# Podatek od najmu prywatnego — ryczałt 8,5% i 12,5% bez tajemnic

> Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki, wyodrębnione media poza przychodem, terminy wpłat i PIT-28 — na przykładach z Warszawy.

- URL: https://allproperty.pl/aktualnosci/podatek-od-najmu-ryczalt/
- Language: pl
- Published: 2026-09-01
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ai/

Podatek od najmu prywatnego to od 1 stycznia 2023 r. wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: **8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki** ponad tę kwotę. Skala podatkowa z kosztami uzyskania przychodu odpadła. Ryczałt wpłacasz sam do 20. dnia następnego miesiąca na mikrorachunek podatkowy (symbol PPE), a po zakończeniu roku składasz PIT-28 — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. Od najmu prywatnego nie płacisz składek ZUS ani składki zdrowotnej. Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą po złożeniu oświadczenia rozliczać całość u jednego z nich — wtedy stawka 8,5% obowiązuje aż do 200 000 zł. Kwartalne wpłaty przysługują rozpoczynającym najem oraz tym, których przychód za 2025 r. nie przekroczył 851 720 zł. O tym, ile realnie zapłacisz, decydują trzy rzeczy: limit 100 000 zł, wyodrębnienie mediów w umowie najmu i pilnowanie terminów. Poniżej porządkujemy wszystko, co jako wynajmujący musisz wiedzieć — stan na sierpień 2026 r.

## Czy ryczałt to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego?

Tak. Zmianę wprowadził Polski Ład: od 2023 r. przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy poza działalnością gospodarczą podlegają wyłącznie ryczałtowi na podstawie ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wyboru formy opodatkowania nie zgłaszasz w urzędzie skarbowym — wynika on wprost z przepisów.

Wpłacasz ryczałt w trakcie roku, a po jego zakończeniu składasz zeznanie PIT-28. Przychodów z najmu nie dopiszesz do PIT-36 ani PIT-37 — nawet jeśli pracujesz na etacie, najem rozliczasz na osobnym formularzu. Od najmu prywatnego nie płacisz też składek ZUS ani składki zdrowotnej — ryczałt jest jedynym obciążeniem publicznoprawnym z tego tytułu.

## Jak działa limit 100 000 zł przy stawkach 8,5% i 12,5%?

Konstrukcja jest progowa, ale przekroczenie limitu nie „psuje" całego roku — wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki:

| Przychód roczny | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100 000 zł | 8,5% |
| nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |
| małżonkowie z oświadczeniem — do 200 000 zł | 8,5% |

Limit liczysz narastająco od początku roku, według kwot faktycznie otrzymanych lub postawionych do dyspozycji — nie według terminów płatności z umowy. Jeśli jedna wpłata czynszu przebija próg, dzielisz ją: część mieszczącą się w limicie opodatkowujesz stawką 8,5%, resztę — 12,5%, już w tym samym miesiącu.

Przykład: wynajmujesz mieszkanie na Mokotowie za 3 500 zł miesięcznie (stawki rynkowe zestawiamy w przeglądzie [cen wynajmu w Warszawie w 2026 r.](https://allproperty.pl/aktualnosci/ceny-wynajmu-warszawa-2026/)). Roczny przychód to 42 000 zł, więc cały rok zamykasz stawką 8,5% — ryczałt wyniesie 3 570 zł (ok. 298 zł miesięcznie). Przy dwóch–trzech mieszkaniach i przychodzie 130 000 zł zapłacisz 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 3 750 zł od nadwyżki 30 000 zł — razem 12 250 zł. Limit obejmuje sumę przychodów ze wszystkich Twoich nieruchomości i umów tego rodzaju.

## Od czego płacisz ryczałt — czy media wliczają się do przychodu?

Ryczałt płacisz od przychodu, bez odliczania kosztów. Tym ważniejsze jest, co w ogóle stanowi przychód. Organy podatkowe konsekwentnie potwierdzają w interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja Dyrektora KIS z 29 stycznia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), że opłaty eksploatacyjne i media — czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni, prąd, gaz, woda, śmieci — nie są Twoim przychodem, jeśli umowa najmu wyraźnie wyodrębnia je z czynszu i przenosi obowiązek ich ponoszenia na najemcę. Jak skonstruować taki zapis, podpowiada poradnik [umowa najmu — na co uważać](https://allproperty.pl/aktualnosci/umowa-najmu-na-co-uwazac/).

Różnica jest odczuwalna. Przy czynszu najmu 3 000 zł i opłatach 800 zł miesięcznie: z prawidłowym zapisem w umowie płacisz 8,5% od 3 000 zł, czyli 255 zł. Bez wyodrębnienia — od pełnych 3 800 zł, czyli 323 zł miesięcznie. W skali roku to 816 zł różnicy na jednym mieszkaniu. Kaucja zwrotna również nie jest przychodem, dopóki podlega zwrotowi najemcy.

## Jak małżonkowie korzystają z limitu 200 000 zł?

Jeśli między Wami istnieje wspólność majątkowa, możecie złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jedno z Was. Wtedy stawka 8,5% obowiązuje aż do 200 000 zł przychodu, a 12,5% dopiero od nadwyżki. Bez oświadczenia każdy z małżonków rozlicza swoją część z własnym limitem 100 000 zł.

Terminy są sztywne: oświadczenie składacie do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu z najmu w danym roku, a jeśli pierwszy przychód wpadł w grudniu — do końca roku podatkowego. Przy rozdzielności majątkowej preferencja nie przysługuje.

## Kiedy wpłacać ryczałt i do kiedy złożyć PIT-28?

Ryczałt wpłacasz sam, bez wezwania z urzędu:

- **miesięcznie** — do 20. dnia następnego miesiąca (za październik do 20 listopada), a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku;
- **kwartalnie** — do 20. dnia miesiąca po kwartale (20 kwietnia, 20 lipca, 20 października), a za IV kwartał do 20 stycznia; ta opcja przysługuje rozpoczynającym najem oraz podatnikom, których przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro — w 2026 r. to 851 720 zł przychodu za 2025 r. (kurs NBP 4,2586 zł z 1 października 2025 r.);
- wyboru wpłat kwartalnych nie zgłaszasz z góry — informujesz o nim dopiero w PIT-28 składanym za rok, w którym tak płaciłeś;
- przelew robisz na swój mikrorachunek podatkowy z symbolem formularza **PPE**;
- zeznanie roczne **PIT-28** składasz między 15 lutego a 30 kwietnia — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. i w tym samym terminie dopłacasz ewentualną różnicę.

Jeśli 20. dzień wypada w weekend lub święto, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.

## Czego ryczałt nie pozwala odliczyć?

Ryczałt kupuje prostotę, ale zamyka drogę do kosztów. Nie odliczysz amortyzacji, remontów, wyposażenia ani odsetek od kredytu hipotecznego. Przy mieszkaniu kupionym na kredyt i wymagającym nakładów efektywne obciążenie bywa więc wyższe, niż sugeruje niska stawka.

Alternatywą pozostaje najem w ramach działalności gospodarczej, gdzie koszty można rozliczać, ale dochodzą składki i inne obowiązki — tę decyzję warto skonsultować z doradcą podatkowym.

## Krótka checklista wynajmującego

1. Sprawdź umowę najmu: czy opłaty i media są wyodrębnione z czynszu i przypisane najemcy.
2. Sumuj przychody narastająco ze wszystkich nieruchomości i pilnuj progu 100 000 zł.
3. Małżonkowie: rozważcie oświadczenie o rozliczaniu całości przez jedno z Was i przypilnujcie terminu.
4. Wpłacaj ryczałt do 20. dnia miesiąca na mikrorachunek z symbolem PPE.
5. Złóż PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku.
6. Zachowuj potwierdzenia przelewów od najemcy — przy dwóch stawkach i limitach dokumentacja bardzo się przydaje.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady podatkowej. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w Warszawie i wolisz mieć najem poukładany — od konstrukcji umowy z prawidłowym rozdzieleniem czynszu i opłat po znalezienie i weryfikację najemcy — chętnie pomożemy. Szczegóły znajdziesz na stronie [dla właścicieli](https://allproperty.pl/dla-wlascicieli/): w modelu Start płacisz 70% jednego miesięcznego czynszu najmu, jednorazowo, a w Pełnej obsłudze, z przyjmowaniem czynszu i comiesięcznym raportem wpływów i potrąceń, 8% czynszu najmu miesięcznie (tylko za miesiące z najemcą) plus 2% na fundusz drobnych napraw, który pozostaje Twoimi pieniędzmi. W obu modelach podatek rozliczasz sam — nie jesteśmy płatnikiem tego podatku i nie doradzamy podatkowo. Zaczynamy zawsze od rozmowy o Twojej nieruchomości. Umowę z najemcą podpisuje się często wieczorem albo w weekend, kiedy akurat pasuje obu stronom — jeśli w tym momencie pojawi się wątpliwość co do zapisu o mediach czy stawce, nie musisz czekać do poniedziałku: pracujemy 24/7, wystarczy zadzwonić pod [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## FAQ

### Jaka jest stawka ryczałtu od najmu prywatnego w 2026 roku?

Od 2023 roku obowiązują dwie stawki: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Wyższa stawka obejmuje tylko nadwyżkę, nie cały przychód. Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą po złożeniu oświadczenia rozliczać całość u jednego z nich z limitem 200 000 zł. Stan na sierpień 2026 r. stawki pozostają bez zmian.

### Czy od najmu prywatnego płaci się składkę zdrowotną lub ZUS?

Nie. Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie podlega składkom ZUS ani składce zdrowotnej — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedynym obciążeniem publicznoprawnym. Dotyczy to także osób pracujących na etacie: przychody z najmu wykazuje się osobno, w zeznaniu PIT-28, a nie w PIT-36 czy PIT-37. Zasada obowiązuje od 1 stycznia 2023 r.

### Do kiedy trzeba wpłacać ryczałt od najmu?

Ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku. Kwartalnie mogą płacić rozpoczynający najem oraz podatnicy z przychodem za poprzedni rok do 200 000 euro — w 2026 r. to 851 720 zł za 2025 r. Wpłaty idą na mikrorachunek podatkowy z symbolem PPE.

### Czy media i opłaty administracyjne wliczają się do przychodu z najmu?

Nie, jeśli umowa najmu wyraźnie wyodrębnia je z czynszu i przenosi obowiązek ich ponoszenia na najemcę — potwierdza to m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 29 stycznia 2021 r. Przy czynszu 3 000 zł i opłatach 800 zł prawidłowy zapis w umowie oszczędza 816 zł podatku rocznie. Kaucja zwrotna także nie jest przychodem.

### Kiedy składa się PIT-28 za wynajem mieszkania?

Zeznanie PIT-28 składa się między 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. W tym samym terminie dopłacasz ewentualną różnicę podatku. Wyboru wpłat kwartalnych nie zgłaszasz wcześniej — informujesz o nim dopiero w PIT-28 za dany rok.