# Najem okazjonalny dla cudzoziemca: kiedy potrzebny jest lokal zastępczy, a kiedy nie (status UKR)

> Czy przy najmie okazjonalnym potrzebny jest lokal zastępczy? Ze statusem UKR nie (art. 112e), bez niego zwykle tak. Koszt notariusza, kaucja do 6 czynszów, najem instytucjonalny. Sprawdzone 07.10.2026.

- URL: https://allproperty.pl/aktualnosci/najem-okazjonalny-cudzoziemiec-bez-lokalu-zastepczego/
- Language: pl
- Published: 2026-10-07
- Updated: 2026-10-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ai/

Ze statusem UKR lokal zastępczy nie jest potrzebny: od 5 marca 2026 r. mówi o tym wprost art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony. Bez tego statusu zwykle potrzebny jest adres innego lokalu i pisemna zgoda jego właściciela (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Notarialne oświadczenie najemcy i kaucja do sześciu czynszów obowiązują w obu przypadkach.

*Stan na 7 października 2026 r. według ustaw opublikowanych w Dz.U. i stron gov.pl; źródła na końcu.*

| Co dołącza się do umowy | Ze statusem UKR | Bez statusu UKR |
|---|---|---|
| Notarialne oświadczenie najemcy (oświadczenie o poddaniu się egzekucji) | wymagane | wymagane |
| Adres innego lokalu (lokal zastępczy) | niewymagany | wymagany |
| Zgoda właściciela tego lokalu | niewymagana | wymagana |
| Zmiana adresu w ciągu 21 dni, jeśli odpadnie | nie dotyczy | dotyczy |
| Kaucja | do 6 czynszów | do 6 czynszów |

## Czy cudzoziemiec potrzebuje lokalu zastępczego przy najmie okazjonalnym?

Tak, chyba że obejmuje go ochrona czasowa. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie robi wyjątku dla cudzoziemców, więc zasady są takie same, czy przyjeżdżasz z Ukrainy, Białorusi, Kazachstanu, UE czy skądkolwiek indziej. Czym jest najem okazjonalny, wyjaśniamy w naszym [ogólnym przewodniku](https://allproperty.pl/aktualnosci/najem-okazjonalny-przewodnik/); tutaj zajmujemy się tylko kwestią adresu.

Ten rodzaj umowy jest dostępny, gdy właścicielem jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali; zawiera się go na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Dołącza się trzy rzeczy (ust. 2):

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
2. wskazanie adresu innego lokalu (lokalu zastępczego), w którym najemca mógłby zamieszkać po eksmisji;
3. oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby, której przysługuje do niego tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam najemcy i osób z nim zamieszkujących. Jeśli wynajmujący tego zażąda, podpis na tym oświadczeniu musi być poświadczony notarialnie.

Prawo nie wymaga krewnych w Polsce. Wymaga zgody osoby, która jest właścicielem lokalu albo ma do niego tytuł prawny. Brak rodziny w kraju sam w sobie niczego więc nie blokuje, ale potrzebujesz osoby, która zechce podpisać.

## Status UKR: dlaczego lokal zastępczy nie jest potrzebny (art. 112e)?

Art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony stanowi, że gdy beneficjent ochrony czasowej zawiera najem okazjonalny, nie stosuje się art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3, ust. 3 oraz art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po ludzku: nie wskazujesz innego lokalu, nie potrzebujesz zgody jego właściciela, 21-dniowy obowiązek zmiany adresu nie obowiązuje, a wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy z powodu braku adresu.

To nie nowość z 2026 r. Podobny przepis, dla obywateli Ukrainy objętych specustawą, był w jej art. 69 od 12 marca 2022 r. Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o wygaszaniu specustawy (Dz.U. 2026 poz. 203) uchyliła ten artykuł i dodała art. 112e, w mocy od 5 marca 2026 r. (art. 54 ustawy). Umowy zawarte na podstawie art. 69 podlegają art. 112e (art. 51).

Co zostaje: umowa w formie pisemnej (art. 19a ust. 6), notarialne oświadczenie najemcy, kaucja do 6 czynszów (ust. 4) oraz obowiązek właściciela, by w ciągu 14 dni od początku najmu zawiadomić urząd skarbowy (art. 19b). Poproś właściciela o dowód, że zawiadomienie złożono: bez niego art. 19c i 19d nie mają zastosowania, a razem z nimi uproszczona droga eksmisji.

Art. 2 pkt 1a definiuje beneficjenta jako cudzoziemca należącego do grupy wysiedleńców wskazanej w decyzji Rady UE; w praktyce jest to osoba, której PESEL ma status UKR. Najczęściej wykazuje się to dokumentem Diia.pl w aplikacji mObywatel albo wypisem z rejestru PESEL na gov.pl; aktualny sposób sprawdź na gov.pl.

Ochrona czasowa trwa do 4 marca 2028 r.: Rada UE przedłużyła ją w decyzji wykonawczej 2026/1912 z 30 lipca 2026 r., a UdSC ogłosił to 6 sierpnia 2026 r. Starsze strony i niektóre przepisy polskich ustaw nadal podają 4 marca 2027 r., więc przed podpisaniem sprawdź datę na gov.pl.

## Co się zmienia po CUKR, karcie pobytu albo wyjeździe z Polski na ponad 30 dni?

Ochrona czasowa wygasa z mocy prawa w przypadkach wymienionych w art. 109b ust. 1. Te, które mają znaczenie przy wynajmie:

- wyjazd z Polski na ponad 30 dni (pkt 2);
- udzielenie zezwolenia na pobyt stały lub czasowy, statusu rezydenta długoterminowego UE, statusu uchodźcy albo innego tytułu z listy w pkt 4;
- niedotrzymanie 30-dniowego terminu na PESEL UKR (pkt 1), zrzeczenie się ochrony, złożenie wniosku o ochronę międzynarodową, uzyskanie ochrony w innym państwie UE albo nabycie obywatelstwa (pkt 3, 5–7).

Jest jeszcze jedna droga, poza art. 109b, która jest aktualna właśnie teraz. Jeśli Twój PESEL UKR nadano na podstawie oświadczenia i do 31 sierpnia 2026 r. nie potwierdzono Twojej tożsamości dokumentem podróży w urzędzie gminy, Twój status zmieniono na NUE od 1 września 2026 r., a wraz z nim wygasło prawo z art. 106 ust. 1 (art. 25 ust. 1–3 ustawy z 23.01.2026). Nasza interpretacja: taka osoba nie jest już objęta art. 112e. Jeśli może to dotyczyć Ciebie, sprawdź status w mObywatelu albo w urzędzie gminy.

CUKR (karta pobytu dla obywateli Ukrainy) wydawany jest na 3 lata. Zgodnie z art. 42r specustawy (tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 1293) od dnia odbioru karty Twoje dotychczasowe prawo pobytu staje się z mocy prawa zezwoleniem na pobyt czasowy na okres ważności karty, a UdSC wprost pisze, że status UKR zmienia się w status CUKR. Nasza interpretacja: otrzymanie CUKR podpada więc pod art. 109b ust. 1 pkt 4 lit. c.

Dla wynajmu oznacza to tyle. Art. 112e dotyczy beneficjenta ochrony czasowej. Nasza ocena: jeśli nie jesteś już beneficjentem, zwolnienie nie obejmuje nowego najmu okazjonalnego i obowiązuje ogólna zasada o lokalu zastępczym. Ustawa nie mówi, co dzieje się z umową zawartą wcześniej, a praktyki sądów nie sprawdzaliśmy, więc zapytaj notariusza lub prawnika. To, czy ubiegać się o CUKR lub inną kartę, jest Twoją decyzją i sprawą dla gov.pl oraz MOS, a nie tego artykułu.

## Kto może być „adresem zastępczym” i co podpisuje?

Ustawa wskazuje właściciela lokalu albo osobę z tytułem prawnym do niego (art. 19a ust. 2 pkt 3). Może to być krewny, przyjaciel, kolega, każdy, kto naprawdę ma prawo rozporządzać lokalem i się zgadza. Podpisuje oświadczenie, że zgadza się, by najemca i osoby z nim zamieszkujące wprowadziły się tam, jeśli eksmisja zostanie wyegzekwowana. To nie jest umowa najmu, a ustawa nie nakłada na tę osobę obowiązku płacenia za Ciebie. Zgoda jest jednak prawdziwa, więc osoba ta powinna rozumieć, co podpisuje.

Jeśli wynajmujący tego wymaga, notariusz poświadcza podpis. Ustawa nie wskazuje miasta ani kraju, w którym lokal ma się znajdować. Nasza ocena: wynajmujący może nie zaakceptować adresu odległego albo za granicą, bo to jego zabezpieczenie, więc zapytaj go, zanim zaczniesz zbierać dokumenty.

## Czy wszystko da się załatwić zdalnie i kto tłumaczy u notariusza?

Nie w całości. Oświadczenie najemcy to akt notarialny: podpisy składa się w obecności notariusza (art. 88 Prawa o notariacie), akt odczytuje się przed podpisaniem (art. 94 § 1), a notariusz urzęduje w kancelarii, gdzie indziej tylko w szczególnych okolicznościach (art. 3 § 1–2). W aktualnym tekście Prawa o notariacie nie znaleźliśmy przepisu o sporządzaniu takiego aktu online. Szukać, oglądać i uzgadniać warunki można z zagranicy, ale wizytę u notariusza trzeba zaplanować pod swój przyjazd i umówić z wyprzedzeniem. Osoba wyrażająca zgodę dla lokalu zastępczego też musi poświadczyć podpis u notariusza, jeśli wynajmujący tego wymaga.

Kto tłumaczy? Czynności notarialne dokonuje się po polsku. Jeśli uczestnik nie zna polskiego i nie dołączono tłumaczenia na język, który rozumie, notariusz musi przetłumaczyć akt osobiście albo przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 w związku z art. 2 § 3). Na Twoje żądanie akt może też zostać sporządzony w języku obcym, albo na podstawie znajomości języka przez samego notariusza, wykazanej w sposób wymagany od tłumaczy przysięgłych, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3). Streszczenie agenta to nie tłumaczenie przysięgłe i nie zastępuje tłumaczenia u notariusza. Zapytaj kancelarię z wyprzedzeniem o terminy i koszt tłumaczenia.

## Jak sprawdzić komercyjną usługę „adresu”?

Rynek oferuje usługi płatne: firma dostarcza adres i podpisaną zgodę „właściciela”. Prawo nie wymienia takich usług ani jako dozwolonych, ani jako zakazanych, a orzeczeń sądów o nich nie znaleźliśmy. Nasza ocena: czysto formalny adres może zostać zakwestionowany przez wynajmującego albo w egzekucji; to ocena, a nie reguła. Zanim zapłacisz, sprawdź:

1. **Czy lokal istnieje i kto podpisuje.** Podpisujący musi być właścicielem albo mieć tytuł prawny. Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź go bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl.
2. **Czy zgoda odpowiada prawu:** zgoda na zamieszkanie w tym lokalu najemcy i osób z nim zamieszkujących, z podpisem poświadczonym notarialnie, jeśli wynajmujący tego wymaga.
3. **Co dokładnie kupujesz, na jak długo i za ile,** na piśmie. Czy obejmuje całą umowę najmu i co, gdy adres odpadnie: zamiennik trzeba znaleźć w 21 dni (art. 19a ust. 3).
4. **Czy Twój wynajmujący akceptuje taki adres.** Zapytaj, zanim zapłacisz; decyzja należy do wynajmującego.
5. **Dokąd wysyłasz paszport i skany.** To Twoje dane osobowe. Uważaj na strony, które żądają przedpłaty bez umowy; sygnały ostrzegawcze opisujemy w artykule [jak rozpoznać fałszywe ogłoszenie o wynajmie](https://allproperty.pl/aktualnosci/jak-rozpoznac-falszywe-ogloszenie/).

## Czym jest najem instytucjonalny i kiedy lokal zastępczy nie jest potrzebny?

Najem instytucjonalny (art. 19f–19j) to odrębna forma dla wynajmujących, którzy prowadzą działalność polegającą na wynajmowaniu lokali: przedsiębiorcy, spółki lub innej organizacji. Najem okazjonalny jest natomiast dostępny tylko wtedy, gdy właścicielem jest osoba fizyczna bez takiej działalności (art. 19a ust. 1), więc dla danego właściciela jest to jedna forma albo druga.

W najmie instytucjonalnym lokal zastępczy nie jest potrzebny: nie ma go wśród załączników. Zostaje notarialne oświadczenie najemcy (art. 19f ust. 3, z dodatkową klauzulą, że przy eksmisji nie powstaje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego), kaucja do 6 czynszów (ust. 5), forma pisemna (art. 19g ust. 1) i ten sam limit taksy notarialnej, 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19g ust. 2). Umowa jest zawarta na czas oznaczony.

To, czy konkretny wynajmujący korzysta z tej formy, zależy od niego: nie każdy, kto wynajmuje wiele mieszkań, to robi. Zapytaj wprost, jaki rodzaj umowy Ci proponują.

## Jak znaleźć wynajmującego, który zgodzi się na zwykły najem?

Zwykły najem nie wymaga ani lokalu zastępczego, ani notariusza. Kaucja jest ograniczona do 12-krotności czynszu (art. 6 ust. 1) i zwracana w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu ([prawa najemcy dotyczące kaucji](https://allproperty.pl/aktualnosci/kaucja-prawa-najemcy/)). Niektórzy wynajmujący wybierają okazjonalny, bo zwykła eksmisja idzie przez sąd; to ocena, a nie statystyka, i nie znaleźliśmy świeżych danych o tym, jak często tego się wymaga.

Zapytaj o rodzaj umowy przed oglądaniem, a nie po. Przykładowa wiadomość: „Dzień dobry, czy umowa ma być najmem okazjonalnym? Jeśli tak, czy akceptuje Pan/Pani adres lokalu zastępczego od osoby trzeciej? Czy możliwy jest zwykły najem?” Jeśli masz status UKR, dodaj odwołanie do art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony.

Gdy szukamy, zwykle z góry pytamy właściciela o rodzaj umowy i o to, czy możliwy jest zwykły najem. Zgody właściciela nie możemy obiecać; decyzja należy do niego. Wyszukiwanie mieszkania dla najemcy kosztuje 70% jednego miesięcznego czynszu najmu (samego czynszu, bez czynszu administracyjnego i mediów; na przykład 2 450 zł przy czynszu 3 500 zł), płatne po podpisaniu umowy najmu, na fakturze bez VAT. Nasi agenci mówią po ukraińsku, rosyjsku, angielsku, polsku, niemiecku, włosku, turecku i hiszpańsku. Ankieta wyszukiwania jest na [stronie dla najemców](https://allproperty.pl/dla-najemcow/), a zadzwonić możesz pod [+48 666 866 468](tel:+48666866468).

## Źródła (sprawdzone 7 października 2026 r.)

- Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 19a, 19b, 19d, 19f, 19g. [Tekst](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2023/725/text.pdf)
- Ustawa z 13.06.2003 o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 862: art. 2 pkt 1a, art. 106, 109b, 112e. [Tekst](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/862/text.pdf)
- Ustawa z 23.01.2026 o wygaszaniu rozwiązań wynikających ze specustawy ukraińskiej, Dz.U. 2026 poz. 203: art. 4, 25, 51, 54. [Tekst](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/203/text.pdf)
- Ustawa z 12.03.2022 o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa: art. 69 w Dz.U. 2022 poz. 583, art. 42c i 42r w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 1293. [Dz.U. 2022 poz. 583](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2022/583/text.pdf)
- Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, art. 3, 87, 88, 94. [Tekst](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/614/text.pdf)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 w sprawie minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2026 r. (4 806 zł), Dz.U. 2025 poz. 1242; rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12.
- UdSC, [Przedłużenie ochrony czasowej do 4 marca 2028 r.](https://www.gov.pl/web/udsc/przedluzenie-ochrony-czasowej-do-4-marca-2028-r) (06.08.2026); UdSC, [procedura CUKR](https://www.gov.pl/web/udsc/CUKR-procedura); komunikat UdSC powołuje się na decyzję wykonawczą Rady (UE) 2026/1912 z 30.07.2026 (nie udało się nam otworzyć tekstu w EUR-Lex, więc sprawdzonym źródłem jest strona UdSC).

To informacja ogólna, a nie porada prawna ani imigracyjna. Pytania o prawo pobytu należą do gov.pl, MOS lub prawnika.

*Ilustracja na okładce została wygenerowana przez AI.*

## FAQ

### Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?

Taksa notarialna za oświadczenie najemcy jest ograniczona do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). Minimalne wynagrodzenie w 2026 r. to 4 806 zł (Dz.U. 2025 poz. 1242), więc limit wynosi 480,60 zł. Notariusz dolicza VAT, a wypisy liczy się osobno, do 6 zł za stronę (§ 12 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej). Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego kosztuje dodatkowo. Sprawdzone 07.10.2026.

### Co się stanie, jeśli lokal zastępczy przestanie być dostępny?

Najemca ma 21 dni od dnia, w którym dowiedział się, że nie może tam zamieszkać, aby wskazać inny adres i przedstawić zgodę jego nowego właściciela (art. 19a ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem (art. 19d ust. 5). Te przepisy nie dotyczą beneficjenta ochrony czasowej (art. 112e). Sprawdzone 07.10.2026.

### Czy wynajmujący może nadal żądać lokalu zastępczego od osoby ze statusem UKR?

Prawo tego nie wymaga: art. 112e znosi te załączniki dla beneficjentów ochrony czasowej, więc możesz odmówić podania adresu. Żaden przepis nie zmusza jednak wynajmującego do zawarcia z Tobą najmu okazjonalnego ani w ogóle jakiejkolwiek umowy. Jeśli wynajmujący nalega, zaproponuj zwykły najem albo pokaż mu treść art. 112e. Wynik zależy od wynajmującego.

### Do kiedy trwa ochrona czasowa?

Według Urzędu do Spraw Cudzoziemców (UdSC), w komunikacie z 6 sierpnia 2026 r., do 4 marca 2028 r.: Rada UE przedłużyła ochronę o rok w decyzji wykonawczej 2026/1912 z 30 lipca 2026 r. Starsze strony gov.pl i niektóre przepisy polskich ustaw nadal podają 4 marca 2027 r. W niektórych przypadkach ochrona kończy się wcześniej, na przykład gdy wyjedziesz z Polski na ponad 30 dni. Sprawdź datę na gov.pl; sprawdzone 07.10.2026.

### Czy zwolnienie obejmuje umowy zawarte przed 2026 rokiem?

Tak, według tekstu ustawy. Art. 112e stosuje się do umów najmu okazjonalnego zawartych na podstawie art. 69 specustawy ukraińskiej (w mocy od 12 marca 2022 r.), zgodnie z art. 51 ustawy z 23 stycznia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 203). Ustawa nie mówi, co dzieje się z taką umową, jeśli najemca później utraci ochronę. Zapytaj notariusza lub prawnika. Sprawdzone 07.10.2026.

### Jaka kaucja może być wymagana przy najmie okazjonalnym?

Nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu, po potrąceniu roszczeń właściciela (ust. 5). Zwykły najem pozwala na więcej: dwunastokrotność czynszu (art. 6 ust. 1). Wynajmujący może poprosić o kaucję, ale nie musi. Sprawdzone 07.10.2026.

### Czy muszę zgodzić się na najem okazjonalny?

Nie. Żaden przepis nie zmusza najemcy do podpisania właśnie tego rodzaju umowy ani wynajmującego do wynajęcia Ci na zwykłych warunkach. Art. 19a opisuje tylko, co się dołącza, jeśli strony wybiorą okazjonalny. Jeśli ktoś Ci go proponuje, zapytaj, czy możliwy jest zwykły najem, i porównaj oba pod względem kaucji i okresu.