# Wynajem mieszkania w Warszawie z partnerem lub znajomymi: kto podpisuje, kto odpowiada za czynsz i jak podzielić kaucję

> Wynajem mieszkania w Warszawie z partnerem lub znajomymi: kto podpisuje umowę, kto odpowiada za czynsz, jak wpłacić i odzyskać kaucję oraz co się dzieje, gdy jeden z lokatorów się wyprowadza.

- URL: https://allproperty.pl/aktualnosci/wspolny-najem-mieszkania-warszawa/
- Language: pl
- Published: 2026-10-07
- Updated: 2026-10-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ai/

Umowę mogą podpisać wszyscy współlokatorzy jako najemcy albo tylko jedno z was, a o tym, ilu najemców wpisać, decyduje wynajmujący. Pełnoletni, którzy stale mieszkają z najemcą, odpowiadają razem z nim za czynsz i inne opłaty, nawet jeśli niczego nie podpisali, ale tylko za czas, w którym mieszkali (art. 688¹ Kodeksu cywilnego). Kaucja jest zwykle jedna na mieszkanie, a podział między sobą zależy od was, najlepiej zapisany na piśmie. To informacja ogólna, nie porada prawna, i nie obejmuje sporów między współlokatorami. Przepisy sprawdziliśmy 7 października 2026 r.

## Kto podpisuje umowę, gdy wynajmujecie we dwoje lub we troje?

Są dwie możliwości: podpisują wszyscy jako najemcy albo jedna osoba za wszystkich. Nie znaleźliśmy reguły, która zobowiązywałaby wynajmującego do przyjęcia kilku najemców, więc zapytaj przed oglądaniem.

| Wariant | Co to znaczy | Na co zwrócić uwagę |
| --- | --- | --- |
| Podpisują wszyscy | Każdy współlokator jest stroną umowy, z prawami i obowiązkami wobec wynajmującego | Czy umowa czyni was odpowiedzialnymi solidarnie: wtedy wynajmujący może żądać całej kwoty od któregokolwiek z was |
| Podpisuje jedna osoba | Pozostali mieszkają w lokalu, ale nie są stroną umowy (ocena) | Nadal odpowiadają za czynsz (art. 688¹), a ich pobyt trzeba uzgodnić z wynajmującym (art. 688²) |

Małżonkowie, którzy objęli lokal na potrzeby rodziny w czasie trwania małżeństwa, są z mocy prawa współnajemcami (art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego). Dla par niebędących małżeństwem, znajomych i współpracowników takiej reguły nie ma: rozstrzyga umowa.

Osobna sprawa to to, kogo wynajmujący zgodzi się widzieć w mieszkaniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części w podnajem lub do bezpłatnego używania; wyjątek dotyczy osób, wobec których jest zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych (art. 688² Kodeksu cywilnego). Według brzmienia przepisu znajomy ani partner bez ślubu pod ten wyjątek nie podpada (ocena). Dlatego każdy, kto mieszka w lokalu, powinien być wpisany w umowie albo mieć pisemną zgodę wynajmującego: ustawa wprost wymienia wynajęcie, podnajęcie lub oddanie lokalu albo jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela jako podstawę wypowiedzenia (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

## Kto odpowiada, gdy współlokator nie płaci?

Wobec wynajmującego odpowiada każdy, kto jest stroną umowy, oraz każda pełnoletnia osoba stale mieszkająca w lokalu.

- **Wszyscy jesteście najemcami.** Solidarność dłużników wynika z ustawy lub z czynności prawnej (art. 369 Kodeksu cywilnego), dlatego wynajmujący zwykle wpisują ją do umowy (ocena). Oznacza to, że wynajmujący może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z was albo od któregokolwiek z osobna, a zapłata przez jednego zwalnia pozostałych (art. 366 § 1). Jeśli współlokator nie zapłacił, wynajmujący może żądać całej sumy od ciebie. Art. 370 Kodeksu cywilnego wprowadza solidarną odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące wspólnego majątku, ale nie oceniamy, czy stosuje się do współlokatorów w najmie: opieraj się na brzmieniu swojej umowy. Jeśli umowa nie mówi nic o odpowiedzialności solidarnej, pokaż ją prawnikowi przed podpisem.
- **Podpisała jedna osoba, pozostali mieszkają.** Pełnoletni stale zamieszkujący z najemcą odpowiadają solidarnie z nim za czynsz i inne opłaty, choć niczego nie podpisali (art. 688¹ § 1). Wyjątkiem są pełnoletni zstępni najemcy (dzieci, wnuki), którzy są przez niego utrzymywani i nie mogą sami się utrzymać. Odpowiedzialność jest ograniczona do okresu stałego zamieszkiwania (§ 2).
- **Między wami.** Kto zapłacił za drugiego, może dochodzić zwrotu. Udziały wynikają z waszych ustaleń, a jeśli ich nie ma, płacicie po równo (art. 376 § 1). Zapisz, kto ile wpłaca na czynsz i media, kto przelewa pieniądze wynajmującemu i do którego dnia.

Dług jednej osoby może uderzyć we wszystkich (ocena). Po pierwsze, kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego z tytułu najmu w dniu opróżnienia lokalu i jest zwracana po potrąceniu tych roszczeń (art. 6 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów; przy najmie okazjonalnym art. 19a ust. 4 i 5). Po drugie, dla lokalu mieszkalnego obowiązuje szczególna reguła. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości, jeśli czynsz lub inne opłaty nie są uiszczone za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej musi pisemnie ostrzec najemcę i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę. Wypowiedzenie musi być pisemne, zawierać przyczynę i być złożone z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Na podstawie art. 19e ta przesłanka stosuje się także do najmu okazjonalnego.

## Jak wpłacić i odzyskać kaucję, gdy jest was kilka osób?

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za lokal, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 19a ust. 4). W praktyce częściej spotyka się jedną lub dwie miesięczne stawki (ocena); więcej w naszym artykule o [kaucji](https://allproperty.pl/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/). Wynajmujący musi ją zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu swoich roszczeń (art. 6 ust. 4). Przy najmie okazjonalnym termin jest taki sam, miesiąc, ale wynika z art. 19a ust. 5, a art. 6 ust. 1 i 4 oraz art. 6c nie stosuje się do tego rodzaju najmu (art. 19e). Prawo nie mówi, któremu z kilku najemców wypłacić pieniądze. Rozstrzyga umowa.

Co warto zrobić:

1. **Ustalcie, jak płacicie.** Albo jedna osoba wpłaca całość, a pozostałe przelewają jej swoje udziały, albo każdy przelewa swoją część wynajmującemu. W obu wariantach płać wyłącznie na rachunek wskazany w umowie.
2. **Wpiszcie to do umowy lub obok niej.** Kto ile wpłacił, na czyj rachunek wynajmujący zwróci pieniądze i w jakich częściach.
3. **Sporządźcie jeden protokół zdawczo-odbiorczy na mieszkanie.** W zwykłym najmie strony muszą sporządzić protokół opisujący stan lokalu przed jego wydaniem, a stanowi on podstawę rozliczenia przy zwrocie (art. 6c). Art. 6c nie stosuje się do najmu okazjonalnego, ale protokół i tak warto sporządzić (ocena). Niech podpiszą go wszyscy, a w każdym pokoju zróbcie zdjęcia. Więcej w naszym artykule o [protokole zdawczo-odbiorczym](https://allproperty.pl/aktualnosci/protokol-zdawczo-odbiorczy/).
4. **Pilnujcie terminu.** Miesiąc biegnie od dnia opróżnienia lokalu, więc dopóki choć jeden współlokator jeszcze tam mieszka, kaucja raczej nie wróci (ocena).

## Co się dzieje, gdy jeden ze współlokatorów się wyprowadza?

Umowa jest zawarta z wynajmującym, więc odejście jednej osoby samo przez się nie zmienia stron (ocena). Przy umowie na czas oznaczony można wyjść wcześniej tylko w przypadkach przewidzianych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Przy umowie na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie ustawa przewiduje trzymiesięczny termin wypowiedzenia: najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688); umowa może przewidywać inny termin (art. 673 § 1). Czy jeden z kilku najemców może sam zakończyć umowę, nie oceniamy: nie znaleźliśmy w prawie jednoznacznej odpowiedzi. Bezpieczniejsza droga jest taka:

- ustalcie **aneks** z wynajmującym i pozostałymi współlokatorami;
- wpiszcie w nim, od kiedy odchodzący przestaje być stroną, czy dołącza nowy współlokator, co dzieje się z jego częścią kaucji i kto odpowiada za okres sprzed jego odejścia;
- uzyskajcie zgodę wynajmującego na nowego lokatora (wynajmujący nie musi się zgodzić);
- przy najmie okazjonalnym zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6); zapytajcie notariusza, jak postąpić z oświadczeniem w akcie notarialnym. Ten rodzaj najmu opisujemy w [przewodniku](https://allproperty.pl/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/).

Kto mieszkał, nie podpisując umowy, odpowiada tylko za czas, w którym mieszkał (art. 688¹ § 2). Osoba, która się wyprowadza, musi też wymeldować się z lokalu (art. 24 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności).

## Czy można podnająć pokój?

Tylko za zgodą wynajmującego, a zgodę najlepiej mieć na piśmie: bez niej wynajmujący może wypowiedzieć umowę (art. 688² Kodeksu cywilnego, art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Bez zgody najemca nie może podnająć lokalu ani jego części, ani oddać go do bezpłatnego używania; wyjątek obejmuje osoby, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny (art. 688² Kodeksu cywilnego). Podnajem kończy się najpóźniej z końcem głównego najmu (art. 668 § 2). Jeśli wynajmujący się zgodzi, najemca i nowy lokator odpowiadają wobec wynajmującego za to, że lokal będzie używany zgodnie z umową (art. 668 § 1). Sprawdź też samą umowę: może zakazywać podnajmu.

## Jak dobieramy mieszkania dla dwóch i więcej osób?

Agent szuka ofert według waszego zapytania, rozmawia bezpośrednio z właścicielem i, jeśli nie możecie przyjechać, sprawdza przez wideo to, o co go poprosicie. Na wasze życzenie agent najpierw zapyta właściciela, ilu najemców przyjmie. W formularzu podajcie dzielnicę, liczbę pokoi, budżet i terminy. Pokoi nie obiecujemy: formularz jest pomyślany pod całe mieszkanie.

Opłata za poszukiwanie to 70% jednomiesięcznego czynszu najmu, czyli samego czynszu, bez czynszu administracyjnego i mediów: przy czynszu 3 500 zł to 2 450 zł. Płatna jest po podpisaniu umowy najmu, na podstawie faktury bez VAT. Jak podzielicie ją między siebie, zależy od was. Pomoc w sprawie numeru PESEL i w załatwieniu sprawy w urzędzie wchodzi w ten 70%. Nasi agenci pracują po ukraińsku, rosyjsku, angielsku, polsku, niemiecku, włosku, turecku i hiszpańsku. Zanim podpiszecie z nami umowę, zapytajcie agenta, które z was będzie jej stroną.

**Źródła (sprawdzone 7 października 2026 r.):** Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, stan prawny na 19 maja 2026 r., [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/T/D20260795L.pdf)); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text/T/D20230725L.pdf)); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384, [eli.gov.pl](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/384/text/T/D20260384L.pdf)).

*Szukacie mieszkania w Warszawie we dwoje lub we troje? Wypełnijcie [formularz dopasowania](https://allproperty.pl/dla-najemcow/): dzielnica, liczba pokoi, budżet, terminy. Powiedzcie agentowi w pierwszej rozmowie, ilu was jest i kto podpisze umowę. Agent szuka ofert, rozmawia bezpośrednio z właścicielem i sprawdza przez wideo to, o co go poprosicie. Opłata to 70% jednomiesięcznego czynszu najmu (przy czynszu 3 500 zł to 2 450 zł) po podpisaniu umowy najmu, faktura bez VAT. Telefon: [+48 666 866 468](tel:+48666866468).*

## FAQ

### Czy w umowie można wpisać wszystkich, którzy mieszkają w lokalu?

Prawo nie zakazuje umowy z kilkoma najemcami, ale nie zmusza też wynajmującego do zgody na nią: takiej reguły nie znaleźliśmy ani w Kodeksie cywilnym, ani w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeśli mieszkacie razem, wpisanie wszystkich ma sens. Kto nie jest w umowie, nie jest jej stroną, a jego pobyt zależy od zgody wynajmującego (art. 688² Kodeksu cywilnego). O liczbę najemców zapytaj przed oglądaniem. Stan na 7 października 2026 r.

### Czy kaucja jest dzielona na części?

Wobec wynajmującego kaucja to zwykle jedna kwota na umowę. Prawo ogranicza jej wysokość (12-krotność miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym 6-krotność), ale nie wymaga podziału między najemców. Sposób wpłaty i to, komu zostanie zwrócona, określa umowa, więc zapisz wkład każdej osoby. Jak dzielicie swoją część między sobą, to osobne ustalenie, najlepiej na piśmie (ocena).

### Czy każdy współlokator musi się zameldować?

Tak, obowiązek jest osobisty (art. 24 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności). Obywatele UE, EFTA i Szwajcarii meldują się najpóźniej w 30. dniu od przybycia (art. 41 ust. 1). Cudzoziemiec spoza tych państw, który zostaje dłużej niż 30 dni, musi się zameldować najpóźniej w 4. dniu (art. 41 ust. 3 i art. 42 ust. 2). Jeśli nie ma jeszcze PESEL, osobiście w urzędzie musi stawić się cudzoziemiec spoza UE, EFTA i Szwajcarii; wyjątkiem są obywatele brytyjscy objęci umową o wystąpieniu (art. 40 ust. 3). Jeśli twoje nazwisko jest w umowie najmu, sama umowa służy za dowód tytułu prawnego do lokalu (art. 28 ust. 2b). Pozostałe osoby będą potrzebować potwierdzenia pobytu od właściciela albo od innej osoby uprawnionej do lokalu, na przykład najemcy z umową (ocena na podstawie brzmienia przepisu; art. 28 ust. 2 i 2a w związku z art. 40 ust. 1–2). Zapytaj urząd, jakich dokumentów wymaga. Stan na 7 października 2026 r.

### Co zrobić, gdy współlokator nie płaci swojej części?

Najpierw zapisz kwotę i termin. Potem sprawdź, czy wynajmujący otrzymuje czynsz w całości: w mieszkaniu wynajmujący może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości dopiero wtedy, gdy czynsz lub inne opłaty nie są uiszczone za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym ostrzeżeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na zapłatę (art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Dlatego często pokrywa się brakującą kwotę, zachowuje dowód wpłaty i potem dochodzi zwrotu (art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego). To informacja ogólna i nie rozstrzyga sporów między współlokatorami: w sporze zwróć się do prawnika.

### Czy wynajmujący może odmówić, jeśli jest nas troje?

Tak. Wynajmujący sam decyduje, ilu najemców i domowników przyjmie, a reguły zobowiązującej go do przyjęcia kilku najemców nie znaleźliśmy. Zapytaj przed oglądaniem: agent allproperty, jeśli o to poprosisz, zada właścicielowi takie pytania bezpośrednio.

### Czy szukacie pokoi?

Nie obiecujemy poszukiwania pokoi: formularz dopasowania jest zbudowany pod całe mieszkanie, z liczbą pokoi, budżetem i terminami. Jeśli jest was dwoje lub troje, podaj, ilu pokoi potrzebujecie, i powiedz o tym agentowi w pierwszej rozmowie.