# Ипотечный кредит для иностранца в Польше — условия банков

> Ипотечный кредит для иностранца в Польше: условия банков, karta pobytu, собственный взнос, разрешение MSWiA и расходы на покупку квартиры в Варшаве.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/kredyt-hipoteczny-dla-cudzoziemcow/
- Language: ru
- Published: 2026-08-26
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Да, иностранец может получить ипотечный кредит в Польше — при условии, что у него есть karta pobytu (вид на жительство — постоянный или временный, действительный ещё как минимум 6–12 месяцев) и документально подтверждённые доходы в злотых. Конкретные условия, состояние на август 2026 г., выглядят так: минимальный собственный взнос — 20% стоимости недвижимости (10% со страхованием низкого взноса), при карте временного пребывания банки обычно ожидают 20–30%. Референсная ставка NBP составляет 3,75% (без изменений с 5 марта 2026 г.), WIBOR 3M колеблется около 3,83% — при типичной марже около 2 п.п. плавающая ставка выходит в районе 5,8–5,9%. Кредитное решение принимается за 2–6 недель с момента подачи полной заявки. Важно для покупателей из-за пределов ЕС: типичную квартиру (самостоятельное жилое помещение) вы купите без разрешения MSWiA (Министерство внутренних дел и администрации) — разрешение (гербовый сбор 1570 zł, формально до 2 месяцев) нужно только при доме с землёй или участке. Ниже вся процедура: статус пребывания, валюта доходов, документы, налоги и расходы.

## Какой статус пребывания принимают банки?

Первый вопрос любого банка касается не заработка, а основания пребывания. В лучшем положении обладатели **разрешения на постоянное пребывание (pobyt stały)** или статуса **долгосрочного резидента ЕС** — для большинства банков это условия практически такие же, как для гражданина Польши. Граждане государств ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии проходят стандартную процедуру.

**Карта временного пребывания** тоже открывает дорогу к кредиту, но с оговорками. Банки обычно требуют, чтобы на день подачи заявки карта была действительна ещё как минимум 6, а чаще 12 месяцев вперёд. Если карта истекает раньше, часть банков примет подтверждение подачи заявления о продлении пребывания — безопаснее, однако, сначала продлить карту. Практика бывает разной: часть учреждений принимает исключительно постоянное пребывание, другие признают временные карты при более длительном стаже работы. Некоторые банки требуют также [номера PESEL и регистрации по месту жительства](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/pesel-meldunek-cudzoziemcy/).

Без karta pobytu ипотечный кредит на практике недостижим — виза, даже долгосрочная, в подавляющем большинстве банков не подходит.

## В какой валюте и из каких доходов банк посчитает кредитоспособность?

Согласно закону об ипотечном кредите от 23 марта 2017 г. банк может выдать вам кредит исключительно в валюте, в которой вы получаете большую часть доходов. Зарабатываете в злотых — получите кредит в PLN. Зарабатываете в евро — банков, кредитующих в EUR, на польском рынке всего несколько, и то на менее выгодных условиях. Самый простой путь — документально подтверждённый доход в Польше.

Банки охотнее всего видят **трудовой договор (umowa o pracę)** — обычно со стажем не менее 3–6 месяцев у текущего работодателя, а при срочных договорах — с перспективой продолжения занятости. **Предпринимательская деятельность (JDG)** принимается, как правило, после 12–24 месяцев ведения. Учитывается также история в BIK — её строит, например, кредитная карта или небольшой кредит, погашаемый в срок. От граждан Украины некоторые банки дополнительно требуют зарубежный кредитный отчёт (действителен 60 дней) и выписки с зарубежных счетов.

## Нужно ли иностранцу разрешение MSWiA на покупку?

Здесь действует закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами — и он содержит хорошую новость для покупателей квартир. **Самостоятельное жилое помещение** (то есть типичную квартиру с księga wieczysta, расположенную вне приграничной зоны) гражданин из-за пределов ЕС купит **без разрешения**. Освобождение охватывает также гаражное помещение, служащее жилищным потребностям покупателя.

Разрешение Министра внутренних дел и администрации требуется, напротив, в частности при покупке индивидуального дома с землёй, строительного участка, сельскохозяйственной или лесной недвижимости. Исключения: разрешение не нужно после 5 лет проживания в Польше с момента получения постоянного пребывания (или статуса резидента ЕС), а также для супруга гражданина Польши через 2 года с момента такого разрешения, когда недвижимость войдёт в общую совместную собственность.

Сама процедура: заявление в MSWiA, гербовый сбор **1570 zł**, формальный срок рассмотрения до 2 месяцев — на практике чаще 3–4 месяца. Выданное разрешение действительно 2 года — это время учтите в графике сделки и в предварительном договоре.

## Каков собственный взнос и процентная ставка в 2026 году?

Rekomendacja S KNF устанавливает минимальный собственный взнос на уровне **20%** стоимости недвижимости; при страховании низкого взноса часть банков принимает **10%**. Реальные требования, однако, зависят от статуса пребывания:

| Профиль покупателя | Типичный собственный взнос |
| --- | --- |
| Постоянное пребывание / долгосрочный резидент ЕС | 10–20% |
| Карта временного пребывания | 20–30% |
| Короткий стаж работы, нет истории в BIK | 30% и больше |

Посчитаем на примере: при квартире за 600 тыс. zł взнос 20% — это 120 тыс. zł, а сумма кредита — 480 тыс. zł. Референсная ставка NBP составляет **3,75%** (без изменений с 5 марта 2026 г.), а WIBOR 3M в августе 2026 г. колеблется около **3,83%**. При типичной марже около 2 п.п. плавающая ставка выходит, таким образом, в районе 5,8–5,9%, а предложения с периодически фиксированной ставкой начинаются немного ниже.

Рынок постепенно переходит также с WIBOR на индикатор POLSTR (в августе 2026 г. POLSTR 3M — около 3,58%) — новые предложения всё чаще опираются на него. Сравните условия в нескольких банках: разница в 0,3 п.п. маржи при кредите 480 тыс. zł на 25 лет — это десятки тысяч злотых.

## Какие документы подготовить к заявке?

Стандартный список для иностранца выглядит так:

- действительный паспорт (некоторые банки просят копию всех страниц),
- karta pobytu — постоянного или временного пребывания, с соответствующим сроком действия,
- номер PESEL (требование части банков),
- справка о трудоустройстве и доходах либо документы JDG,
- PIT за последний год, а также выписки со счёта за 3–6 месяцев,
- документы недвижимости: предварительный или девелоперский договор, выписка из księga wieczysta,
- присяжные переводы всех документов, составленных на иностранном языке.

Кредитное решение принимается обычно в течение 2–6 недель с момента подачи полной заявки. Недостающие документы — самая частая причина задержек, поэтому комплект стоит собрать до бронирования квартиры. Весь путь покупки с финансированием мы описали в путеводителе [как купить квартиру в кредит в Варшаве](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/jak-kupic-mieszkanie-w-kredyt-warszawa/).

## Каковы налоги и сопутствующие покупке расходы?

Сам кредит — это не всё. На вторичном рынке вы заплатите **PCC 2%** (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) — при квартире за 600 тыс. zł это 12 тыс. zł. С 31 августа 2023 г. действует освобождение от PCC при покупке первой квартиры — им может воспользоваться и иностранец, отвечающий законным условиям. При [покупке новой квартиры у застройщика](https://allproperty.pl/ru/rynek-pierwotny/) PCC от покупки не возникает — НДС уже в цене; различия между этими налогами мы поясняем в статье [PCC 2% или НДС](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/pcc-2-procent-czy-vat/).

К этому добавляются: taksa notarialna (нотариальный тариф), судебные сборы за запись собственности и ипотеки, а также PCC 19 zł за установление ипотеки. На транзакционные расходы зарезервируйте дополнительно около 2–4% цены недвижимости — помимо собственного взноса.

## С чего начать?

Практическая последовательность действий выглядит так:

1. Проверьте срок действия karta pobytu и при необходимости продлите её до подачи заявки.
2. Соберите документы о доходах и проверьте свою историю в BIK.
3. Определите бюджет: собственный взнос плюс 2–4% на транзакционные расходы.
4. Сравните предложения нескольких банков — условия для иностранцев сильно различаются.
5. Только потом подписывайте предварительный договор, со сроками, учитывающими кредитное решение.

В allproperty мы помогаем иностранцам пройти весь этот путь: от выбора квартиры из нашего [каталога](https://allproperty.pl/ru/mieszkania/), через контакт с кредитным посредником из реестра KNF (вознаграждение за это мы не берём), до нотариального акта. При покупке на первичном рынке мы не берём комиссию с покупателя (0%), на вторичном рынке комиссия составляет 2%. Возник вопрос о документах или о сроке действия karta pobytu поздно вечером, когда банки уже не отвечают на звонки? Звоните смело — мы доступны 24/7: [+48 666 866 468](tel:+48666866468), ответим без обязательств.

## FAQ

### Получит ли иностранец без karta pobytu ипотечный кредит в Польше?

На практике нет — виза, даже долгосрочная, в подавляющем большинстве банков не подходит. Основой является karta pobytu (вид на жительство): постоянного, долгосрочного резидента ЕС либо временного, причём временная карта должна быть действительна ещё как минимум 6–12 месяцев на день подачи заявки. Без неё банк не начнёт кредитный анализ.

### Каким будет собственный взнос при кредите для иностранца в 2026 году?

Rekomendacja S KNF устанавливает минимум 20% стоимости недвижимости, а со страхованием низкого взноса часть банков принимает 10%. Иностранцу с картой постоянного пребывания реально нужно 10–20%, с временной картой банки обычно ожидают 20–30%, а при коротком стаже работы или отсутствии истории в BIK — даже больше.

### Может ли гражданин из-за пределов ЕС купить квартиру в Польше без разрешения MSWiA?

Да. Самостоятельное жилое помещение с księga wieczysta, расположенное вне приграничной зоны, гражданин из-за пределов ЕС купит без разрешения. Разрешение MSWiA требуется при доме с землёй, строительном участке или сельскохозяйственной недвижимости — стоит 1570 zł гербового сбора, формально рассматривается до 2 месяцев и сохраняет силу 2 года.

### Какова процентная ставка по ипотечному кредиту в Польше в августе 2026 года?

Референсная ставка NBP составляет 3,75% и не меняется с 5 марта 2026 г., а WIBOR 3M колеблется около 3,83%. При типичной марже банка около 2 п.п. плавающая ставка ипотечного кредита выходит в районе 5,8–5,9%, а предложения с периодически фиксированной ставкой начинаются немного ниже.

### Сколько ждать кредитного решения и что чаще всего его задерживает?

Кредитное решение принимается обычно в течение 2–6 недель с момента подачи полной заявки. Самой частой причиной задержек являются недостающие документы — особенно присяжные переводы иноязычных документов и справки о доходах. Поэтому комплект документов, включая PIT за последний год и выписки со счёта за 3–6 месяцев, стоит собрать до бронирования квартиры.