ryczalt/).

## Что реально получает собственник?

Разница проявляется, когда договор закончился, а арендатор не хочет выезжать. Вместо процесса о выселении, который может тянуться годами, процедура выглядит так:

1. Собственник вручает письменное **требование освободить помещение** с официально удостоверенной подписью, назначая срок не короче 7 дней с момента вручения (ст. 19d ч. 2–3).
2. По безрезультатном истечении срока подаёт в суд **заявление о придании исполнительной надписи** нотариальному акту; прилагает требование с доказательством вручения, документ, подтверждающий правовой титул на помещение, и подтверждение уведомления налоговой.
3. С исполнительной надписью направляет дело **судебному приставу**, который проводит исполнение с переселением в указанное запасное помещение.

Различия в сводке:

| Ситуация | Najem okazjonalny | Обычная аренда |
|---|---|---|
| Путь к освобождению помещения | Исполнительная надпись на нотариальном акте, затем пристав | Судебный процесс о выселении, часто больше года |
| Право на социальное жильё | Не предоставляется | Может предоставляться |
| Защитный период 1 ноября – 31 марта | Не действует | Действует |
| Максимальный залог | шестикратная арендная плата | двенадцатикратная арендная плата |

## Каковы границы этого договора?

Najem okazjonalny — не лазейка для произвола. Несколько жёстких рамок:

- арендодателем может быть исключительно **физическое лицо**, которое не ведёт предпринимательскую деятельность по сдаче помещений;
- договор должен быть заключён на **определённый срок, максимум 10 лет**;
- залог не может превышать **шестикратную месячную арендную плату** (ст. 19a ч. 4); в рыночной практике принят одно- или двукратный размер — о правилах его возврата пишем в тексте о [правах арендатора при залоге](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/);
- досрочное расторжение собственником возможно только в предусмотренных законом случаях — среди прочего задолженность по арендной плате не менее чем за три полных периода оплаты после письменного предупреждения и назначения дополнительного месяца на оплату, поднаём без согласия или использование помещения способом, противоречащим договору.

## Стоит ли арендатору бояться подписи у нотариуса?

Нет, если он понимает, что подписывает. Заявление о подчинении исполнению касается исключительно обязанности освободить помещение после окончания договора — оно не лишает права на суд в спорных вопросах, например о расчёте залога или вложений. Для арендатора комплект документов обычно означает собственника, который действует легально: уведомляет о договоре, платит налог, а условия — арендная плата, счётчиковые платежи, залог и правила его возврата — записаны точно, а не согласованы «на словах». Арендаторам, которые только ищут жильё, мы объясняем каждое приложение ещё до визита к нотариусу — объём [помощи при аренде для арендаторов](https://allproperty.pl/ru/dla-najemcow/) описываем отдельно.

В allproperty мы готовим проект договора najmu okazjonalnego и уведомление о нём в налоговую, координируем оформление арендатором нотариального заявления и следим, чтобы ни одно из трёх приложений не было упущено, — и переводим эти документы арендатору на понятный язык, в том числе когда он не говорит по-польски. Если вы сдаёте квартиру в Варшаве и хотите пройти этот процесс без формальных промахов, напишите нам — для собственника сдача квартиры в модели Start стоит 70% одной месячной аренды, разово, а Полное обслуживание — 8% арендной платы в месяц (только за месяцы с арендатором) плюс 2% в фонд мелких ремонтов, средства которого остаются вашими; что входит в обе модели, вы найдёте в разделе [для собственников квартир](https://allproperty.pl/ru/dla-wlascicieli/). Есть сомнение по одному из приложений или по сроку уведомления, и это выпало на вечер или выходные, прямо перед подписанием договора? Мы работаем 24/7 — звоните в любое время: [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Сколько стоит нотариус при najem okazjonalny в 2026 году?

Тариф за заявление арендатора о подчинении исполнению законом ограничен 1/10 минимальной оплаты труда. С 1 января 2026 года это максимум 480,60 zł нетто, то есть около 591 zł с VAT 23%. На практике большинство нотариальных контор берёт 200–400 zł, а выписки из акта стоят 6–12 zł за страницу.

### Должен ли договор najem okazjonalny быть нотариальным актом?

Нет. Сам договор требует только обычной письменной формы под страхом недействительности и заключается на определённый срок, максимум 10 лет. Форму akt notarialny (нотариального акта) требует исключительно одно приложение: заявление арендатора о добровольном подчинении исполнению, основанное на ст. 777 § 1 п. 4 Гражданского процессуального кодекса.

### В какой срок нужно уведомить налоговую о najem okazjonalny?

У собственника есть 14 дней со дня начала аренды, отсчитываемых от передачи помещения (вручения ключей), а не от подписания договора. Уведомление подаётся начальнику налоговой инспекции по месту жительства собственника и бесплатно. Без уведомления не работает упрощённое исполнение по ст. 19c и 19d закона.

### Какой налог платится с najem okazjonalny в 2026 году?

Частная аренда рассчитывается исключительно по ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (упрощённому налогу с учтённой выручки): 8,5% до 100 000 zł дохода в год и 12,5% со суммы сверх лимита — ставки действуют без изменений и в 2026 году. При арендной плате 3000 zł в месяц ryczałt составляет 255 zł в месяц, к уплате до 20-го числа следующего месяца; за год подаётся PIT-28.

### Что происходит, если арендатор теряет запасное помещение?

У арендатора есть 21 день с момента, когда он узнал об утрате возможности проживания в указанном помещении, чтобы указать новый адрес и предоставить согласие его собственника (ст. 19a ч. 3). Если он этого не сделает, арендодатель может расторгнуть договор с соблюдением срока предупреждения не менее 7 дней.