# Appartamento in vendita a Ursynów — prezzi e cosa sapere > Appartamento in vendita a Ursynów, Warszawa: prezzi al m² nel 2026, wielka płyta e nuove costruzioni, metro M1, Kabaty–Stokłosy e 0% di commissione per chi compra sul mercato primario. - URL: https://allproperty.pl/it/aktualnosci/mieszkanie-na-sprzedaz-ursynow/ - Language: it - Published: 2026-09-04 - Updated: 2026-09-07 - Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/it/ai/ La mediana del prezzo di un appartamento a Ursynów sul mercato secondario è di circa **17 150 zł/m²** (atti notarili, a cavallo tra 2025 e 2026), mentre le offerte dei promotori immobiliari sul mercato primario ad agosto 2026 raggiungono in media **21 210 zł/m²** (RynekPierwotny.pl, dato al 19.08.2026). È un distretto fortemente diversificato: dalla wielka płyta (edilizia prefabbricata) di Stokłosy e Jary ai nuovi palazzi residenziali di Wyczółki. Il prezzo è determinato prima di tutto dalla distanza dalla stazione della metropolitana M1 — Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy — e dalla vicinanza al Las Kabacki. Ursynów è un distretto per chi vuole avere un collegamento diretto in metropolitana con il centro, senza rinunciare al verde e agli spazi tra gli edifici. Qui di seguito analizziamo i prezzi al m², i tipi di edilizia, i trasporti e gli aspetti a cui prestare attenzione nella scelta di una posizione precisa — da Kabaty a Ursynów Północny. ## Quanto costa un appartamento a Ursynów nel 2026? I dati delle transazioni tratti dagli atti notarili (analisi mScanner, circa 46 mila atti di Warszawa) indicano per Ursynów una mediana di **17 154 zł/m²** sul mercato secondario e di **16 611 zł/m²** sul mercato primario — cioè prezzi reali di vendita, non di offerta. Questo colloca il distretto a metà della scala varsaviana: più caro di Ursus o Białołęka, più economico di Mokotów o Żoliborz. Le offerte visibili sui portali sono di solito superiori ai prezzi delle transazioni: | Segmento | Prezzo al m² | Dato al | Fonte | |---|---|---|---| | Mercato secondario — transazioni (atti notarili) | ca. 17 150 zł | a cavallo tra 2025 e 2026 | mScanner | | Mercato secondario — offerte | ca. 18 665 zł | agosto 2026 | zametr.pl | | Mercato primario — offerte dei promotori | ca. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl | | Monolocale (primario) | ca. 21 891 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl | | 2 locali (primario) | ca. 18 341 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl | | 3 locali (primario) | ca. 17 789 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl | A Ursynów, ad agosto 2026, erano disponibili circa 775–835 offerte di appartamenti nuovi in una decina abbondante di investimenti, soprattutto nella zona di Wyczółki e di ul. Bokserska, con metrature da 25 fino a 176 m² (RynekPierwotny.pl). Gli immobili nuovi più economici partivano da circa 440 mila zł. Il listino aggiornato conviene sempre verificarlo direttamente — offerte indicative di Ursynów e di altri distretti le trova nel [catalogo degli appartamenti allproperty](https://allproperty.pl/it/mieszkania/). ## Quali sono i tipi di edilizia a Ursynów? Ursynów è stato costruito a ondate, quindi il tipo di edilizia dipende molto dal singolo complesso: - **Wielka płyta, edilizia prefabbricata (anni '70–'90)** — domina a Stokłosy, Jary, Imielin e in parte di Ursynów Północny. Sistemi prefabbricati (tra cui lo szczeciński e il WK-70), grandi spazi verdi tra gli edifici, ma ascensori, vani scala e impianti più vecchi che richiedono spesso un ammodernamento. - **Edilizia successiva al 2000** — complessi nella zona di Kabaty, Natolin e ul. Pileckiego: insediamenti chiusi o semichiusi con garage sotterraneo, servizio di sicurezza e locali commerciali ai piani terra. - **Nuovi palazzi residenziali (l'attuale offerta dei promotori)** — investimenti a Wyczółki e in ul. Bokserska, di solito i più cari, con impianti più recenti e uno standard più alto delle parti comuni. Nell'acquisto in un edificio più vecchio vale la pena verificare lo stato della comunità condominiale, le ristrutturazioni pianificate e l'ammontare del fondo per le ristrutturazioni, prima di presentare un'offerta. ## Come sono i collegamenti e i trasporti a Ursynów? La base dei trasporti è la linea della metropolitana **M1** con quattro stazioni nel territorio del distretto: Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy (la stazione Ursynów si trova già al confine con Służew). Il tempo indicativo di percorrenza verso il centro varia da circa 13–16 minuti dalla stazione Ursynów fino a 22–25 minuti da Kabaty, a seconda della stazione di partenza e dei cambi. Ursynów per il momento non ha una linea tranviaria nei complessi principali né una stazione SKM — i trasporti quotidiani sono completati dagli autobus lungo al. KEN, ul. Puławska, Dolina Służewiecka e ul. Rosoła. Chi abita ai margini del distretto deve mettere in conto ulteriori 10–20 minuti di autobus fino alla stazione della metropolitana più vicina. La linea M2 attualmente non serve Ursynów — il cambio da M1 a M2 è possibile alla stazione Świętokrzyska. ## In che cosa si distinguono Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy? Benché formalmente si tratti di un unico distretto, i singoli complessi presso le stazioni M1 si distinguono nettamente: - **Kabaty** — la parte più premium, direttamente accanto al Las Kabacki, edilizia più recente e prezzi più alti rispetto a Ursynów centrale. - **Natolin** — vicinanza al Park Natoliński, mescolanza di edilizia più vecchia e più recente, carattere più tranquillo. - **Imielin** — posizione centrale rispetto al campus della SGGW, buona base di servizi, prevalentemente wielka płyta. - **Stokłosy** — la wielka płyta costruita più densamente, la più vicina alle case dello studente della SGGW, apprezzata dagli studenti e dagli investitori orientati alla locazione, di solito più economica di Kabaty o Natolin. La differenza di prezzo al m² tra Kabaty e Stokłosy raggiunge di solito alcune migliaia di złoty — per questo conviene stabilire se le interessa di più la vicinanza al bosco e la tranquillità oppure il prezzo più basso e l'accesso al campus, ancora prima di iniziare a visitare offerte concrete. ## Quali infrastrutture attendono gli abitanti? Ursynów ha un'infrastruttura quotidiana completa: il **Centrum Ursynów** in ul. Puławska 427 (ipermercato Auchan, circa 43 mila m² di superficie locabile), un Auchan più piccolo in al. KEN e un Auchan Express in ul. Pileckiego. Nelle zone delle stazioni della metropolitana — in particolare Imielin, Natolin e Kabaty — operano negozi locali, ambulatori, farmacie e ristoranti. Il maggiore punto di forza ricreativo è il **Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego** — una riserva naturale nella parte meridionale del distretto, raggiungibile più facilmente dalla stazione Kabaty. In aggiunta, il **Park Natoliński** presso la stazione Natolin è un complesso storico di parco e palazzo, sebbene con un accesso più limitato rispetto al bosco aperto. Nel territorio del distretto opera anche il campus della **SGGW** con cinque complessi universitari (circa 3460 posti), il che rende Ursynów la scelta naturale per gli studenti di questo ateneo. ## A cosa prestare attenzione nella scelta di un appartamento? Prima della decisione vale la pena verificare alcune cose concrete, indipendentemente dal fatto che acquisti sul mercato secondario o su quello primario: 1. **Distanza dalla stazione della metropolitana** — il tempo reale di percorrenza a piedi, non solo la distanza in linea d'aria sulla mappa. 2. **Anno di costruzione e tecnologia** — la wielka płyta richiede un approccio diverso allo stato degli impianti rispetto a un edificio successivo al 2010. 3. **Stato della księga wieczysta (registro fondiario)** — gravami, servitù, corrispondenza della metratura; le regole per leggere il registro le abbiamo descritte nella [guida sulla księga wieczysta](https://allproperty.pl/it/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/). 4. **Costi di gestione** — czynsz administracyjny (spese amministrative mensili), fondo per le ristrutturazioni, spese per il posto auto nel garage sotterraneo. 5. **Piano urbanistico della zona** — se nelle vicinanze è prevista una nuova edificazione che coprirebbe la vista o aumenterebbe il traffico. Se finanzia l'acquisto con un mutuo, l'intero processo passo dopo passo — dalla scelta dell'offerta alla firma dell'atto — lo trova nella [guida sull'acquisto di un appartamento](https://allproperty.pl/it/aktualnosci/zakup-mieszkania-krok-po-kroku/). ## Per chi è Ursynów? Il distretto è adatto soprattutto alle **famiglie con bambini** (scuole, asili, aree giochi, molto verde), agli **studenti della SGGW** (campus e case dello studente in loco) e a chi lavora in centro o a Mokotów, per i quali conta il collegamento diretto in metropolitana. Sarà meno adatto a chi cerca la vita notturna e l'atmosfera dei palazzi d'epoca del centro, o a chi tiene al collegamento diretto con il tram o la SKM. Sta valutando anche un acquisto destinato alla locazione? Stokłosy e Imielin, vicino al campus della SGGW, sono tra le posizioni più scelte per la locazione studentesca in questa parte di Warszawa. --- Sta cercando un appartamento specifico a Ursynów — dalla wielka płyta di Stokłosy al nuovo complesso di Wyczółki — oppure si chiede se le sarà più comodo stare più vicino al Las Kabacki o più vicino al campus della SGGW? Il team allproperty conosce le differenze di prezzo tra le singole stazioni della M1 e le suggerirà dove cercare all'interno del Suo budget. Nell'[acquisto dal promotore immobiliare sul mercato primario](https://allproperty.pl/it/rynek-pierwotny/) non applichiamo provvigione (0%), mentre sul mercato secondario la tariffa è del 2%. Siamo disponibili 24 ore su 24, 7 giorni su 7 — chiami il numero [+48 666 866 468](tel:+48666866468), per fissare una visita già questa settimana. ## FAQ ### Quanto costa un appartamento a Ursynów nel 2026? Secondo gli atti notarili la mediana sul mercato secondario è di circa 17 150 zł/m², mentre sul primario di circa 16 600 zł/m² (dati a cavallo tra 2025 e 2026). Le offerte dei promotori immobiliari ad agosto 2026 erano valutate in media 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, dato al 19.08.2026), e le offerte sul secondario circa 18 665 zł/m² (zametr.pl). ### In che cosa si distingue la wielka płyta dalle nuove costruzioni a Ursynów? La wielka płyta (Stokłosy, Jary, Imielin, parte di Ursynów Północny) è composta da blocchi degli anni '70–'90 con metri quadri più economici, ma con ascensori e impianti più vecchi. Le nuove costruzioni, soprattutto nella zona di Wyczółki e di ul. Bokserska, sono complessi chiusi con garage sotterraneo e uno standard più alto, più cari anche di alcune migliaia di zł/m². ### Com'è il collegamento in metropolitana da Ursynów al centro? Ursynów è servito da quattro stazioni M1: Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy, mentre la stazione Ursynów si trova già al confine con Służew. Il tragitto verso il centro dura indicativamente da circa 13–16 minuti dalla stazione Ursynów fino a 22–25 minuti da Kabaty, a seconda della stazione di partenza. ### In che cosa si distinguono Kabaty da Stokłosy come posizione per un acquisto? Kabaty è la parte più tranquilla e più premium accanto al Las Kabacki, con edilizia più recente e prezzi più alti. Stokłosy è wielka płyta costruita più densamente vicino al campus della SGGW, più economica e apprezzata dagli studenti e da chi acquista per la locazione. ### Qual è la provvigione di allproperty per l'acquisto di un appartamento a Ursynów? Nell'acquisto di un appartamento dal promotore immobiliare sul mercato primario la provvigione per l'acquirente è dello 0%. Nelle transazioni sul mercato secondario la tariffa è del 2% del valore dell'immobile. I dettagli vengono stabiliti individualmente al primo contatto.