# Флип или долгосрочная аренда — что сегодня выгоднее в Варшаве

> Флип или долгосрочная аренда в Варшаве: доходность аренды 4–6% брутто, расходы и налоги флипа (19% PIT) и ryczałt 8,5% — сравнение стратегий.

- URL: https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/flip-czy-najem-dlugoterminowy/
- Language: ru
- Published: 2026-08-28
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ru/ai/

Долгосрочная аренда в Варшаве обычно даёт 4–6% доходности брутто в год, то есть около 4–4,5% нетто после расходов, а грамотно проведённый флип способен закрыться маржой более десяти процентов за 4–12 месяцев. Налоги тоже разводят эти стратегии: частную аренду вы рассчитаете по системе ryczałt (единый налог с дохода) 8,5% (12,5% свыше 100 тыс. zł дохода), а прибыль с флипа, проданного до истечения 5 лет, облагается 19% PIT. Масштаб рынка делает разницу: при средней цене предложения около 18,9 тыс. zł/м² на вторичном рынке и цене сделок около 16,4 тыс. zł/м² (данные NBP, I кв. 2026) Варшава остаётся самым дорогим жилищным рынком в Польше, поэтому обе стратегии выглядят здесь иначе, чем в меньших городах. На конкретике: квартира за 700 тыс. zł, сдаваемая за 3 500 zł в месяц, генерирует 42 тыс. zł дохода в год и 3 570 zł налога, а модельный флип за 500 тыс. zł с ремонтом за 80 тыс. zł может дать около 86 тыс. zł маржи до налогообложения. Аренда выигрывает предсказуемостью и низкими трудозатратами, флип — темпом возврата, но требует покупки ниже рынка и полной вовлечённости. Посчитаем оба пути шаг за шагом.

## Сколько реально остаётся в кармане от долгосрочной аренды?

Точка отсчёта — доходность брутто: годовой доход от аренды, делённый на цену покупки. Пример: двухкомнатная квартира за 700 тыс. zł, сдаваемая за 3 500 zł в месяц, даёт 42 тыс. zł в год, то есть 6% брутто. Это скорее верхняя граница — в Варшаве однокомнатные квартиры сдаются в среднем за 2 400–3 600 zł, а двухкомнатные — за 3 000–5 500 zł в месяц (по состоянию на 2025 год); актуальные ставки в разбивке по районам мы собрали в обзоре [цен аренды в Варшаве](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/ceny-wynajmu-warszawa-2026/).

От брутто отнимите реальные расходы: czynsz administracyjny (эксплуатационный платёж управляющей компании) в периоды простоя, страхование, мелкий ремонт, освежение квартиры между арендаторами и в среднем 2–4 недели перерыва в аренде за год. После этих поправок чистая доходность типичной варшавской квартиры колеблется около 4–4,5%. Часть этой работы — поиск арендатора, договор, передача квартиры и текущие расчёты — снимается с головы инвестора, когда квартира попадает в [обслуживание аренды для собственников](https://allproperty.pl/ru/dla-wlascicieli/). Возврат только за счёт арендной платы занимает, таким образом, около 18–21 года — однако к результату нужно добавить долгосрочный рост стоимости недвижимости, который исторически отвечал за большую часть совокупной нормы доходности.

## Как работает флип и почему вы зарабатываете при покупке, а не при продаже?

Флип — это покупка ниже рыночной стоимости (торги судебных приставов, наследственные продажи, квартиры под капитальный ремонт, предложения off-market), а затем ремонт и максимально быстрая продажа. Ключевое правило: маржу вы определяете в день покупки, а не в день продажи.

Посчитаем модельный сценарий. Вы покупаете квартиру под ремонт за 500 тыс. zł. PCC 2% (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) — это 10 тыс. zł, нотариальный тариф с выписками и записью в księga wieczysta (поземельную книгу) — около 3–4 тыс. zł, ремонт с материалами — 80 тыс. zł. Совокупные затраты: около 594 тыс. zł. Продажа после ремонта за 680 тыс. zł означает около 86 тыс. zł маржи до налогообложения — при 4–8 месяцах работы и полной заморозке капитала на всё это время.

## Какой налог вы заплатите при флипе? PIT-39, ставка 19% и граница 5 лет

Продажа недвижимости до истечения 5 лет, считая с конца календарного года, в котором вы её купили, облагается 19% PIT с дохода (не с цены продажи). В нашем примере: 19% от 86 тыс. zł — это около 16,3 тыс. zł налога, а декларацию PIT-39 вы подаёте до 30 апреля года, следующего за продажей. Налога можно избежать благодаря жилищной льготе — если в течение 3 лет с конца года продажи вы направите доход на собственные жилищные цели: покупку квартиры или дома, строительство, ремонт либо погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Две вещи, о которых флипперы часто забывают. Во-первых, регулярный, повторяющийся флиппинг налоговая может признать предпринимательской деятельностью — тогда вы рассчитываетесь по шкале (12/32%) либо линейно 19%, добавляются взносы ZUS, а в некоторых случаях также VAT. Во-вторых, с 1 января 2024 года действует ставка PCC 6% при покупке шестого и последующего жилого помещения в одной и той же инвестиции — норма, направленная против оптовых покупок.

## Как рассчитать налог с аренды в 2026 году?

С 2023 года частную аренду вы рассчитаете исключительно по системе ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (единый налог с учтённого дохода): 8,5% до 100 тыс. zł дохода в год и 12,5% с превышения этого порога. Супруги после подачи заявления пользуются повышенным лимитом 200 тыс. zł. При арендной плате 42 тыс. zł в год налог составит 3 570 zł.

Минус этой формы: отсутствие расходов, уменьшающих доход, — ни ремонт, ни проценты по кредиту вычесть нельзя. Расчёт вы делаете на бланке PIT-28; подробности, сроки и примеры мы описали в отдельном руководстве о [ryczałt с аренды](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/podatek-od-najmu-ryczalt/).

## Какие расходы легко упустить в расчёте?

Прежде чем сравнивать стратегии, убедитесь, что в вашей таблице есть все позиции:

- PCC 2% на вторичном рынке — при квартире за 600 тыс. zł это 12 тыс. zł (на первичном рынке вместо PCC вы платите VAT, включённый в цену),
- нотариальный тариф, выписки и судебные сборы — обычно 2–4 тыс. zł,
- стоимость финансирования — ставки по ипотечным кредитам снизились примерно до 5,7–6,4% (по состоянию на август 2026 года, после снижения референсной ставки NBP до 3,75% в марте 2026 года), но проценты по-прежнему способны съесть большую часть маржи флипа,
- home staging, фотосессия и продвижение объявления при продаже,
- при аренде: простои, освежение квартиры, страхование,
- резерв на ремонтные сюрпризы — в старых домах реально 10–15% бюджета.

## Флип или долгосрочная аренда — как выглядит сравнение?

| Критерий | Флип | Долгосрочная аренда |
| --- | --- | --- |
| Горизонт | 4–12 месяцев | 10+ лет |
| Типичный результат | более десяти % маржи на проекте | 4–6% брутто в год + рост стоимости |
| Налог | 19% PIT (PIT-39) либо налоги для бизнеса | ryczałt 8,5% / 12,5% |
| Вовлечённость | высокая: покупка, ремонт, продажа | низкая или средняя |
| Основной риск | переоценка цены продажи, бюджет ремонта | простой, сложный арендатор |
| Капитал | заморожен на месяцы, потом возвращается | заморожен на годы |

## Что выбрать: четыре контрольных вопроса

Вместо поиска универсального ответа ответьте себе на четыре вопроса. Есть ли у вас 10–20 часов в неделю на ведение ремонта и продажи? Флип — это проект, а не депозит. Есть ли у вас доступ к предложениям ниже рынка? Без этого флип в Варшаве при нынешних ценах редко сходится.

Принимаете ли вы, что капитал может застрять, если рынок замедлится? План Б для неудавшегося флипа — это обычно… сдача квартиры в аренду. Важен ли вам предсказуемый денежный поток? Тогда естественна аренда, а риск сложного арендатора ограничивает [договор najem okazjonalny](https://allproperty.pl/ru/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/) (особый режим аренды) с нотариальным заявлением о добровольном подчинении принудительному исполнению, заявленный в налоговую в течение 14 дней с начала аренды.

Приведённые выше цифры — это общая информация, а не инвестиционная рекомендация; каждую сделку стоит посчитать индивидуально, на актуальных данных и документах конкретного объекта.

В allproperty мы работаем по обе стороны этих стратегий: помогаем найти квартиры с потенциалом ([первичный рынок](https://allproperty.pl/ru/rynek-pierwotny/) — 0% комиссии от покупателя, вторичный — 2%), ведём продажу после ремонта и помогаем сдать квартиру в модели Start (70% одной месячной аренды, разово) или ведём аренду от договора до ежемесячных переводов и отчётов в Полном обслуживании (8% арендной платы в месяц, только за месяцы с арендатором, плюс 2% в фонд мелких ремонтов, средства которого остаются вашими). Если вы раздумываете, какой путь подходит вашей ситуации, — напишите или позвоните, посчитаем вместе, без обязательств. Хорошее предложение под флип — особенно off-market — способно исчезнуть с рынка за несколько часов, поэтому мы работаем круглосуточно, 24/7. Наткнулись на что-то многообещающее вечером или в выходной? Звоните сразу на [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Сколько можно заработать на долгосрочной аренде в Варшаве?

Типичная доходность брутто — 4–6% годовых, а после расходов на простои, ремонт и страхование остаётся около 4–4,5% нетто. Пример: квартира за 700 тыс. zł, сдаваемая за 3 500 zł в месяц, даёт 42 тыс. zł дохода в год, то есть 6% брутто. Возврат только за счёт арендной платы занимает около 18–21 года.

### Какой налог платится при флипе квартиры?

Продажа до истечения 5 лет, считая с конца года покупки, означает 19% PIT с дохода, декларируемые в PIT-39 до 30 апреля следующего года. Жилищная льгота позволяет избежать налога, если за 3 года вы направите доход на собственные жилищные цели. Регулярные флипы налоговая может признать предпринимательской деятельностью.

### Как рассчитывается налог с частной аренды в 2026 году?

С 2023 года частная аренда облагается исключительно по системе ryczałt: 8,5% до 100 тыс. zł дохода в год и 12,5% с превышения; супруги после подачи заявления имеют лимит 200 тыс. zł. При арендной плате 42 тыс. zł в год налог составляет 3 570 zł. Расходы на ремонт и проценты вычесть нельзя; декларация подаётся на PIT-28.

### Сколько стоит флип квартиры в Варшаве?

Модельно: покупка за 500 тыс. zł, PCC 2% (10 тыс. zł), нотариус с записями 3–4 тыс. zł, ремонт 80 тыс. zł — вместе около 594 тыс. zł. Продажа за 680 тыс. zł даёт около 86 тыс. zł маржи до 19% налога, при 4–8 месяцах работы. В старых домах добавьте резерв 10–15% бюджета ремонта.

### Что выгоднее в 2026 году: флип или долгосрочная аренда?

Зависит от времени и доступа к выгодным предложениям. Флип может дать более десяти процентов маржи за 4–12 месяцев, но требует покупки ниже рынка и 10–20 часов работы в неделю. Аренда даёт предсказуемые 4–6% брутто в год плюс рост стоимости. При кредите под 5,7–6,4% (по состоянию на август 2026) финансирование сильно нагружает маржу флипа.