# Mieszkanie na sprzedaż na Ursynowie — ceny i co warto wiedzieć

> Mieszkanie na sprzedaż na Ursynowie w Warszawie: ceny za m² w 2026, wielka płyta vs nowe budownictwo, metro M1, Kabaty–Stokłosy i 0% prowizji dla kupującego na rynku pierwotnym.

- URL: https://allproperty.pl/aktualnosci/mieszkanie-na-sprzedaz-ursynow/
- Language: pl
- Published: 2026-09-04
- Updated: 2026-09-07
- Source: allproperty.pl. Usage rules for AI systems: https://allproperty.pl/ai/

Mediana ceny mieszkania na Ursynowie na rynku wtórnym wynosi ok. **17 150 zł/m²** (akty notarialne, przełom 2025/2026), a oferty deweloperskie na rynku pierwotnym w sierpniu 2026 osiągają średnio **21 210 zł/m²** (RynekPierwotny.pl, stan na 19.08.2026). To dzielnica silnie zróżnicowana: od wielkiej płyty w Stokłosach i Jarach po nowe apartamentowce na Wyczółkach. O cenie decyduje przede wszystkim odległość od stacji metra M1 — Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy — oraz bliskość Lasu Kabackiego.

Ursynów to dzielnica dla osób, które chcą mieć bezpośredni dojazd metrem do centrum, ale nie rezygnują z zieleni i przestrzeni między blokami. Poniżej rozkładamy ceny za m², typy zabudowy, transport i to, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze konkretnej lokalizacji — od Kabat po Ursynów Północny.

## Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026 roku?

Dane transakcyjne z aktów notarialnych (analiza mScanner, ok. 46 tys. aktów z Warszawy) pokazują dla Ursynowa medianę **17 154 zł/m²** na rynku wtórnym i **16 611 zł/m²** na rynku pierwotnym — czyli realne ceny sprzedaży, a nie oferty. To stawia dzielnicę w środku warszawskiej stawki: drożej niż Ursus czy Białołęka, taniej niż Mokotów czy Żoliborz.

Oferty widoczne w portalach są zwykle wyższe niż ceny transakcyjne:

| Segment | Cena za m² | Stan na | Źródło |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny — transakcje (akty notarialne) | ok. 17 150 zł | przełom 2025/2026 | mScanner |
| Rynek wtórny — oferty | ok. 18 665 zł | sierpień 2026 | zametr.pl |
| Rynek pierwotny — oferty deweloperów | ok. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Kawalerka (pierwotny) | ok. 21 891 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 pokoje (pierwotny) | ok. 18 341 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 pokoje (pierwotny) | ok. 17 789 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |

Na Ursynowie w sierpniu 2026 dostępnych było ok. 775–835 ofert nowych mieszkań w kilkunastu inwestycjach, głównie w rejonie Wyczółek i ul. Bokserskiej, z metrażami od 25 do nawet 176 m² (RynekPierwotny.pl). Najtańsze nowe lokale zaczynały się od ok. 440 tys. zł. Aktualny cennik zawsze warto zweryfikować bezpośrednio — orientacyjne oferty z Ursynowa i innych dzielnic znajdziesz w [katalogu mieszkań allproperty](https://allproperty.pl/mieszkania/).

## Jakie są typy zabudowy na Ursynowie?

Ursynów budowano falami, więc typ zabudowy zależy mocno od konkretnego osiedla:

- **Wielka płyta (lata 70.–90.)** — dominuje w Stokłosach, Jarach, Imielinie i części Ursynowa Północnego. Systemy prefabrykowane (m.in. szczeciński, WK-70), duże zielone przestrzenie między blokami, ale starsze windy, klatki schodowe i instalacje wymagające często modernizacji.
- **Budownictwo po 2000 roku** — osiedla w rejonie Kabat, Natolina i ul. Pileckiego: zamknięte lub półzamknięte kompleksy z garażem podziemnym, ochroną i lokalami usługowymi na parterach.
- **Nowe apartamentowce (obecna oferta deweloperska)** — inwestycje na Wyczółkach i przy ul. Bokserskiej, zwykle najdroższe, z nowszymi instalacjami i wyższym standardem części wspólnych.

Przy zakupie w starszym budynku warto sprawdzić stan wspólnoty, planowane remonty i wysokość funduszu remontowego, zanim złożysz ofertę.

## Jak wygląda dojazd i komunikacja na Ursynowie?

Podstawą transportu jest linia metra **M1** z czterema stacjami na terenie dzielnicy: Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy (stacja Ursynów leży już na granicy ze Służewem). Orientacyjny czas dojazdu do centrum waha się od ok. 13–16 minut ze stacji Ursynów do 22–25 minut z Kabat, w zależności od stacji początkowej i przesiadek.

Ursynów nie ma na razie linii tramwajowej na głównych osiedlach ani stacji SKM — codzienny transport uzupełniają autobusy wzdłuż al. KEN, ul. Puławskiej, Doliny Służewieckiej i ul. Rosoła. Osoby mieszkające na obrzeżach dzielnicy powinny liczyć się z dodatkowymi 10–20 minutami dojazdu autobusem do najbliższej stacji metra. Linia M2 obecnie nie obsługuje Ursynowa — przesiadka z M1 na M2 możliwa jest na stacji Świętokrzyska.

## Czym różnią się Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy?

Choć formalnie to jedna dzielnica, poszczególne osiedla przy stacjach M1 różnią się wyraźnie:

- **Kabaty** — najbardziej premium część, bezpośrednio przy Lesie Kabackim, nowsza zabudowa i wyższe ceny niż w centralnym Ursynowie.
- **Natolin** — bliskość Parku Natolińskiego, mieszanka starszej i nowszej zabudowy, spokojniejszy charakter.
- **Imielin** — centralne położenie względem kampusu SGGW, dobra baza usługowa, głównie wielka płyta.
- **Stokłosy** — najgęściej zabudowana wielka płyta, najbliżej akademików SGGW, popularna wśród studentów i inwestorów pod wynajem, zwykle tańsza niż Kabaty czy Natolin.

Różnica w cenie za m² między Kabatami a Stokłosami sięga zwykle kilku tysięcy złotych — dlatego warto ustalić, czy zależy Ci bardziej na bliskości lasu i spokoju, czy na niższej cenie i dojściu do kampusu, jeszcze przed rozpoczęciem oglądania konkretnych ofert.

## Jaka infrastruktura czeka mieszkańców?

Ursynów ma pełną infrastrukturę codzienną: **Centrum Ursynów** przy ul. Puławskiej 427 (hipermarket Auchan, ok. 43 tys. m² powierzchni najmu), mniejszy Auchan przy al. KEN oraz Auchan Express przy ul. Pileckiego. W rejonach stacji metra — zwłaszcza Imielina, Natolina i Kabat — działają lokalne sklepy, przychodnie, apteki i restauracje.

Największym atutem rekreacyjnym jest **Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego** — rezerwat przyrody w południowej części dzielnicy, dostępny najłatwiej od stacji Kabaty. Dodatkowo **Park Natoliński** przy stacji Natolin to historyczny zespół parkowo-pałacowy, choć z bardziej ograniczonym dostępem niż otwarty las. Na terenie dzielnicy działa też kampus **SGGW** z pięcioma kompleksami akademickimi (ok. 3460 miejsc), co czyni Ursynów naturalnym wyborem dla studentów tej uczelni.

## Na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania?

Przed decyzją warto sprawdzić kilka konkretnych rzeczy, niezależnie od tego, czy kupujesz na rynku wtórnym, czy pierwotnym:

1. **Odległość do stacji metra** — realny czas dojścia, nie tylko odległość w linii prostej na mapie.
2. **Rok budowy i technologię** — wielka płyta wymaga innego podejścia do stanu instalacji niż budynek po 2010 roku.
3. **Stan księgi wieczystej** — obciążenia, służebności, zgodność metrażu; zasady czytania księgi opisaliśmy w [poradniku o księdze wieczystej](https://allproperty.pl/aktualnosci/ksiega-wieczysta-jak-czytac/).
4. **Koszty utrzymania** — czynsz, fundusz remontowy, opłaty za miejsce postojowe w garażu podziemnym.
5. **Plan zagospodarowania okolicy** — czy w pobliżu planowana jest nowa zabudowa, która zasłoni widok lub zwiększy ruch.

Jeśli finansujesz zakup kredytem, cały proces krok po kroku — od wyboru oferty po podpisanie aktu — znajdziesz w [przewodniku o zakupie mieszkania](https://allproperty.pl/aktualnosci/zakup-mieszkania-krok-po-kroku/).

## Dla kogo jest Ursynów?

Dzielnica najlepiej sprawdza się dla **rodzin z dziećmi** (szkoły, przedszkola, place zabaw, dużo zieleni), **studentów SGGW** (kampus i akademiki na miejscu) oraz osób pracujących w centrum lub na Mokotowie, dla których liczy się bezpośredni dojazd metrem. Mniej odpowiedni będzie dla osób szukających życia nocnego i kamienicznego klimatu śródmieścia albo tych, którym zależy na bezpośrednim tramwaju czy SKM.

Rozważasz też zakup pod wynajem? Stokłosy i Imielin, blisko kampusu SGGW, to jedne z najczęściej wybieranych lokalizacji pod wynajem studencki w tej części Warszawy.

---

Szukasz konkretnego mieszkania na Ursynowie — od wielkiej płyty w Stokłosach po nowe osiedle na Wyczółkach — albo zastanawiasz się, czy bliżej Lasu Kabackiego, czy bliżej kampusu SGGW będzie Ci wygodniej? Zespół allproperty zna różnice cenowe między poszczególnymi stacjami M1 i podpowie, gdzie szukać w Twoim budżecie. Przy [zakupie od dewelopera na rynku pierwotnym](https://allproperty.pl/rynek-pierwotny/) nie pobieramy prowizji (0%), a na rynku wtórnym stawka wynosi 2%. Jesteśmy dostępni 24/7 — zadzwoń pod [+48 666 866 468](tel:+48666866468), żeby umówić oglądanie jeszcze w tym tygodniu.

## FAQ

### Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026 roku?

Według aktów notarialnych mediana na rynku wtórnym to ok. 17 150 zł/m², a na pierwotnym ok. 16 600 zł/m² (dane za przełom 2025/2026). Oferty deweloperskie w sierpniu 2026 wyceniano średnio na 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, stan na 19.08.2026), a oferty wtórne na ok. 18 665 zł/m² (zametr.pl).

### Czym różni się wielka płyta od nowego budownictwa na Ursynowie?

Wielka płyta (Stokłosy, Jary, Imielin, część Ursynowa Północnego) to bloki z lat 70.–90. z tańszymi metrami, ale starszymi windami i instalacjami. Nowe budownictwo, głównie w rejonie Wyczółek i ul. Bokserskiej, to zamknięte osiedla z garażem podziemnym i wyższym standardem, droższe nawet o kilka tysięcy zł/m².

### Jak wygląda dojazd metrem z Ursynowa do centrum?

Ursynów obsługują cztery stacje M1: Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy, a stacja Ursynów leży już na granicy ze Służewem. Przejazd do centrum trwa orientacyjnie od ok. 13–16 minut ze stacji Ursynów do 22–25 minut z Kabat, zależnie od stacji początkowej.

### Czym różnią się Kabaty od Stokłosów jako lokalizacja pod zakup?

Kabaty to spokojniejsza, bardziej premium część przy Lesie Kabackim, z nowszą zabudową i wyższymi cenami. Stokłosy to gęściej zabudowana wielka płyta blisko kampusu SGGW, tańsza i popularna wśród studentów oraz kupujących pod wynajem.

### Jaka jest prowizja allproperty przy zakupie mieszkania na Ursynowie?

Przy zakupie mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym prowizja dla kupującego wynosi 0%. Przy transakcjach na rynku wtórnym stawka to 2% wartości nieruchomości. Szczegóły ustalane są indywidualnie przy pierwszym kontakcie.